RESUMO: O estudo aborda os problemas e dúvidas jurídicas nos condomínios edilícios em decorrência da Pandemia da COVID-19 e do isolamento social, dando especial atenção às consequências jurídicas das medidas de prevenção aplicadas pelos síndicos ou administradores dos condomínios. Com base nessa premissa, o artigo trata dos direitos e deveres dos proprietários e dos condôminos, da importância e dos limites dos poderes dos administradores dos condomínios, bem como da dúvida jurídica razoável nos efeitos das decisões de prevenção no bem estar do condomínio. Assim, o estudo aborda os princípios da instituição do condomínio, os possíveis direitos ameaçados em decorrência das medidas de prevenção, a flexibilização do direito de propriedade em confronto ao poder do síndico, bem como a cindibilidade nos efeitos jurídicos em decorrência da pandemia. Por fim, o trabalho disserta sobre as normas legais do Código Civil e da Lei do Inquilinato, fomentando a discussão sobre as consequências das medidas de combate à doença no seu âmbito administrativo e jurídico.
PALAVRAS CHAVES: Inquilinato. Condomínios. Direito de Propriedade. Poder do Síndico. Dúvida Jurídica Razoável. Cindibilidade. Responsabilidade Civil.
ABSTRACT: The study addresses the problems and legal doubts in building condominiums due to the COVID-19 Pandemic and social isolation, paying special attention to the legal consequences of the preventive measures applied by the condominium owners or administrators. Based on this premise, the article deals with the rights and duties of owners and tenants, the importance and limits of the powers of the condominium owners and administrators, as well as reasonable legal doubt on the effects of preventive decisions on the well-being of the condominium. Thus, the study addresses the principles of the institution of the condominium, the possible rights threatened as a result of the preventive measures, the flexibility of the property right against the power of the liquidator, as well as the fission in the legal effects due to the pandemic. Finally, the paper discusses the legal rules of the Civil Code, the Tenancy Law and, through bibliographic research, seeks to encourage discussion about the consequences of measures to combat the disease in its administrative and legal scope.
KEYWORDS: Tenancy. Condominiums. Property right. Power of the Administrator. Reasonable Legal Doubt. Weighting. Civil Responsibility.
INTRODUÇÃO
O ano de 2020 está marcado pela pandemia da COVID-19, doença infeciosa causada pelo novo Coronavírus. Como cediço, a pandemia causou grandes impactos no âmbito da saúde, economia, política e, não obstante, causou grandes efeitos nas relações sociais que conhecemos. De tal modo, a incidência da COVID nessas questões também resulta em consequências jurídicas no dia-a-dia da população. No presente artigo, trataremos de algumas dessas consequências, mais especificadamente os impactos sociais e jurídicos nos condomínios edilícios.
Com o início da pandemia e a decretação de lockdown, os inquilinos dos condomínios se viram com o receio de que a doença poderia ser facilmente disseminada, uma vez que estes moradores fazem parte de um ambiente coletivo reduzido. Assim, os síndicos se viram responsáveis por aplicar as medidas necessárias para combater e prevenir a disseminação do vírus no condomínio. No entanto, tais medidas nem sempre são aceitas ou validadas pelos moradores, devendo o síndico se atentar não só ao seu efetivo poder de administrador e responsável, mas também pelo direito de propriedade do condômino e o bem estar geral do condomínio.
Assim, o presente trabalho passará a refletir e explorar os problemas e dúvidas jurídicas referentes aos condomínios em época de pandemia, bem como as discorrer acerca das consequências jurídicas que decorrem das medidas empreendidas pelos síndicos no âmbito legal e no âmbito do poder de propriedade dos moradores destes condomínios. Ademais, o presente estudo busca entender e transcorrer sobre a utilidade e importância do tema, uma vez que tal hipótese é atual, vigente e patente no presente momento.
Para que possamos realizar tal análise, abordaremos, dentre várias matérias, a forma de instituição do condomínio, os direitos e deveres dos condôminos e dos síndicos ou administradores, os possíveis direitos ameaçados em decorrência das medidas de prevenção, a flexibilização do direito de propriedade em confronto ao poder do síndico, bem como a cindibilidade nos efeitos jurídicos em decorrência da pandemia.
DO CONDOMÍNIO E SUAS REGRAS
PROCEDIMENTO DE INSTITUIÇÃO
Podemos encontrar as principais disposições sobre os condomínios nos arts. 1.331 e seguintes do Código Civil, bem como na Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações.
Segundo o Código Civil, condomínio edilício é o instituto jurídico formado pela conjugação orgânica indissolúvel entre a propriedade exclusiva e a copropriedade. Em suma, pode ser conceituado como um espaço ou local que une ambientes privados e ambientes de uso conjunto. Ou seja, partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.
Já segundo a Lei 4.591,64, nos termos do seu artigo 1º, condomínio são edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.
Não obstante, o condomínio edilício possui três principais fases para a sua criação, sendo elas a Instituição do Condomínio, Convenção do Condomínio e o Regimento Interno (Regulamento Interno). Discorreremos brevemente sobre cada uma dessas fases:
Instituição do Condomínio
A instituição do condomínio edilício poderá ser feita por ato inter vivos ou por via testamentária. Nesse momento, o instituidor do condomínio deve averbar o edifício no Registro de Cartório de Imóveis, discriminando e individualizado as unidades de propriedade exclusiva, bem como determinando a fração ideal de cada unidade, as áreas comuns ou coletivas e o fim para a que elas se destinam. Assim, cada uma das unidades autônomas terá sua matrícula individualizada.
Convenção do Condomínio
Após a instituição, deverá ocorrer a constituição do condomínio por meio de uma Convenção. Essa Convenção caracteriza-se por um documento escrito, público ou particular, no qual se estipulam direitos e deveres de cada um dos condôminos e as atribuições do sentido, sendo que este documento deve ser assinado pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais individualizadas do condomínio.
Após a realizada a Convenção, a mesma deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que tenha efeito contra terceiros.
Regimento Interno
O terceiro ato a ser realizado é a complementação do segundo, uma vez que é caracterizado pela regulamentação do condomínio ou a criação do chamado Regimento Interno, no qual são decididas as regras sobre o uso das coisas comuns, o uso e funcionamento do edifício e das demais normas básicas de convivência.
Uma vez criado, instituído e regimentado o condomínio, este deverá possuir regras para o seu uso, além de direitos e deveres referentes aos condôminos e síndicos.
Não obstante, torna-se prudente dirimir sobre a Assembleia de Condôminos. É nesta assembleia que tais normas, direitos e deveres poderão ser posteriormente deliberadas. Essa assembleia, em geral, caracteriza-se por uma reunião entre os moradores e o síndico, na qual os condôminos poderão expressar as suas opiniões ou mesmo fazerem reivindicações, bem como se inteirar ou tomar decisões referentes a administração do condomínio.
A Assembleia de Condôminos poderá ocorrer, em regra, de três formas: a) Assembleia Geral de Instalação, aquela na qual é realizada a Convenção e a eleição do primeiro administrador do condomínio; b) Assembleia Geral Ordinária, a qual ocorre obrigatoriamente uma vez por ano, realizada principalmente para a prestação de contas, aprovação e previsão de despesas, bem como eleição dos administradores do condomínio; c) Assembleia Geral Extraordinária, que ocorre geralmente fora do calendário estabelecido, visando discutir assuntos e demandas emergenciais.
É principalmente sobre essa última assembleia que iremos focar mais à frente neste artigo.
REGRAS, DIREITOS E DEVERES
Por ser uma propriedade organizada, todos os moradores do condomínio deverão conviver da melhor forma possível e buscando sempre o bem estar social. Deste modo, a regulamentação das normas condominiais deve sempre buscar regular somente as questões de complexidade diária e de relacionamento dos seus moradores, tais como uso de áreas comuns, garagens, horários de festas ou uso da piscina, mas também regrar aquelas atividades que envolvam o relacionamento entre vizinhos e funcionários no ambiente do condomínio.
O Código Civil dispõe sobre regras gerais do condomínio edilício. Em seu artigo 1.335, o Código versa que são direitos do condômino usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, usar das partes comuns, bem como participar e votar nas deliberações da assembleia.
O mesmo codex dispõe que são deveres do condômino, contribuir para as despesas do condomínio, não realizar obras que comprometam ou alterem a identidade e a segurança da edificação, bem como não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Já em relação ao síndico ou administrador do condomínio, o Código Civil dispõe que compete ao síndico, dentre outras atribuições, representar o condomínio, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns, dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio, bem como cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia.
No entanto, como já salientado, outras normas e discricionaridades poderão e devem ser criadas por meio da Convenção, do Regimento Interno e, principalmente, da Assembleia de Condôminos.
Assim, colhe-se que todos aqueles que participam do condomínio possuem direitos e deveres, além de regras gerais contidas no Regimento Interno e na Convenção do condomínio, esta última podendo ser reconhecida como uma lei entre as partes.
DIREITOS CONDOMINIAIS CONTROVERTIDOS
Bom, com uma breve ideia da instituição e funcionamento do condomínio edilício, podemos adentrar no âmbito do presente estudo.
Como observado, o condomínio é regido pelas normas e regras estabelecidas no Regimento Interno, Convenção ou Assembleia dos Condôminos, uma espécie de reunião em que tanto os moradores quanto os administradores se agrupam para discutir os assuntos de interesse coletivo e referentes ao condomínio, bem como as regras de convívio e os direitos e deveres dos moradores. Assim, uma vez determinadas as regras e diretrizes do condomínio, cabe ao síndico ou ao administrador executa-las.
Tem-se, portanto, que o síndico só poderá agir em conformidade ao disposto no regramento condominial, sendo-lhe defeso estabelecer e instituir atos que não estejam previstos nas deliberações da assembleia e demais regras dispostas. Mas como deve agir o síndico em situações extraordinárias, como a atual pandemia? Poderia o síndico, em razão da pandemia e buscando a prevenção da doença, instituir regramentos não previstos anteriormente na assembleia? Poderia o síndico proibir o uso e fruição das áreas de uso comum dos moradores ou mesmo proibir a entrada ou visita de parentes dos condôminos?
Como dito, compete ao síndico representar o condomínio praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns dos moradores. Conforme disposto no Código Civil, sempre que houverem decisões de caráter emergencial, deverá o síndico convocar uma assembleia para ocorra a deliberação dos assuntos de interesse geral e demais questões especiais. No entanto, considerando o atual momento em que vivemos, há hipóteses em que caberia ao síndico deliberar e tomar decisões com alto grau de urgência sem prévia convocação da assembleia.
Neste sentido, buscando auxiliar o síndico a atuar em prol da coletividade em circunstâncias emergenciais e transitórias, o Senado Federal aprovou o Projeto de Lei 1.179/2020, com o fito de instituir o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período da pandemia do COVID-19.
O referido Projeto de Lei foi posteriormente convertido à Lei nº 14.010/2020, a chamada Lei da Pandemia, recebendo algumas alterações e ajustes. Uma dessas alterações foi o caso do seu art. 11, que dispunha que em caráter emergencial, além dos poderes gerais conferidos aos síndicos, este poderia restringir a utilização das áreas comuns, restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades e uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos.
Tal texto do referido artigo foi vetado pelo Presidente da República, justificando que “A propositura legislativa, ao conceder poderes excepcionais para os síndicos suspenderem o uso de áreas comuns e particulares, retira a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleia, em conformidade com seus estatutos, limitando a vontade coletiva dos condôminos.”
Apesar de entendermos que as razões expostas pelo presidente vão ao desencontro da efetiva segurança jurídica no âmbito dos condomínios edilícios, assentimos que tal hipótese poderia causar grandes impasses entre os condôminos. Imagine que o síndico, buscando o resguardo dos condôminos e o bem estar dos moradores, proíba o uso de áreas comuns do condomínio como o salão de festas ou a piscina. Apesar de agir com boa-fé e, de certa forma, com sensatez, não compete ao síndico proibir o uso e gozo de certas áreas do condomínio.
Isso porque as áreas comuns também são de propriedade do condômino, não podendo o síndico ou a assembleia criar limitações ao direito de propriedade condominial de qualquer um dos moradores. O mesmo entendimento se aplica em outras hipóteses, como no caso em que um síndico proíba ou impeça a entrada de não moradores do condomínio ou a visita de parentes dos condôminos.
Tais hipóteses ganham contornos polêmicos pois vão de encontro com o conceito de propriedade. Segundo o Código Civil, “o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Assim, não poderia o síndico, “mero” administrador, instituir regramentos que obstem o poder de proprietário daquele morador do condomínio.
Entendemos, portanto, que eventuais regras sobre restrições condominiais, em regra, deveriam ser idealizadas pela assembleia que, com o fito de evitar a propagação do vírus e buscando o bem estar dos moradores, poderia sim criar limitações ao direito de propriedade condominial.
Foi pensando na importância das assembleias condominiais que a Lei 14.010/2020, ou a Lei da Pandemia, também dispôs de uma norma específica para auxiliar a realização das assembleias. No seu art. 12 é disposto que a realização da assembleia condominial e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, por meios virtuais. Ainda nestes casos, a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.
Tem-se que a nova lei pode não agradar a todos, no entanto, é patente o seu propósito de pacificar os conflitos condominiais, evitando-se que eles se eternizem no ambiente também desgastante de um processo judicial.
Colhe-se que o atual momento de incertezas e receios decorrentes da pandemia causam grandes questionamentos, efeitos e impactos jurídicos no âmbito dos condomínios. Assim, entendemos que quaisquer decisões que sejam tomadas no âmbito condominial deverão ser pautadas em análises tópicas e concretas, caso a caso, visando o bem estar do condomínio e pautando-se pela boa-fé.
Isto posto, caso o síndico proceda de forma contrária aos regramentos do condomínio, acreditando estar agindo de boa-fé e pautado no bem-estar dos moradores, este poderá sofrer sanções ou consequências? No mesmo sentido, também poderá ser responsabilizado e sofrer punições aquele síndico que age estritamente em conformidade as normas do condomínio, deixando de realizar medidas preventivas à COVID em razão da falta de previsão legal no ordenamento condominial?
Para nós, cada caso deverá ser analisado em separado, sopesando a intenção, as consequências e os efeitos jurídicos decorrentes de cada uma das decisões tomadas pelo administrador do condomínio. Tais hipóteses se enquadram no fenômeno da dúvida jurídica razoável e, em decorrência destas hipóteses, deveremos servir-nos da cindibilidade dos efeitos jurídicos da ilegalidade.
DÚVIDA JURIDICA RAZOÁVEL E CINDIBILIDADE DOS EFEITOS JURÍDICOS
DIREITO COMO ALGO INCERTO
Nenhum direito é absoluto, do mesmo modo em que nenhuma lei ou norma é soberana. Em realidade, normas são texto e contexto. O próprio direito possui diversas fontes e origens, sendo, portanto, circunstancial.
Na lição de Carlos Eduardo Elias de Oliveira, “a natureza do Direito é incerta. A previsibilidade cartesiana e inequívoca não lhe é uma fiel irmã. A sua previsibilidade sempre é enevoada pela instabilidade da condição humana dos hermeneutas e pela feição amorfa da própria matéria-prima do Direito.”
Entende-se, também, que a natureza do direito é formada por duas teorias ou escolas jurídicas, o Jusnaturalismo (Direito Natural) e Juspositivismo (Direito Positivo). Na primeira, caracterizamos o direito como algo inerente a todo ser humano, que não depende do um Estado ou de nenhuma lei, sendo de carácter universal, imutável e atemporal, baseando-se nos princípios humanos e na moral. Já a segunda teoria diz que o direito é um conjunto concreto de normas jurídicas garantidas pelo Estado por meio das leis, ou seja, é aquela que estabelece ações que, uma vez reguladas pela lei, estas devem ser desempenhadas do modo prescrito na mesma.
Norberto Bobbio assim definiu o direito positivo:
“é aquele que estabelece ações que, antes de serem reguladas, podem ser cumpridas indiferentemente de um modo ou de outro mas, uma vez reguladas pela lei, importa (isto é: é correto e necessário), que sejam desempenhadas do modo prescrito em lei. Aristóteles dá este exemplo: antes da existência de uma lei ritual é indiferente sacrificar a uma divindade uma ovelha ou duas cabras; mas uma vez existente uma lei que ordena sacrificar uma ovelha, isto se torna obrigatório; é correto sacrificar uma ovelha, e não duas cabras, não por que esta ação seja boa por sua natureza, mas porque é conforme a uma lei que dispõe desta maneira.”
Deste modo, não se pode existir apenas uma única e verdadeira interpretação em um caso concreto, uma vez que o direito é mutável e influenciável, pois tal interpretação poderá ser, posteriormente, condenada ou combatida. Nesse sentido, Flávio Tartuce (2017) diz, “o Direito não se resume à lei escrita e, a depender da história, cultura e experiência pessoais do jurista que o opera, poderá oferecer soluções diversas a um mesmo caso concreto.”
Sobre o assunto, Miguel Reale apresenta a Teoria Tridimensional do Direito e o separa em dois aspectos: O aspecto subjetivo ou do interpretador da norma, no qual este é inevitavelmente influenciado por sua cultura, história e experiência; e o aspecto objetivo ou do objeto do Direito, no qual o jurista, ao se deparar com o desafio de aplicar uma norma a um caso concreto, terá de fazer escolhas entre as múltiplas opções possíveis, como fato, valor e norma, e não apenas a letra fria do texto da norma.
“O Direito é um processo aberto exatamente porque é próprio dos valores, isto é, das fontes dinamizadoras de todo o ordenamento jurídico, jamais se exaurir em soluções normativas de caráter definitivo” (REALE, 2000, p.574).
Na Teoria Tridimensional do Direito, Reale demonstra que o fenômeno jurídico decorre de um fato social, inevitavelmente, recebe uma carga de valoração humana antes de tornar-se norma. Assim, Fato, Valor e Norma em seus diferentes momentos, mas interligados entre si, explicariam a essência do fenômeno jurídico.
Ainda para o autor, onde quer que haja um fenômeno jurídico, há, sempre e necessariamente, um fato subjacente (fato econômico, geográfico, demográfico, de ordem técnica etc.), um valor que confere determinada significação a esse fato, inclinando ou determinando a ação dos homens no sentido de atingir ou preservar certa finalidade ou objetivo e, finalmente, uma regra ou norma, que representa a relação ou medida que integra um daqueles elementos ao outro.
Tem-se, portanto, que o direito não deve ser analisado de apenas uma forma e sem questionamentos, mas sim resolvido em suas bases, mediante o profundo questionamento das teorias que o sustentam. Devemos ainda nos atentarmos no sentido de que, havendo eventual violação de uma norma, nem sempre tal violação foi fundada em má-fé do seu causador.
Em suma, o Direito não se resume à lei escrita e, a depender da história, cultura e experiência pessoal do jurista que o opera, poderá oferecer soluções diversas a um mesmo caso concreto.
A DÚVIDA JURÍDICA RAZOÁVEL E A CINDIBILIDADE DOS EFEITOS JURÍDICOS
Aqui discorreremos sobre os impactos jurídicos das decisões condominiais e a eventual responsabilidade do síndico perante as atitudes por ele tomadas durante o período da pandemia.
Inicialmente, a teoria da responsabilidade civil procura determinar em que condições uma pessoa pode ser considerada responsável pelo dano sofrido por outra pessoa e em que medida está obrigada a repará-lo. Segundo o art. 186 do Código Civil, aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. O códex cível diz que também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes, conforme discorre o seu art. 187.
Assim, responderá civilmente aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, ficando obrigado a repará-lo.
Com este entendimento, em razão de agir contrariamente às normas condominiais e proibir a visita de parentes de um condômino ou impedir o uso de determinadas áreas comuns do condomínio, buscando a prevenção do coronavírus, seria justo que o síndico ou o administrador do condomínio respondesse civil ou administrativamente?
Como percebemos, pairam muitas dúvidas sobre como deve agir o síndico ou o administrador do condomínio no tocante às regras e limitações dos direitos condominiais nesta época de pandemia. Isso porque, a depender das ações que sejam tomadas, o síndico poderá adentrar no núcleo dos direitos individuais de cada um dos condôminos e, assim, responder não só administrativamente, com a sua destituição do cargo, mas também de forma civil, podendo pagar eventuais indenizações à aqueles que entendem terem sido lesados.
É nesses momentos que ocorre o fenômeno jurídico chamado “Dúvida Jurídica Razoável”. Laércio Lisbôa conceitua o fenômeno como “falta de clareza e objetividade de uma norma jurídica, por multiplicidade de interpretações possíveis com colisão de direitos antagônicos, como um elemento que caracterizaria possível exclusão, modificação, ou atenuação do liame obrigacional vinculado à responsabilidade civil, com afastamento de efeitos jurídicos desproporcionais ou prejudiciais a uma ou ambas as partes.”
Isto é, diante da inexata natureza do Direito, existem várias interpretações possíveis dos preceitos, e, ainda, aplicações dos princípios jurídicos.
De tal modo, nestas hipóteses em que, por falta de normas e disposições explicitas ou pacificadas, o síndico ou o administrador incorra em desentendimento às diretrizes condominiais ou legais, causando eventuais danos e lesões aos moradores do condomínio, entende-se que o síndico não poderá ser responsabilizado civil ou administrativamente quando praticar um ato escorado em dúvida jurídica razoável.
Nas palavras de Carlos Eduardo Elias de Oliveira (2017), “se a norma textual é de duvidosa interpretação (dúvida razoável), o jurista deverá averiguar o grau de dúvida jurídica que ronda a definição da norma diante dos casos concretos, de modo a, por um juízo de razoabilidade, afastar consequências jurídicas que sejam desarrazoadas”.
Assim, diante de tais impasses, caberia ao operador do Direito adotar posição cautelosa e ponderativa no julgamento de eventuais condutas adotadas pelo síndico, pois eventuais violações de regras jurídicas ou mesmo condominiais buscando a prevenção da doença não é sinônimo de má-fé do mesmo.
Como já desenvolvido anteriormente, uma vez que tais questões estão carentes de análises jurídicas adequadas, e não ajuda o fato de que direitos e normas em geral não possuem previsibilidade cristalina, não poderia ser o síndico ser punido por agir de forma “ilegal” ou ilícita.
Neste sentido, Carlos Eduardo discorre que a ilegalidade é qualquer contrariedade à interpretação vitoriosa e que esta ilegalidade pode ser classificada em legítima e ilegítima. Em sua visão, a ilegalidade legítima ocorre quando a contrariedade à interpretação vitoriosa estiver amparada em uma outra intepretação que, apesar de vencida, era razoável (dúvida jurídica razoável). A ilegalidade será ilegítima, porém, se inexistir dúvida jurídica razoável a favor.
“A ilegalidade legítima, porque está ancorada em dúvida jurídica razoável, afasta a má-fé, pois a vitória de uma entre várias interpretações razoáveis deve ocorrer com respeito ao princípio da confiança, que protege a legítima expectativa dos indivíduos.” (Carlos Eduardo Elias de Oliveira, 2017).
Assim, quando constatada a existência da dúvida jurídica razoável, a ilegalidade cometida pelo síndico é considerada legítima, não podendo ser insinuado que o ato cometido seja constituído de má-fé. De tal modo, uma vez ausente a má-fé, as eventuais sanções ou punições ao síndico deverão ser cindidas ou dirimidas. Deverá ser, portanto, sopesada a proporcionalidade entre o grau da ilegalidade legítima cometida e a intensidade dos efeitos jurídicos causados, para somente então admitir a produção daqueles efeitos que sejam considerados proporcionais.
“Enquanto a dúvida jurídica razoável não for dissolvida, não se pode punir os particulares com sanções jurídicas desproporcionais.” (Carlos Eduardo Elias de Oliveira, 2017).
Deste modo, em razão da dúvida jurídica razoável, a responsabilidade civil do síndico que age de modo independente da assembleia poderá ser atenuada ou, dependendo do seu grau, totalmente afastada. Em suma, se a dúvida jurídica razoável for patente, a responsabilidade civil deve ser totalmente excluída. Não obstante, no caso em que a intensidade de dúvida não for tão elevada, seria possível admitir parcialmente a responsabilidade civil, tendo em vista que o requisito da “violação de direito” estaria presente apenas em parte. Nesta última hipótese, a consequência desse acolhimento parcial da responsabilidade civil seria a redução proporcional do valor de eventual indenização.
O mesmo entendimento vale para o âmbito administrativo. A assembleia de condôminos deverá sopesar as ações tomadas pelo síndico em época de pandemia, bem como examinar minuciosamente as implicações trazidas por essas ações aos condôminos. Naqueles casos em que as ações foram tomadas visando o interesse da coletividade (saúde, segurança e bem-estar), as sanções ao síndico deverão ser afastadas ou, no mínimo, atenuadas. Já naquelas hipóteses em que o síndico age totalmente fora de sua discricionaridade ou em desobservância às normas e regras razoáveis, este poderá sofrer as sanções aplicáveis ao caso, inclusive com a sua destituição.
Entendemos, portanto, que quando o síndico age com o intuito de beneficiar o bem-estar dos condomínios e prevenir a disseminação do coronavírus, ele age de forma preventiva, buscando resguardar a segurança e a integridade dos seus condôminos, amparando-se em uma interpretação razoável das normas e em uma busca compreensiva da concepção de bem-estar do condomínio. Isso porque, em decorrência da dúvida jurídica razoável, o síndico age acreditando estar realizando aquilo que era de maior interesse para o bem-estar dos condôminos, dotado de boa-fé e, caso seja possível dizer que o síndico cometeu algum erro ou ilegalidade, tem-se que esse erro é, no mínimo, justificável.
Neste ínterim, em razão da falta de normas específicas e próprias, principalmente referentes aos condomínios edilícios, às competências dos seus administradores e aos direitos dos condôminos neste momento de pandemia, as ações do síndico que eventualmente violem os direitos dos condôminos poderão, por meio de um juízo de razoabilidade, não ser passíveis de grandes e impactantes consequências jurídicas.
Entendemos, portanto, que não seria justa a destituição do síndico ou mesmo que este pague qualquer espécie de indenização à um condômino por ter imposto restrições que visavam evitar a propagação do coronavírus entre os moradores. Não poderia um administrador quedar-se inerte em um momento de emergência. Assim, tais ações, na hipótese em que causem transtornos ou divergências com os demais condôminos, deverão ser passiveis de cindibilidade acerca dos efeitos jurídicos e administrativos que eventualmente forem produzidos.
CONCLUSÃO
Como visto, uma vez que envolve conflitos entre os direitos como o da vida, da saúde, da propriedade e da liberdade, o tema aqui discutido é bastante controverso e duvidoso, mas, da mesma forma, é bastante importante e hodierno.
Desta forma, podemos visualizar que a grande maioria das normas e diretrizes condominiais em relação a prevenção do coronavírus deverão ser realizadas e acordadas por meio da Assembleia de Condôminos, devendo o síndico, neste caso, apenas executá-las conforme as determinações da assembleia. No entanto, neste momento de pandemia, considerando as hipóteses emergenciais e excepcionais, podemos entender que o síndico pode e deve agir no sentido de buscar a prevenção e dissipação do coronavírus, mas sempre pautado nos princípios da legalidade, da segurança jurídica, da confiança e da boa-fé, buscando sempre o interesse comum dos condôminos.
Tem-se que os interesses particulares não podem ser sacrificados em prol dos demais, assim, eventuais regras referentes ao acesso às áreas comuns, de restrição do número de pessoas em um mesmo ambiente, restrições no uso do elevador, uso de mascaras no ambiente interno do condomínio ou mesmo visitas de parentes deverão ser sopesadas com os direitos inerentes dos condôminos proprietários.
Não obstante, nestas hipóteses em que o síndico age em desconformidade às normatividades da assembleia em razão da ausência de normas especificas acerca da pandemia, bem como nos casos em que ocorram a chamada “dúvida jurídica razoável”, as decisões tomadas pelo síndico ou administrador deverão ser cindidas e também sopesadas, afastando ou minimizando as consequências jurídicas decorrentes de suas decisões, tais como a sua responsabilização civil ou administrativa, sua destituição ou mesmo eventuais indenizações decorrentes de ações dos condôminos.
Por fim, acreditamos que a atual discussão nos traz significativas perspectivas não só para a presente pandemia, mas também para o futuro das relações condominiais. É importante destacar que as medidas de prevenção e precaução nos assuntos relacionados ao coronavírus e doenças infecciosas exercem papel importante no âmbito dos direitos e deveres dos condôminos, dos condomínios edilícios e nas competências daqueles seus administradores, hipótese na qual, em razão da sua grande incerteza jurídica, devemos estar sempre atentos às novas concepções e controvérsias acerca do tema.
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