O primeiro passo pra entender de quem é a obrigação de pagar esse imposto é compreender alguns elementos que sustentam sua cobrança. IPTU é a sigla de Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana. O Código Tributário Nacional prevê em seu art. 32, caput, que o IPTU tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel, ou seja, a responsabilidade do IPTU é sempre do proprietário do imóvel; como assevera o art. 34 do CTN “Contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel.”.
Confirmando o posicionamento do Código Tributário Nacional a Lei 8.245 de 1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, afirma, em seu art. 22, na parte inicial do inciso VIII, ser o locador (proprietário do imóvel) obrigado a pagar os impostos e taxas que venham incidir sobre o imóvel. Contudo na parte final desse mesmo inciso aduz “(...)salvo disposição expressa em contrário no contrato” Portanto é possível negociar para repassar o valor do tributo para o inquilino; desde que essa obrigação esteja definida de forma clara no contrato de locação celebrado.
Apesar disso, para o direito tributário a obrigação do tributo é do proprietário do imóvel, uma vez que ser proprietário de imóvel urbano é que permite que o município realize a cobrança arrecadatória. Desse modo, caso o inquilino não cumpra com a obrigação celebrada em sede de contrato, é o proprietário que será acionado pelo fisco; de tal modo que não poderá alegar o não pagamento do tributo com base em transferência de responsabilidade estabelecida em cláusula contratual. Caso o inquilino não cumpra com sua obrigação estabelecida em contrato, caberá ao locador uma ação regressa para reaver os valores; vide o julgado a seguir:
AÇÃO MONITÓRIA. PROVA ESCRITA SEM EFEICÁCIA DE TÍTULO EXECUTIVO. OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO DE PAGAMENTO DO IPTU. Levando-se em conta que a ação monitória tem por escopo, precipuamente, a formação de um título executivo judicial, a correlata condenação deve referir-se, necessariamente, à obrigação comprovada pela prova escrita trazida aos autos. Pretende a autora o ressarcimento relativo aos honorários advocatícios e despesas processuais por ela arcados na execução fiscal do IPTU, exercício 2004, do imóvel de sua propriedade locado os réus, ora apelantes. Perante o fisco o sujeito passivo da obrigação tributária relativa ao pagamento do IPTU é o proprietário, que tem relação pessoal e direta com o fato gerador. No entanto, perante o proprietário, o locatário pode assumir tais encargos, por força contratual. Conforme o contrato de locação, com início em 01/06/2001 e término em 01/06/2010, a obrigação do pagamento dos tributos de qualquer natureza ficou a cargo do locatário. Os valores das despesas processuais e honorários advocatícios relativos à execução fiscal em apreço foram comprovados, de forma que correta a sentença em condenar os réus ao pagamento da quantia comprovada com base em prova escrita. Sentença que se mantém. (TJ-RJ - APL: 01534094220108190001 RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: MARIA AUGUSTA VAZ MONTEIRO DE FIGUEIREDO, Data de Julgamento: 03/12/2013, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/12/2013) (GRIFO NOSSO)
REFERÊNCIAS:
Código Tributário Nacional:
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l5172compilado.htm
Lei do Inquilinato:
