Introdução
A profissão do corretor de imóveis é antiga, e está regulamentada por legislação própria, bem como pelos órgãos dos conselhos regionais e federais.
Fato é que o credito imobiliário se expandiu no cenário brasileiro, e com ele, o número de corretores imobiliários atuando em todo território nacional.
Apesar da figura do corretor de imóveis ser vista como coadjuvante nas negociações imobiliárias, este tem um papel fundamental, uma vez que tem como principal atividade aproximar pessoas, para a realização dos negócios jurídicos, o que lhe acarreta inúmeras responsabilidades que serão desmistificadas no presente.
Assim, se faz necessário apontar as principais características, direitos e obrigações do corretor de imóveis, diante da legislação vigente, a definição do que é contrato de corretagem imobiliáriabem, como as considerações após a promulgação do Código Civil de 2002, aprofundando-se no tema da responsabilidade do corretor de imóveis no negócio jurídico.
Tais abordagens são devidas ao fato de que até hoje os trabalhadores da área (corretores de imóveis e operadores de direito), ainda divergirem sobre as diferenças entre o contrato de corretagem e o contrato de mediação, sendo que atualmente a doutrina e legislação vigente disciplinam as diferenças de cada instituto, haja vista as características particulares do contrato de corretagem imobiliária, como por exemplo, o seu resultado.
1. Do histórico, definição e considerações dos contratos de corretagem no Código Civil de 2002
O contrato de corretagem imobiliária somente foi regulamentado no Código Civil publicado em 10 de janeiro de 2002, uma vez que o Código Civil de 1916, não disciplinava qualquer direcionamento aos contratos de corretagem.
Antes do Código Civil de 2002, os contratos em que tinham a finalidade de mediação, eram vistos como atividade exclusivamente comercial, no qual a profissão de corretor de imóveis, tinha respaldo e uma superficial regulamentação no revogado Código Comercial.
Salienta-se, que no revogado Código Comercial, os corretores eram considerados como auxiliares comercial diante do fato deles assessorarem a intermediação da compra e venda de imóveis residenciais e/ou comerciais.
Conforme citado anteriormente existia uma lacuna no Código Civil de 1916, que somente foi preenchida com a promulgação do Código Civil de 2002, que passou a disciplinar sobre o contrato de corretagem e não sobre a profissão de corretor, que foi devidamente regulamentada pela Lei 6.530/78.
Verídico é que, os contratos de corretagem imobiliária antes do advento do Código Civil de 2002, eram regidos por procedimentos e costumes construídos ao longo dos anos, que foram se tornando orientações de senso comum no mundo dos negócios, por assim dizer.
A promulgação do Código Civil em 2002 trouxe mudanças importantes para os contratos de corretagem imobiliária, principalmente com relação à responsabilidade civil dos corretores de imóveis, regulamentado os contratos de corretagem nos artigos 722 a 729 vejam:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010 )
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. (Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.
Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.
Conforme podemos verificar na legislação em vigor, o contrato de corretagem imobiliária é um contrato típico e nominado, bilateral ou plurilateral, dependendo das partes contratantes, possuindo características próprias, no qual passamos a desmistificar os principais elementos deste contrato.
1.1 – Da definição de contrato de corretagem imobiliária
Conforme disciplina o artigo 722, do Código Civil em vigor, “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
DINIZ, Maria Helena disciplina que o contrato de corretagem imobiliária é aquele elaborado por um corretor de imóveis, devidamente inscrito junto ao órgão do Conselho Regional de Corretores de Imóveis.
Já os doutrinadores GAGLIANO e PAMPLONA FILHO, vão além da definição de DINIZ, ao disciplinar que o corretor de imóveis não pode está ligado à outra parte, seja em virtude de mandato ou de prestação de serviço.
Diante da legislação em vigor e da doutrina, resta claro que o contrato de corretagem de imóveis, é aquele firmado entre corretor e comitente (vendedor), que tem como objeto a aproximação entre comitente (vendedor) e comprador, gerando assim, um negócio jurídico intermediado pelo corretor.
1.2 - Elementos constitutivos do contrato de corretagem imobiliária
Devido ao fato do contrato de corretagem imobiliária apresentar características próprias, este se torna único e diferente de qualquer outro contrato, no qual as duas principais figuras são o profissional, denominado corretor e o contratante da intermediação, denominado comitente.
A doutrinadora DINIZ, Maria Helena, disciplina que, devido ao fato do contrato de corretagem imobiliária se tratar de um contrato de resultado e não de meio, não é especificamente o serviço prestado pelo corretor de imóveis que baseia o contrato de corretagem imobiliária, mas sim o resultado da atividade de aproximação do comitente a um possível comprador, no qual possui os seguintes elementos constitutivos, a saber: Bilateralidade, Onerosidade, Aleatoriedade, Consensualidade e Acessoriedade.
1.2.1. Da Bilateralidade
O contrato de corretagem imobiliária é bilateral, uma vez que gera obrigações e deveres ao corretor e ao comitente, no qual o corretor deverá elaborar o contrato e o comitente, remunerar este pela prestação do serviço.
A bilateralidade do contrato, também é denominada de sinalagmático, devido ao faro deste contrato gerar obrigações para ambas as partes, mas contrariando esse entendimento o doutrinador GOMES, Orlando, afirma que o contrato de corretagem imobiliária tem caráter unilateral, pelo motivo da remuneração não depende da conclusão do negócio jurídico.
Salienta-se a característica de bilateralidade do contrato de corretagem imobiliária, se distingue da obrigação e do consentimento, uma vez que obrigação está vinculado a eficácia do ato, ou seja, ambos tem que cumprir com suas obrigações, e o consentimento refere-se a vontade de ambos os agentes, onde em comum acordo celebram o negócio jurídico.
1.2.2. Da Onerosidade
O contrato de corretagem imobiliária será oneroso, por se tratar de uma relação baseada em ônus, vantagens e benefícios patrimoniais recíprocos, ou seja, ambas as partes obtém proveito da relação estabelecida, no qual o comitente não terá o desgaste de ficar procurando possíveis compradores para o seu imóvel, bem como o corretor terá direito de receber seus honorários pela contraprestação de seu serviço.
Assim, não há como vislumbrar que o contrato de corretagem imobiliária seja gratuita, uma vez que ambos (corretor de imóveis e comitente) possuem ônus e bônus na realização contratual.
1.2.3. Da Aleatoriedade
O contrato de corretagem imobiliária é aleatório, devido ao fato do direito do corretor de ser remunerado pelo serviço e a obrigação do comitente de pagar o corretor pelo serviço prestado está vinculada a conclusão do negocio, ou seja, a um evento futuro e incerto.
Esta característica é devida ao fato do contrato de corretagem imobiliária depender um negócio principal, incerto e futuro, no qual a remuneração do corretor de imóvel ser uma condição suspensiva, ou seja, depende da realização da atividade de aproximação entre vendedor e comprador para a efetiva negociação e celebração do contrato de compra e venda do imóvel.
O doutrinador LÔBO, Paulo, classifica os contratos aleatórios em duas modalidades: emptio spei, nesta modalidade existe o sentimento de esperança, uma possibilidade de se obter êxito no resultado da atividade empregada; e emptio rei speratae, quando somente uma parte ou quantidade mínima de ações foi realizada para a obtenção do êxito do trabalho realizado.
1.2.4. Da Consensualidade
O contrato de corretagem imobiliária é consensual, por se tratar de uma relação baseada no consenso das partes, ou seja, não possui forma especifica prevista em lei, esta vinculada a vontade das partes, podendo ser comprovado por qualquer meio admissível em direito, inclusive estraves de prova testemunhal.
Ressalta-se que apesar do contrato de corretagem imobiliária ser nominado, ele não é solene, ou seja, não existe uma forma a ser respeitada, bastando a manifestação de vontade das partes, podendo ser escrito, verbal, ou com aceitação tácita, sendo que todas as formas do contrato geram efeitos jurídicos e são validos, desde que respeitado os requisitos do contrato, como: capacidade dos agentes; objeto lícito, possível, determinado ou determinável.
1.2.5. Da Acessoriedade
O contrato de corretagem imobiliária tem característica acessória, devido da fato deste contrato está ligado à concretização do negócio jurídico que é o contrato de compra e venda de imóvel.
Com relação a classificação do contrato de corretagem imobiliária em acessório, apesar de ser um contrato vinculado ao contrato de compra e venda, em algumas situações, ele continuará a existir, gerando inclusive os seus efeitos, mesmo sem a concretização do contrato principal.
Verídico é que, apesar de grande parte das doutrinas, elencarem no rol de elementos do contrato de corretagem imobiliária a característica de acessoriedade, estes acabam se posicionando contra esta classificação.
Os doutrinadores DINIZ, Maria Helena Diniz e GONÇALVES, Carlos Alberto Gonçalves, não abordam o debate do fato do contrato de corretagem imobiliária não ser classificado como acessório em algumas hipóteses.
Sobre o tema o doutrinador MIRANDA, Pontes de, se posiciona da seguinte forma:
“O contrato de mediação pode existir, valer e ser eficaz, sem que se conclua o contrato para cuja conclusão há a ajuda, como ocorre naqueles casos em que o mediador tem direito à remuneração, ou em que já resolução do seu sem que repercuta no outro.”
COLTRO, Antônio Carlos Mathias, em seu livro Contrato de Corretagem Imobiliária, para explicar seu posicionamento cita as palavras do doutrinador TEPEDINO, Gustavo, no qual dispõe:
“[...] embora a função econômica da corretagem se vincule ao contrato que o corretor pretende promover, a corretagem subsiste, em sua função sócio jurídica, mesmo que o negócio almejado não se conclua. Aquele não depende deste, portanto, para existir. A acessoriedade, portanto, embora voz comum na doutrina, deve ser atribuída a íntima ligação econômica entre a corretagem e o contrato por ela perseguido, sendo tecnicamente injustificada. A inclusão da compra e venda não torna insubsistente a corretagem que lhe antecedeu; e mesmo o pagamento do corretor, concluídas a contento as negociações, deverá ser efetuado a despeito da eventual desistência do negócio por uma das partes (ou por ambas)”
Já o doutrinador COLTRO, Antônio Carlos Mathias, cita em sua obra o entendimento do doutrinado SOUZA, Valéria Bononi Gonçalves, que diante da discussão disciplina que a possibilidade do corretor de imóveis receber seus honorários nos casos de arrependimento é uma exceção a regra, o que não desclassifica o contrato de corretagem imobiliária como acessório.
Fato é que independente da discussão se o contrato de corretagem imobiliária é ou não um contrato acessório, faz necessário apontar que, existem hipóteses em o contrato de compra e venda pode possuir um vício, que irá invalidar o negócio jurídico.
Diante desse cenário, salienta-se que o Código Civil, disciplina em seu artigo 184, que é possível invalidar parcialmente um negócio jurídico, sem prejudicar a obrigação principal, caso seja possível separa as obrigações acessórias da principal, vejamos:
“Art. 184. Respeitada a intenção das partes, a invalidade parcial de um negócio jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta for separável; a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal”.
Salienta-se que, o entendimento predominante é de que o contrato acessório pertence ao principal, caso seja nulo o contrato principal, nulo será o contrato acessório. Tal afirmação ocorrerá nos casos em que o negócio jurídico que deu origem a obrigação de remuneração seja considerada nula, perdendo o corretor de imóveis o seu direito de receber seus honorários,
Ocorre que, nos casos de anulabilidade ou rescisão do contrato de compra e venda, o contrato de corretagem permanecera vigente, uma vez que tais atos dependem do conhecimento da causa para não concretização do direito, e caso seja desconhecido pelo corretor de imóveis, este deve receber sua remuneração.
Nesta seara, esta embasa a fundamentação dos doutrinadores que são contra a classificação de acessoriedade do contrato de corretagem imobiliária.
2. Considerações sobre o corretor de de imóveis
A profissão de corretor de imóvel, está regulada pela Lei nº 6.530/78, que foi regulamentada pelo Decreto 81.871/78, tendo o Código Civil mantido tal regulamentação, diante do que dispõe o artigo 729, do Código Civil, no dispões: “Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial”.
A Lei nº 6.530/78, trás em seus artigos 2º e 3º, as condições para ser um corretor de imóveis, bem como sua função, vejamos:
“Art. 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.”
Conforme dispõe a norma legal, a função do corretor é de aproximar as partes para concluir o negocio, nascendo então o direito de remuneração. Ocorre que desta forma o corretor de imóvel assume o risco de nada receber caso o negocio jurídico não seja concretizado.
Atualmente, para ser um corretor de imóveis, no Brasil, precisa realizar um curso de capacitação, credenciado junto ao Conselho Federal de Corretor de Imóveis (COFECI), que oferece dois tipos de curso, um de Técnico em Transações de Imóveis, e curso superior Sequencial e Tecnológico de Ciências Imobiliárias/Gestão de Negócios Imobiliários.
Concluído o curso, e obtido o certificado de conclusão devidamente registrado, o interessado poderá requerer seu registro de inscrição definitiva, através do protocolo de seu pedido na sede do Conselho Regional (CRECI) ou na Delegacia Regional/Seccional mais próxima do seu domicílio.
Salienta-se que o registro junto ao Conselho Regional é obrigatório, e não facultativo, como alguns acabam pensando.
2.1 – Da remuneração/comissão advinda do contrato de corretagem
A remuneração em que o corretor de imóvel tem direito, também chamada de comissão ou honorários, está prevista no artigo 724, do Código Civil, vejamos: “A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.”
O artigo 725 do Código Civil de 2002, disciplina que a remuneração do corretor de imóveis tem como objetivo o resultado da mediação, e não o meio (esforço) utilizado para obtenção do resultado, ou seja, a remuneração é devida após a devida elaboração e assinatura do contrato de compra e venda do imóvel.
Sobre o tema o doutrinado LOUREIRO, Luiz Guilherme, disciplina que:
“O corretor só cumpre sua missão quando as partes por ele aproximadas celebram o negócio visado. Destarte, seu labor é inútil quando não resulte em resultado útil, não podendo o corretor exigir qualquer remuneração. Obviamente, se durante a vigência do acordo de corretagem não conseguiu o corretor – não obstante seu esforço – possibilitar a realização do negócio pretendido, não fará jus à comissão quando o contrato foi realizado após a extinção da mediação ou corretagem, com pessoa diversa daquelas apresentadas por ele.”
DINIZ, Maria Helena Diniz, disciplina que:
“Assim sendo, o corretor suportará o risco da não produção daquele resultado, que apenas parcialmente está em suas mãos; visto que sua realização dependerá de outras circunstâncias, dentre elas a declaração de vontade da pessoa que está obrigada a pagar-lhe a comissão”
Nesta seara, o primeiro ponto que merece destaque é que, por mais que haja o contrato de corretagem imobiliária celebrado entre o corretor de imóveis e o comitente, caso o negocio jurídico ocorra apenas entre comprador e vendedor, ou seja, sem a participação do corretor de imóveis para mediar à relação, este não possuirá direito algum em receber sua remuneração, exceto no caso em que existir no contrato de corretagem imobiliária cláusula de exclusividade.
A cláusula exclusividade no contrato de corretagem imobiliária, estabelece que somente o corretor de imóveis pode mediar a negociação jurídica, não podendo o comitente fazer tal negociação sem a presença de seu corretor, e que caso isso ocorra a remuneração será devida.
Com relação a esse assunto o professor GONÇALVES, ensina que:
“Portanto, ajustada a corretagem exclusiva a solução é outra: a comissão se torna devida, ainda que o negócio seja concluído diretamente pelo comitente. Em geral a chamada opção de venda, que configura a exclusividade, é concedida por prazo determinado. No período estipulado, a atuação do corretor deve ser plena e produtiva, sob pena de descaracterizar-se, pela comprovada inércia ou ociosidade, o direito à remuneração, quando efetivada a venda pelo próprio comitente. Observa-se que o mencionado art. 726 exige que a exclusividade seja ajustada por escrito.”
Na continuidade do tema sobre remuneração, aponta-se que está será devida independente do tempo estabelecido no contrato de corretagem imobiliária, ou seja, não importa o prazo que as partes tenham acordado para a concretização do negocio jurídico, este deverá ser remunerado, conforme estabelece o artigo 727, Código Civil vigente, vejamos:
Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.
Conforme dispões o artigo 727 do Código Civil, o pagamento da remuneração será devido mesmo nos casos em que o comitente dispensar o corretor, mas na hipótese da negociação concretizada advir do trabalho do corretor.
Neste caso, o Código Civil prescreve o artigo 727, como uma medida protetiva, assegurando ao corretor de imóveis, o recebimento da comissão caso este seja dispensado e exista um contrato de corretagem imobiliária por tempo indeterminado, celebrado entre as partes, e conforme explanado a cima, o negocio jurídico celebrado entre vendedor e comprar, tenha sido fruto do trabalho de aproximação do corretor.
Diante da norma legal, compreende-se que o artigo 727 do Código Civil é de suma importância, uma vez que tem o condam de evitar fraudes, haja vista que, na pratica, o comitente pode utilizar dos conhecimentos e contatos do corretor de imóveis para se aproximar de possíveis compradores, e após escolher um, dispense o corretor, com intuito de não cumprir com sua obrigação de pagar a remuneração devida a este.
Assim, restando configurado o ato ilícito cometido pelo comitente, fica caracterizado a obrigação de pagar a comissão ao corretor de imóvel.
Lógico que, durante o tempo do contrato de corretagem imobiliária celebrado entre o corretor de imóveis e o comitente (vendedor), poderá haver desistência ou arrependimento de uma das partes, e por tal motivo a venda do imóvel não será concretizada, por motivos alheio a vontade das partes.
Neste ponto, se faz necessário diferencias ambas as hipóteses, pois possuem reflexos específicos e diferentes no contrato de corretagem imobiliária. Sendo assim, o que deve ser levado em consideração é o fato do artigo 727, do Código Civil esta protegendo a boa-fé do corretor de imóveis, uma vez que, realizada a promessa de compra e venda, mesmo que em caráter verbal, este vincula as partes e gera expectativas, sendo um pré-contrato, no qual se entende que diante da norma vigente, o trabalho do corretor de imóveis se concluiu.
Superado o artigo 727, do Código Civil, DINIZ, Maria Helena, disciplina que “Se a mediação for conjunta, todos os corretores que nela intervierem terão, pelo princípio da colaboração, direito cada um a comissão, que lhes será paga em partes iguais”
Este entendimento está previsto no artigo 728, Código Civil, no qual dispõe: “Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”.
Por conseguinte o artigo 729, do Código Civil, estabelece que, “Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial”.
Diante das normas citadas a cima, conclui-se que com relação à remuneração do corretor de imóvel, será devida após a conclusão da atividade de mediação, com a devida assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, sendo que o valor da remuneração ficará a critério das partes, ou do que se pratica na região e na época em foi celebrado o contrato de prestação de serviço.
Por derradeiro, cabe salientar que o Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro (CRECI/RJ), homologou no dia 08 de maio de 2006, uma Tabela de Honorários de Serviços Profissionais nas Transações Imobiliárias, conforme determina o artigo 17, inciso IV da Lei nº 6.530/78, através de Ato nº 001/2006, no qual estabelece que os honorários devido ao corretor de imóveis no contratos de corretagem imobiliária que tem a finalidade de compra e/ou venda de imóveis em área urbana será de 6% (seis por cento) sobre o valor da venda, e no caso do imóveis estar em área rural, a comissão será de 10% (dez por cento) sobre o valor da venda.
2.2 – Das demandas judiciais cabíveis na relação entre corretor de imóveis e comitente
Verídico é que, uma vez celebrado um acordo de vontades (contrato de corretagem imobiliária), entre o corretor de imóveis e comitente (vendedor), haverá o dever de remuneração, mas, caso não ocorra o pagamento da comissão ou honorários por parte do comitente, mesmo havendo o valor ou percentual fixado no contrato de corretagem imobiliária, poderá o corretor demanda uma ação de execução?
Antes de responder esse pergunta, cabe ponderar que os honorários de corretagem, em geral, é praticado em cima de um porcentual sobre o valor do imóvel, que conforme explanado a cima, no Estado do Rio de Janeiro, se pratica o 6% (seis por cento), não possuindo o contrato de corretagem imobiliária um valor liquido, certo e exigível, requisito estabelecido no artigo 783, do Código de Processo Civil, no qual dispõe: “A execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível.”
Respondendo a pergunta, no caso de eventual demanda judicial para que o corretor de imóveis tenha o seu direito de receber seus honorários, deverá ser proposta uma ação monitória, conforme dispões o artigo 700, inciso I, do Código de Processo Civil, vejamos:
“Art. 700. A ação monitória pode ser proposta por aquele que afirmar, com base em prova escrita sem eficácia de título executivo, ter direito de exigir do devedor capaz:
I - o pagamento de quantia em dinheiro;
II - a entrega de coisa fungível ou infungível ou de bem móvel ou imóvel;
III - o adimplemento de obrigação de fazer ou de não fazer.” (grifo nosso).
Ressalta-se que a ação monitória, somente será cabível, nos casos em que existe um contrato formal entre as partes, e caso não exista prova escrita, o corretor deverá propor ação de cobrança, uma vez que esta ação se tratar de demanda de conhecimento, no qual seguira todas as faces do procedimento comum, não sendo exigido nenhum tipo de prova especifica, tampouco titulo executivo, podendo o corretor de imóveis se socorrer de qualquer tipo de prova admitida em direito.
Salienta-se que, o que precisa ser comprovado não é a existência do contrato de corretagem imobiliária, mas sim realização da prestação do serviço.
Neste sentido o artigo 785, do Código de Processo Civil, dispõe que: “A existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de optar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial.”
Por derradeiro, com relação ao prazo prescricional, aplicasse o prazo de 5 anos, a contar da conclusão do serviço, conforme estabelece o artigo 206, §5º, do Código Civil, no qual dispõe:
“Art. 206. Prescreve:
[...]
§ 5º Em cinco anos:
I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;
II - a pretensão dos profissionais liberais em geral, procuradores judiciais, curadores e professores pelos seus honorários, contado o prazo da conclusão dos serviços, da cessação dos respectivos contratos ou mandato;
II - a pretensão do vencedor para haver do vencido o que despendeu em juízo.” (grifo nosso).
Conclui-se, diante das normas legais, que as demandas cabíveis na relação entre o corretor de imóveis e comitente (vendedor), são as ações monitorias, quando existe contrato escrito (formal) celebrado entre as partes, e ação de cobrança, para os casos em que o contrato tiver sido celebrado de forma verbal, ou caso o corretor de imóveis queira produzir outras provas admitidas em direito, no qual o prazo prescricional para a propositura desses demandas, são de 05 (cinco) anos, a contar da conclusão da serviço contrato.
2.3 – Da extinção do contrato de prestação de serviço imobiliário
O Código Civil de 2002, não regulamenta de forma especifica a extinção do contrato de prestação de serviço imobiliário, por tal razão, o contrato em questão será extinto com o cumprimento da obrigação, ou seja, no momento em que o corretor de imóveis aproximar as partes, para a devida conclusão do negocio jurídico, encontra-se extinto a relação entre o corretor e a comitente, ou seja, pactuado o contrato de forma lícita, nasce o ônus de remuneração ao comitente e a extinção do contrato de corretagem imobiliária.
Ocorre que as relações humanas, são complexas e a segunda forma de extinção do contrato de prestação de serviço imobiliário advém do consenso das partes, ou seja, não tendo mais o comitente a intenção de realizar a venda de seu imóvel, pode este rescindir o contrato.
Outra hipótese de extinção do contrato de prestação de serviço imobiliário é o fato do comitente optar pela troca do corretor de imóveis, sendo desfeita a relação, seja ela contratual ou verbal.
O mesmo entendimento é valido nas hipóteses de renúncia, devendo ser observado que, caso o negócio jurídico venha a ser concretizado após a renuncia do corretor, e este tiver advindo do trabalho de aproximação realizado pelo corretor, este terá o direito a remuneração, conforme prevê o artigo 727, do Código Civil.
Salienta-se que alguns contratos de corretagem imobiliária possuem prazo determinado para a concretização do negócio jurídico, assim, sendo findado o prazo estabelecido e não tendo o corretor de imóveis, logrado êxito, extinto estará o contrato celebrado entre as partes, mas caso o comitente não se oponha, o contrato poderá ser prorrogado e havendo êxito na venda do imóvel, o pagamento dos honorários será devido.
Por derradeiro, a última hipótese de extinção do contrato de corretagem imobiliária, é o caso de morte ou incapacidade do comitente, ou do corretor de imóveis, onde se perde um dos requisitos do contrato, ou seja, partes capazes e legitimas. O mesmo ocorrera em caso de falência de uma das partes.
Assim, concluísse que após a elaboração do contrato do contrato de compra e venda, o corretor de imóvel reunira as partes para o colhimento das assinaturas, colocando termo ao contrato de corretagem imobiliária.
3. da responsabilidade do corretor de imóveis
Responsabilidade, segundo o dicionário, é a “1 Incumbência ou tarefa que cabe a alguém; 2 Condição de quem tem a obrigação de responder pelos efeitos dos próprios atos ou pelos de outros.”
Sobre o tema responsabilidade civil, STOCO, Rui, disciplina que:
“Se resumir for possível, pode-se dizer que a responsabilidade civil traduz a obrigação da pessoa física ou jurídica ofensora de reparar o dano causado por conduta que viola um dever jurídico preexistente de não lesionar (neminem laedere) implícito ou expresso na lei.”
O corretor de imóveis ao aceitar a mediação de um imóvel, precisa avaliar o imóvel, para verificar as condições de segurança jurídica, para garantir a concretização do negócio, levantando as certidão do imóvel, para saber se o imóvel em questão possui penhora, execução ou não pertença ao cliente.
Deve requer junto aos órgãos competentes às certidões civis e criminais, as certidões negativas de tributos municipais (quitação do IPTU dos últimos cinco anos), a certidão de regularidade do imóvel rural junto ao INCRA, bem como as certidões do IPLAN, para verificar o devido uso e ocupação do terreno e no caso de apartamentos, ou imóveis em condomínios, levantar as informações dobre as obrigações condominiais, e a questão do IPTU, se este tem natureza propter rem, ou seja, perseguem o imóvel.
Conforme abordado no capítulo dois desse trabalho o corretor de imóveis deve ser registrato no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), sendo o Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), o órgão regulatório dos atos praticados pelos corretores, que para unificar os atos, promulgou o Código de Ética Profissional, através da Resolução COFECI nº 326/92, no qual preestabelece as obrigações, os vetos e as regras de fiscalização da categoria.
O tema de responsabilidade civil do corretor de imóveis, conforme se verá nesta capítulo, está vinculado as possíveis falhas durante a pratica da atividade exercida pelo corretor de imóveis.
Sendo assim, passamos a elucidar os casos em que o corretor de imóveis será responsabilidade por seus atos.
3.1 – Das espécies de responsabilidade
Dispõe o artigo 5º do Código de Ética, “O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas”
A norma citada, estabelece que o corretor de imóveis será responsabilizado nas três esferas, administrativa, criminal e cível, o qual passamos a desmistificar cada uma das responsabilidade.
3.1.1. Da Responsabilidade Administrativa
A responsabilidade administrativa do corretor de imóveis, está diretamente vincula a sua ética profissional, devendo este embasar suas ações, seja com relação aos seus clientes, como aos demais colegas de profissão, sob as normas estabelecidas pelo Código de Ética, conforme disciplina os artigos 3º e 4º, vejamos:
“Art. 3°– Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:
I – considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;
II – prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;
III – manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando
aprimorar o trabalho desse órgão;
IV – zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e cooperar com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;
V – observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;
VI – exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;
VII – defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;
VIII – zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;
IX – auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentadamente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;
X – não se referir desairosamente sobre seus colegas;
XI – relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;
XII – colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.”
“Art. 4º– Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
I – inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;
II – apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;
III – recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;
IV – comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;
V – prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;
VI – zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;
VII – restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;
VIII – dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;
IX – contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;
X – receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.”
A responsabilidade administrativa será averiguada e punida pelos órgãos fiscalizadores da profissão, conforme dispõe o artigo 7º do Código de Ética, “Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das faltas que cometer contra este Código, e a aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor”.
O Código de Ética em seu artigo 6º, e a Lei nº 6.530/78, em seu artigo 20 da, prescrevem as ações em que o corretor de imóveis deve se pautar, a saber:
“Art. 6º– É vedado ao Corretor de Imóveis:
I – aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou que não se ajustem às disposições vigentes, ou ainda, que possam prestar-se a fraude;
II – manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em Resoluções;
III – promover a intermediação com cobrança de “over-price”;
IV – locupletar-se, por qualquer forma, a custa do cliente;
V – receber comissões em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviços efetiva e licitamente prestados;
VI – angariar, direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe;
VII – desviar, por qualquer modo, cliente de outro Corretor de Imóveis;
VIII – deixar de atender às notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos;
IX – acumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias;
X – praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;
XI – promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;
XII – abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente;
XIII – solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas;
XIV – deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;
XV – aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;
XVI – aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com que tenha de colaborar ou substituir;
XVII – anunciar capciosamente;
XVIII – reter em suas mãos negócio, quando não tiver probabilidade de realizá-lo;
XIX – utilizar sua posição para obtenção de vantagens pessoais, quando no exercício de cargo ou função em órgão ou entidades de classe;
XX – receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.”
“Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos órgãos de que trata a presente lei é vedado:
I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;
Il - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;
III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;
IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscritos;
V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;
VI - violar o sigilo profissional;
VII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;
VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão;
IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção;
X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.”
Apurada a falta do corretor de imóveis, pelo CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis), abre-se processo administrativo, no qual o órgão fiscalizador em caráter de 1ª instancia, poderá aplicar ao corretor de imóveis, sanções, conforme estabelece o artigo 21, da Lei nº 6.530/78, vejamos:
“Art 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções disciplinares;
I - advertência verbal;
II - censura;
III - multa;
IV - suspensão da inscrição, até noventa dias;
V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.”
O corretor de imóveis será devidamente informado sobre a decisão de órgão fiscalizado, que comunicará ao autuado, o prazo para da devida apresentação do recurso, que deverá ser proposta diretamente ao COFECI (Conselho Federal de Corretores de Imóveis), considerado a 2º instancia do processo administrativo, conforme dispõe o artigo 16, inciso IX, da Lei nº 6.530/78, e o artigo 33 da RESOLUÇÃO-COFECI N.º 146/82, a saber:
“Art 16. Compete ao Conselho Federal:
[...]
IX - julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;”
“Art. 33 - O autuado poderá, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data do recebimento do ofício a que se refere o § 1° do art. 31, interpor recurso para o COFECI contra a decisão que julgar procedente a autuação.”
Assim, diante da breve abordagem da responsabilidade administrativa do corretor de imóveis e suas sanções estabelecidas pelas normas vigentes, cabe ressaltar que o corretor tem o dever de cautela em todas as transações imobiliárias, não podendo assim, admitir erros durante os procedimentos que realizar em sua atividade profissional, primando sempre pela ética.
3.1.2. Da Responsabilidade Criminal
O doutrinador STOCO, define a responsabilidade criminal, como: “A responsabilidade penal pressupõe uma turbação social, determinada pela violação da norma penal, sendo necessário que o pensamento exorbite do plano abstrato para o material, pelo menos em começo de execução.”
Salienta-se que a responsabilidade criminal, ocorrerá quando o corretor de imóveis infringir uma norma de direito público, ou sejam, praticar um ato que venha a causar uma lesão ao seu cliente ou a sociedade.
Registra-se que a responsabilidade criminal é pessoal, intrasferível, podendo o agente responder a privação de sua liberdade.
Ocorre que, como em qualquer profissão regulamentada, o corretor de imóvel precisa ter formação adequada, para ser capaz de compreender as técnicas das negociações imobiliárias, bem como ser devidamente registrado junto ao Conselho Regional de Corretores de Imóveis de seu domicílio, conforme já foi elucidado no capítulo dois do presente trabalho.
Comete ato ilícito, aquele que exercer de ilegal a profissão de corretor de imóveis, sendo tal conduta prevista na Lei de Contravenções Penais, em seu artigo 47, no qual dispões:
“Art. 47. Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado o seu exercício:
Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de quinhentos mil réis a cinco contos de réis.”
A Constituição Federal, em seu artigo 5º, inciso XIII, prevê que: “é livre o exercício de qualquer trabalho, ofício ou profissão, atendidas as qualificações profissionais que a lei estabelecer;”
Por conseguinte o artigo 3º, da Lei nº 6.530/78, disciplina que: “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”
Assim, diante da legislação vigente, será responsabilidade criminalmente aquele que praticar de forma ilegal a profissão de corretor de imóveis, sendo que este agente, responderá não só pela contravenção penal, bem como uma representação administrativa junto aos órgãos fiscalizadores da profissão.
3.1.3. Da Responsabilidade Civil
Com relação ao tema o doutrinador GONÇALVES, disciplina que:
“O corretor tem, efetivamente, o dever de diligência e prudência no exercício de sua atividade. Cabe-lhe esforçar-se para obter o resultado esperado, aproximando as partes e acompanhando-as quando se tratar de venda de imóvel e desejarem conhecê-lo e vistoriá-lo, dando-lhes toda a assistência até que o negócio se considere ultimado. É importante, também, que informe o comitente sobre todos os aspectos que dizem respeito às negociações e que podem ter influência na decisão da celebração ou não do contrato em estudo, sob pena de responder por perdas e danos.
O Código Civil, dispõe que:
“Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.”
“Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costume.”
Diante do que prevê o Código Civil, cabe salientar que a responsabilidade civil está vinculada a pratica de ato ilícito, no qual, para uma melhor compreensão cita-se a definição disciplinada pelo doutrinar STOCO, a saber:
“Ademais, nosso conceito de ato ilícito busca sustentação na violação de um direito preexistente, conectado, portanto, na antijuridicidade do ato, ou seja, na prática de ato contrário ao direito. Além disso, há ainda, de existir o elemento da voluntariedade, de sorte a permitir um juízo de imputação, ou seja, a atribuição da prática de uma ação ou omissão voluntária ao seu autor.”
A legislação civilista disciplina que haverá responsabilidade civil, nas ações em que resultarem atos ilícitos, que conforme os artigos 186 e 187 do Código Civil ocorrem com a pratica dos verbos:
- ação ou omissão – configura-se o ato ocorrer diretamente pelo agente ou por terceiro que esteja sob a sua guarda;
- conduta culposa ou dolosa – a culpa é quando o agente age de forma voluntaria, violando um dever jurídico, o dolo consiste na falta de diligencia do agente;
- relação de causalidade – é a ligação entre a ação do agente com o resultado e o efeito gerado pela ação; e
- dano ou resultado – configura-se pelo prejuízo causado, sendo necessário o nexo com a causa e a culpa do agente.
Salienta-se que a responsabilidade civil em regra é subjetiva, sendo a responsabilidade civil objetiva em casos específicos em lei, conforme dispões o artigo 927, do Código Civil, vejamos:
“Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.”
A responsabilidade civil, nada mais é que a obrigação de repara um dano causado por uma pessoa à outra, no qual o legislador buscou determinar em que condições uma pessoa pode ser considerada responsável pelos danos causados a outrem. Sendo que está reparação do dano será feita através de um pagamento de indenização.
3.1.4. Da Responsabilidade Contratual e Extracontratual
Com relação ao tema STOCO, disciplina que:
Em resumo, a responsabilidade extracontratual é o encargo imputado pelo ordenamento jurídico ao autor do fato, ou daquele eleito pela lei como responsável pelo fato de terceiro, de compor o dano originado do ato ilícito, ou seja, da obrigação daquele que por ação ou omissão voluntária, violar direito e causar dano a outrem. A responsabilidade contratual é a inexecução previsível e evitável, por uma parte ou seus sucessores, de obrigação nascida de contrato, prejudicial à outra parte ou seus sucessores.
A responsabilidade contratual ocorre quando há uma infração em alguma clausula do contrato celebrado entre as partes, neste caso o ônus da prova é mais facilitado pelo legislador, haja vista que basta a parte comprovar o descumprimento contratual.
Já a responsabilidade extracontratual não deriva de um contrato formal entre as partes, uma vez que neste caso o agente infringe um dever legal, dever este que está previsto nos artigos 186, 187 e 927 do Código Civil, conforme já cito a cima.
Assim, a responsabilidade extracontratual é a mais corriqueira nas relações contratuais de corretagem de imóveis, uma vez que esta está fundamentada na culpa do agente e nesses casos o ônus da prova será mais complexo, haja vista que o autor terá que comprovar a culpa do agente e os danos por este causados.
Diante desse breve apontamento sobre os tipos de responsabilidades em que o corretor de imóveis pode ser enquadrado, passamos a apresentar de forma aprofundada as formas de responsabilidade civil subjetiva e objetiva.
3.2 – Da responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis
Inicialmente cabe apontar que com relação a responsabilidade civil subjetiva, o Código de Ética dispões no artigo 5º, que: “O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas”.
Diante do texto legal, o legislador esclarece a subjetividade da responsabilidade civil do corretor de imóveis, complementando esse entendimento está o artigo 723 do Código Civil, que dispõe:
“Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.
Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Diante da norma legal, a culpa na responsabilidade civil subjetiva deve ser culposa, ou seja, o agente tem que cometer um ato ilícito e lesionar terceiro.
Sobre a temática de culpa, o doutrinador RIZZARDO, explica que:
“É do conhecimento geral que a culpa propriamente dita, e não o dolo, é formada por dois elementos, na previsão do art. 159 do diploma civil de 1916 e do art. 186 do Código de 2002: negligencia e imprudência. No entanto, a palavra abrange outras formas previstas como mais um elemento integrante, assim como também podemos falar em descuido, distração, leviandade, indolência, etc. As espécies se entrelaçam. A negligência traz tonalidades de imprevisão. A imprudência envolve desprezo pela diligência. Imperícia e negligência se confundem em vários pontos, pois o incapaz de dirigir é insensato na observância dos requisitos para o exercício da função.”
Ressalta-se que diante da legislação e da doutrina o corretor de imóveis deve agir para de eximir da culpa, que pode ocorrer por ações negligentes, imperícias e imprudentes.
Fato é que conforme mencionado no capitulo dois desse trabalho, o corretor de imóveis tem a responsabilidade de verificar os documentos necessários para realizar as transações imobiliárias, com o devido levantamento das certidões do imóvel, bem como conferir a validade dos documentos.
Salienta-se que a responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis está ligada ao principio da informação, este não pode acreditar cegamente em seu cliente, deve buscar pela informação adequada e verídica para passar estas ao possível interessado pelo imóvel.
Verídico é que há casos em que o comprador poderá solicitar a dispensa das certidões que asseguram a transação imobiliária, devido ao tempo que isso leva, assumindo assim o risco do negócio. Nestes casos, o corretor deve redigir um documento dizendo que o comprador foi devidamente orientado, mas que dispensa a expedição de tais certidões, assumindo assim o risco do negocio jurídico, no qual deverá ser assinado pelo comprador.
Essa declaração é válida juridicamente e exime a responsabilidade civil do corretor de imóveis, caso o comprador posso interpor uma demanda judicial alegando negligencia do corretor, ao deixar de requerer as certidões necessárias para a celebração da transação imobiliária.
Mas, não basta somente o autor comprovar a culpa do agente, precisa comprovar o nexo causal entre a culpa e dano, como bem disciplina o doutrinador STOCO, ao afirmar que: “O nexo causal constitui um dos elementos essenciais da responsabilidade civil. É o vínculo entre a conduta e o resultado.”
Com relação ao dano, STOCO, dispõe que:
“O dano é pois, elemento essencial e indispensável a responsabilização do agente, seja essa obrigação originada de ato lícito, nas hipóteses expressamente previstas, seja de ato ilícito, ou de inadimplemento contratual, independente, ainda, de se tratar de responsabilidade objetiva ou subjetiva.”
Estando configurados: a culpa do agente, o dano sofrido e o nexo de causalidade, estará configurada a responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis, podendo o autor interpor demanda jurídica e o direito de receber uma reparação patrimonial ou moral.
Por derradeiro, salienta-se que o corretor de imóveis tem responsabilidade por todo o material de propaganda que for veiculado por ele, conforme estabelece a Resolução-COFECI nº 1.065 de 2007, as divulgações destinadas ao público como: placas, cartões de visitas, sites, folders, panfletos, páginas em redes sociais e qualquer outro meio de publicidade terá que conter o título profissional, nome do corretor, sua especialidade e o numero do seu registro junto ao Conselho Regional.
3.3 – Da responsabilidade civil objetiva do corretor de imóveis
O doutrinador Gonçalves, explica que:
“Na responsabilidade objetiva prescinde-se totalmente da prova da culpa. Ela é reconhecida independentemente de culpa. Basta que haja relação de causalidade entre a ação e o dano. Uma das teorias que procuram justificar a responsabilidade objetiva é a teoria do risco. Para esta teoria, toda pessoa que exerce alguma atividade cria um risco de dano par a terceiros. E deve ser obrigada a repará-lo, ainda que sua conduta seja isenta de culpa. A responsabilidade civil desloca-se da noção de culpa para a ideia de risco, ora encarada como “risco proveito”, que se funda no princípio segundo qual é reparável o dano causado a outrem em consequência de uma atividade realizada em benefício do responsável (ubi emolumentum, ibi onus); ora mais genericamente como “risco criado”, a que se subordina todo aquele que, sem indagação de culpa, expuser alguém a suportá-lo”
A responsabilidade civil objetiva também pode ser definida como aquela que está desvinculada de conduta antijurídica, uma vez que se questiona a culpa.
Ocorre que a responsabilidade civil objetiva, não será aplicada em todas as hipóteses em que o corretor de imóveis atua, para melhor compressão se faz necessário entender os casos em que a relação poderá ser enquadrada no Código de Defesa do Consumidor, vejamos o que disciplina os artigos 2ª e 3º da lei consumerista, a saber:
Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.
Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.
Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1° Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.
§ 2° Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.
Diante da norma consumerista, cabe ressaltar o que disciplina o doutrinar MIRAGEM, que afirma:
“É certo que nem todos os contratos imobiliários caracterizam-se como contratos de consumo. A rigor, serão contratos de consumo os que tiverem de um lado o incorporador imobiliário ou profissional cuja atividade específica seja a construção de imóveis para a venda no mercado, e de outro lado o adquirente não profissional que adquire o bem imóvel como destinatário fina,”
Conforme pode ser verificada tanto a legislação quanto a doutrina, disciplinam que a responsabilidade civil objetiva, recairá nos contratos de corretagem imobiliários em que o comitente ou o comprador puder ser caracterizado como consumidor final, o que sempre ocorre nos contratos em figuram imobiliárias, incorporadoras e/ou construtoras, não sendo configurado contrato de consumo os contratos de corretagem imobiliárias celebrados com corretor pessoa física.
Tal posicionamento está embasada, no fato do Código de Defesa do Consumidor fundamentar a relação consumerista nos princípios, direitos e deveres disciplinados no artigo 46, vejamos:
“Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.”
Assim, devido ao fato do contrato de corretagem imobiliária entre o corretor imobiliária (pessoa física) e o comitente, se tratar de um contrato em que ambas as partes podem modificar algumas clausulas e condições, este será regido pela responsabilidade civil subjetiva, conforme apontado no item anterior do presente trabalho.
Fato é que além da responsabilidade civil objetiva em que as imobiliárias, incorporadoras e/ou construtoras, são enquadradas, podem ainda responder de forma solidaria, ou seja, quando mais de uma é o causador do dano, e ambos são igualmente responsáveis pelo cumprimento da obrigação.
Ressaltado esse ponto, cabe salientar que na hipótese de ser comprovado a culpa do corretor de imóveis, cabe ação de regresso, mas nem sempre a culpa será do corretor, haja vista que este trabalha para imobiliária, incorporadoras e/ou construtoras, não possuindo liberdade e/ou autonomia para gerenciar os imóveis a venda, o que cai por terra a propositura da demanda de regresso.
A responsabilidade civil objetiva, conforme fundamenta a legislação e doutrina, independe da culpa, bastando que haja relação entre a ação e o dano, ou seja, a responsabilidade objetiva, não será aplicada em todas as relações em que o corretor de imóveis atua, uma vez que está ligada ao Direito do Consumidor, e devido ao fato de nem todos os contratos imobiliários se caracterizarem como contratos de consumo, somente as incorporadora, imobiliárias e construtoras tem responsabilidade objetiva.
Conclusão
O contrato de corretagem imobiliária somente foi regulamentado após a promulgação do Código Civil 2002, sendo que antes da norma citada, os contratos de corretagem imobiliária eram regidos por procedimentos e costumes que foram construídos ao longo dos anos.
Com o advento do Código Civil em 2002, o contrato de corretagem imobiliária passou a ser um contrato típico e nominado, bilateral ou plurilateral, dependendo das partes contratantes, possuindo características próprias, conforme foi apresentado no presente trabalho.
Conforme pode ser verificado ao longo do presente trabalho o contrato de corretagem de imóveis, é aquele firmado entre corretor e comitente (vendedor), que tem como objeto a aproximação entre comitente (vendedor) e comprador, gerando assim, um negócio jurídico intermediado pelo corretor de imóveis, no qual o contrato de corretagem imobiliária tem como objetivo o resultado e não o meio, ou seja, objetiva-se o resultado da atividade de aproximação do comitente a um possível comprador, sendo o contrato em questão possuidor dos seguintes elementos constitutivos, a saber: Bilateralidade, Onerosidade, Aleatoriedade, Consensualidade e Acessoriedade.
Ocorre que, conforme foi apresentado no presente trabalho o corretor de imóveis, é o profissional que pratica a atividade de aproximar pessoas que tem interesses complementares, ou seja, uma quer vender ou alugar seu imóvel e a outra quer comprar ou alugar um imóvel que foi disponibilizado no mercado, sendo que ao concluir o negocio, nascendo o direito do corretor de imóveis de ser remunerado pelo trabalho realizado.
No entanto vimos que para ser um corretor de imóveis, no Brasil, precisa realizar um curso de capacitação, credenciado junto ao Conselho Federal de Corretor de Imóveis (COFECI), bem como ser registrado no Conselho Regional (CRECI) ou na Delegacia Regional/Seccional mais próxima do seu domicílio.
Ressaltando que com relação a remuneração do corretor de imóveis, este direito, será devida após a conclusão da atividade de mediação, com a devida assinatura do contrato de compra e venda do imóvel, ou contrato de locação, sendo que o valor dos honorários imobiliários no Estado do Rio está tabelado no percentual de 6% (seis por centos), sobre imóveis urbanos e de 10% (dez por cento), sobre os imóveis rurais, conforme regulamentação do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio de Janeiro (CRECI/RJ).
Apresentou ainda o presente, as possíveis demandas judiciais cabíveis na relação entre o corretor de imóveis e comitente (vendedor), bem como o prazo prescricional para a propositura dessas, que é de 05 (cinco) anos, a contar da conclusão da serviço contrato, e as formas de rescisão contratual.
Assim, diante do foi apresentado a responsabilidade civil do corretor de imóveis, está vinculado as possíveis falhas durante a pratica da atividade exercida pelo corretor de imóveis, estando a responsabilidade nas esferas, administrativa, criminal e cível.
A responsabilidade administrativa do corretor de imóveis e suas sanções estabelecidas pelas normas vigentes, o corretor tem o dever de cautela em todas as transações imobiliárias, não podendo assim, admitir erros durante os procedimentos em que realizar em sua atividade profissional, primando sempre pela ética.
Por conseguinte a responsabilidade criminalmente está vinculada a pratica ilegal da profissão de corretor de imóveis, sendo que o agente, responderá não só pela contravenção penal, bem como uma representação administrativa junto aos órgãos fiscalizadores da profissão.
Por fim a responsabilidade civil, nada mais é que a obrigação de reparar um dano causado por uma pessoa à outra, no qual o legislador buscou determinar em que condições uma pessoa pode ser considerada responsável pelos danos causados a outrem. Sendo que a reparação do dano poderá ser feita através de um pagamento de indenização.
No presente trabalho, apresentou-se ainda a responsabilidade contratual e extracontratual do corretor de imóveis, no qual a responsabilidade contratual ocorre quando há uma infração em alguma cláusula do contrato celebrado entre as partes, neste caso o ônus da prova é mais facilitado pelo legislador, haja vista que basta a parte comprovar o descumprimento contratual, já a responsabilidade extracontratual é a mais corriqueira nas relações contratuais de corretagem de imóveis, uma vez que esta está fundamentada na culpa do agente e nesses casos o ônus da prova será mais complexo, haja vista que o autor terá que comprovar a culpa do agente e os danos por este causados
Ressalta-se que diante da legislação e da doutrina citadas no presente trabalho, conclui-se que o corretor de imóveis deve sempre agir para de eximir a culpa, que pode ocorrer por ações negligentes, imperícias e imprudentes, neste cenário configura-se a responsabilidade civil subjetiva e responsabilidade civil objetiva.
A responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis está ligada ao principio da informação, este não pode acreditar cegamente em seu cliente, deve buscar pela informação adequada e verídica para passar estas ao possível interessado pelo imóvel e caso o corretor não tome tal cuidados, assume o risco do negocio jurídico e caso seja configurado a culpa do agente, o dano sofrido e o nexo de causalidade, estará configurada a responsabilidade civil subjetiva do corretor de imóveis, podendo o autor interpor demanda jurídica e o direito de receber uma reparação patrimonial ou moral.
Assim, a responsabilidade civil objetiva, diferente da subjetiva, independe da culpa, bastando que haja relação entre a ação e o dano. Ocorre que conforme apresentado a responsabilidade civil objetiva, não será aplicada em todas as relações em que o corretor de imóveis atua, haja vista que a responsabilidade objetiva está ligada ao Direito do Consumidor, e devido ao fato de nem todos os contratos imobiliários se caracterizarem como contratos de consumo, semente as incorporadora, imobiliárias e construtoras tem responsabilidade objetiva.
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