A usucapião é forma de aquisição ORIGINÁRIA do direito em virtude do preenchimento de requisitos legais, como o TEMPO necessário, a POSSE qualificada e o OBJETO usucapível. Conforme as modalidades (que são algumas, com suas peculiaridades) os requisitos também mudarão, ora exigindo por exemplo, justo título e boa-fé, ora os dispensando. Importa ressaltar que na USUCAPIÃO o registro em Cartório NÃO É NECESSÁRIO para fazer nascer o direito: sim, não se espante - o direito à propriedade imobiliária através da USUCAPIÃO, em qualquer das modalidades reconhecidas pelo direito nacional, acontece quando há a reunião dos requisitos exigidos pela Lei - de modo que a Lei, em NENHUM MOMENTO, exigiu o registro para que o direito à propriedade imobiliária se consolidasse.
Essa concepção difere, frontalmente do contexto de, por exemplo, a aquisição DERIVADA comumente percebida na COMPRA E VENDA de imóveis, onde temos a necessidade do TÍTULO (via de regra elaborado no Tabelionato de Notas com a Escritura de Compra e Venda) juntamente com o REGISTRO (a cargo da Serventia de Registro de Imóveis competente). Neste sentido o art. 1.245 do CCB/2002: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis".
No caso da Usucapião o REGISTRO tem suma importância - prática, inclusive - para fins de conferir PUBLICIDADE, DISPONIBILIDADE e OPONIBILIDADE, regularizando, inclusive a tábua registral à realidade fática. SEGURANÇA JURÍDICA pura!
A jurisprudência do STJ, como já esperávamos, já assentou o contexto da USUCAPIÃO e o REGISTRO DE IMÓVEIS:
"REsp 118.360/SP. J. em 16/12/2010. (...) AÇÃO REIVINDICATÓRIA. TÍTULO DE PROPRIEDADE. SENTENÇA DE USUCAPIÃO. NATUREZA JURÍDICA (DECLARATÓRIA). FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA. FINALIDADE DO REGISTRO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS. PUBLICIDADE E DIREITO DE DISPOR DO USUCAPIENTE. RECURSO DESPROVIDO. (...). 2. A usucapião é modo originário de aquisição da propriedade; ou seja, não há transferência de domínio ou vinculação entre o proprietário anterior e o usucapiente. 3. A sentença proferida no processo de usucapião (art. 941 do CPC) possui natureza meramente DECLARATÓRIA (e não constitutiva), pois apenas reconhece, com oponibilidade erga omnes, um direito já existente com a posse ad usucapionem, exalando, por isso mesmo, efeitos ex tunc. O efeito retroativo da sentença se dá desde a consumação da prescrição aquisitiva. 4. O registro da sentença de usucapião no cartório extrajudicial NÃO É ESSENCIAL para a consolidação da propriedade imobiliária, porquanto, ao contrário do que ocorre com as aquisições derivadas de imóveis, o ato registral, em tais casos, NÃO POSSUI CARÁTER CONSTITUTIVO. Assim, a sentença oriunda do processo de usucapião é tão somente título para registro (arts. 945 do CPC; 550 do CC/1916; 1.241, parágrafo único, do CC/2002) - e não título constitutivo do direito do usucapiente, buscando este, com a demanda, atribuir segurança jurídica e efeitos de coisa julgada com a declaração formal de sua condição. 5. O REGISTRO DA USUCAPIÃO no cartório de imóveis serve não para constituir, mas para DAR PUBLICIDADE à aquisição originária (alertando terceiros), bem como para permitir o exercício do ius disponendi (direito de dispor), além de regularizar o próprio registro cartorial. 6. Recurso especial a que se nega provimento (...)".
