Sabe-se que a Promessa de Compra e Venda pode ter efeitos e validade (desde que atendidos os requisitos legais, claro) mesmo sem o REGISTRO em Cartório. Duas importantes súmulas do STJ tratam da questão (Súmula 84 e Súmula 239) - todavia, na forma do art. 1.417 do CCB/2002, somente com o REGISTRO e desde que sem cláusula de arrependimento, nascerá para o promitente comprador o DIREITO REAL à aquisição do imóvel. Ademais, importante efeito que se tem com a inscrição na tábua registral é a OPONIBILIDADE erga omnes, já que, uma vez inscrita no Registro, ninguém poderá alegar desconhecê-la, evidenciada a PRIORIDADE do promissário à aquisição. Fica, portanto, com o registro, mais seguro o promissário comprador.
A orientação de BRUNO MATTOS E SILVA (Compra e Venda de Imóveis. 2021) é preclara:
Registrado o compromisso de compra e venda, que não contenha cláusula de arrependimento, o compromitente vendeder NÃO PODERÁ TRANSFERIR a propriedade do imóvel a ourta pessoa. Portanto, o compromissário comprador deverá registrar o compromisso de compra e venda tão logo ele seja formalizado".
A jurisprudência do TRF1 é brilhante neste sentido, alertando sobre a importância do REGISTRO:
"TRF-1. 0039775-49.2013.4.01.3800. J. em: 06/11/2017. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. POSTERIOR ALIENAÇÃO DOS MESMOS BENS A TERCEIROS. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. (...). IV - Contrato de promessa de compra e venda de imóveis (lotes), imóveis esses que foram objeto de negócios jurídicos POSTERIORES entre a primeira ré e terceiros, também réus nesta ação. V - Muito embora o fato de que o autor recolheu os valores referentes ao IPTU correspondente possa servir para demonstrar a sua boa-fé, o certo é que ele não cuidou de proceder ao REGISTRO DO CONTRATO de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual o SEU DIREITO NÃO É OPONÍVEL CONTRA OS TERCEIROS que adquiriram posteriormente os terrenos, os quais, também aparentemente, agiram de boa-fé, já que não havia como terem ciência da existência do referido contrato, pois é com o registro no Cartório respectivo que o promitente comprador dá a devida PUBLICIDADE ERGA OMNES ao negócio jurídico e se previne ante eventual negócio jurídico posterior sobre o mesmo bem. VI - Ao se manter inerte e não proceder ao registro do contrato, o apelante incorreu em RISCO, não servindo o seu contrato de compra e venda como documento hábil a ensejar a anulação dos negócios jurídicos posteriores. VII - O col. STJ firmou entendimento no sentido de que a ausência de registro não retira a validade do contrato de promessa de compra e venda, porém cabe ao credor comprovar a má-fé dos terceiros adquirentes. VIII - O contrato particular de promessa de compra e venda continua válido e, conforme bem salientado na sentença, nada obsta que o apelante possa demandar contra a primeira ré, no caso, com a conversão da obrigação em perdas e danos, ante a impossibilidade de anulação dos negócios jurídicos firmados posteriormente. IX - Recurso de apelação do autor a que se nega provimento".
