Benfeitorias consistem em obras ou despesas efetuadas para fins de conservação, melhoramento ou embelezamento do imóvel, se incorporando ao bem principal e perdendo sua identidade, de forma a acompanhar o imóvel quando entregue ao retomante, por isso são indenizáveis.
No Direito Brasileiro, as benfeitorias são classificadas em necessárias, úteis ou voluptuárias. Necessária são as benfeitorias que se destinam a evitar a deterioração do imóvel, permitindo sua normal exploração.
Já as benfeitorias úteis incrementam a utilidade do imóvel, aumentando significativamente o seu valor. Por outro lado, voluptuárias são as benfeitorias para o mero deleite, com a finalidade de oferecer recreação e prazer a quem do imóvel desfrute.
Neste sentido, exemplificativamente, o Estatuto da Terra dispõe sobre os contratos de arrendamento, trazendo a regra que, ao final do contrato, o arrendatário terá direito a indenização das eventuais benfeitorias necessárias e úteis realizadas, podendo permanecer na posse do imóvel, no uso e gozo das vantagens oferecidas conforme estabelecido no contrato de arrendamento, até que tais benfeitorias sejam indenizadas.
Contudo, no dia a dia dos contratos agrários, é muito comum o proprietário do imóvel, ora arrendador, determinar que não haverá nenhum tipo de indenização em relação as benfeitorias realizadas pelo arrendatário durante o contrato de arrendamento. Tal imposição é denominada como cláusula de renúncia das benfeitorias nos contratos de arrendo.
Entretanto, seria tal cláusula válida perante o Poder Judiciário?
Sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que nos contratos agrários tais cláusulas não poderão prevalecer, isso porque, os referidos contratos são regidos tanto por normas de direito privado como por normas de direito público e social, de observância obrigatória e, por isso, irrenunciáveis, tendo como finalidade primordial a proteção daqueles que, pelo seu trabalho, tornam a terra produtiva e dela extraem riquezas, conferindo efetividade à função social da propriedade.
Portanto, nos contratos agrários, não é possível estabelecer renúncia ao direito de indenização das benfeitorias úteis e necessárias realizadas, isso porque, tal direito é indisponível e irrenunciável, logo, são nulas quaisquer disposições em sentido contrário.
Assim, ainda que no contrato tenha disposição neste sentido, ou seja, determinando a renúncia, terá direito o arrendatário à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas durante a vigência do contrato de arrendamento.
Mas lembre-se, esta regra somente se aplica se a benfeitoria realizada, de acordo com o caso concreto, for definida como útil ou necessária, portanto, a benfeitoria destinada simplesmente ao mero deleite poderá ser objeto de livre transação entre as partes.
Referências:
FARIAS, C; ROSENVALD, N. Curso de Direito Civil. Bahia: JusPODIVM, p. 186 – 198, 2020.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial 1.182.967-RS, Relator: Ministro Luis Felipe Salomão.
BRASIL. Lei nº 4.504/1964, de 30 de novembro.
Estatuto da Terra.
