A RETROVENDA tem base legal no art. 505 e seguintes do CCB/2002. Também referenciada como "DIREITO DE RETRATO", é manejada como PACTO ADJETO dentro da Escritura de Compra e Venda. Segundo lição do ilustre Registrador Imobiliário ADEMAR FIORANELLI (Direito Registral Imobiliário. 2001):
"No termo do prazo convencionado, que não poderá exceder três anos, o bem vendido retorna ao patrimônio do vendedor, mediante o pagamento recebido mais as despesas advindas da transação, voltando as partes ao statu quo ante".
É também da lição do referido mestre pontos importantes, tais como: a) a possibilidade de o comprador condicional poder dispor do bem, alienando ou onerando-o; b) sua formalização não pode ser feita em título autônomo; c) o termo inicial conta-se da data do contrato e não do registro; d) no seu exercício será desnecessária nova Escritura, bastando apenas a averbação do cancelamento a requerimento das partes.
Ponto importante que merece ser destacado diz respeito à incidência de ITBI pelo exercício do Direito de Retrato. Algumas legislações municipais não fazem, infelizmente, expressa referência a isenção pelo desfazimento. Haverá então incidência?
O citado jurista também alerta que não. Da mesma opinião CARLOS ROBERTO GONÇALVES (Direitos Reais. 2020) para quem: "Caracteriza-se como condição resolutiva expressa, trazendo como consequência o desfazimento da venda, retornando as partes ao estado anterior. Não constitui nova alienação e, por isso, NÃO INCIDE o imposto de transmissão inter vivos". A jurisprudência paulista já teve oportunidade de enfrentar caso semelhante:
"TJSP. 0043616-80.2011.8.26.0053. J. em 23/08/2012. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. COMPRA E VENDA COM CLAUSULA DE RETROVENDA. ISENÇÃO LEGAL. INOCORRÊNCIA DE RETROVENDA NA HIPÓTESE NOVA ALIENAÇÃO. INCIDÊNCIA DO IMPOSTO - POSSIBILIDADE. Não exercitado o direito à retrovenda previsto na escritura de compra e venda, mas tendo sido celebrada NOVA ALIENAÇÃO entre as partes, deve incidir o ITBI sobre esta transação, eis que não houve resolução do negócio jurídico originário a autorizar a isenção, conforme prevê a legislação. RECURSO E REEXAME NECESSÁRIO PROVIDOS".
