1. Introdução
Acabamos de completar, infelizmente, um ano do início das medidas de restrição/proibição nas atividades de produtos e serviços no Brasil em razão da pandemia da Covid-19. O comércio foi parcialmente fechado por determinação dos prefeitos e governadores. Alguns seguimentos nunca mais voltaram a funcionar, como, por exemplo, as escolas e as faculdades.
Com o fechamento das lojas, iniciou-se a seguinte discussão: é justo e legal a manutenção do valor do aluguel? Ou o correto seria a sua revisão? Em caso de revisão, quais seriam os requisitos para tanto?
Com efeito, o meu objetivo neste breve artigo é o de apresentar, à comunidade jurídica, o entendimento das mais variadas câmaras cíveis do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (TJMG) sobre este tema. Para tanto, realizei quatro pesquisas distintas no site do tribunal. A primeira, com os termos “aluguel e pandemia”; a segunda, com os vocábulos “locação e pandemia”; a terceira, com as palavras “aluguel e covid-19”; e, a quarta, com as expressões “aluguel e coronavírus”. Todos os resultados que apareceram foram utilizados, expressamente, na escrita deste texto, salvo aqueles julgados repetidos da relatoria do mesmo desembargador. A referida pesquisa foi concluída no dia 31/03/2021, logo, não contará com julgados que tenham sido inseridos, no site, após esta data.
A escolha do TJMG se deu por ser um dos mais importantes tribunais da federação; é o terceiro maior do nosso país. Acaba sendo, portanto, uma referência para todos os profissionais do Direito. Desse modo, é sempre importante estar atento ao que ocorre nesta Corte.
O artigo está dividido em vários itens justamente para facilitar, o leitor, a encontrar o assunto específico, dentro da temática geral, que mais lhe interessa.
Por derradeiro informo que, em algumas decisões interlocutórias, suspendeu-se a exigibilidade de parte do valor do aluguel, e, em outras, o valor do aluguel foi revisado. Há alguma diferença prática nisso? Penso que não. Isso porque, como estamos diante de decisões proferidas em sede de tutela de urgência, mesmo o valor que foi revisado será devido no futuro, caso a sentença não mantenha os mesmos patamares da liminar (essa diferença, por óbvio, deverá ser paga, ao locador, pelo locatário). Evidentemente que, analisando-se a pergunta à luz de sentenças, há uma enorme diferença, uma vez que o valor que teve a sua exigibilidade suspensa poderá ser cobrado no futuro pelo locador, enquanto que o valor revisado, não.
2. Indeferimento do pedido de revisão do valor do aluguel
Numa ação em que se pleiteou a revisão do valor do aluguel por aumentos abusivos e pela perda de renda do locatário (clínica médica de ortopedia), foi dito pelo relator o seguinte:
“não foram colacionados nos autos documentos hábeis a demonstrar que a parte autora teve queda de seu faturamento ou sofreu alteração em sua capacidade econômico-financeira em decorrência do advento da pandemia do covid-19, isto é, a agravante não se desincumbiu de comprovar a redução dos seus rendimentos que pudessem ensejar o desequilíbrio contratual alegado, tampouco a impossibilidade de arcar com os aluguéis contratados sem prejuízo às suas atividades” (TJMG, 14ª C., AI n. 1.0000.20.573471-8/001, Rel. Des. Marco Aurelio Ferenzini, j. 11/03/2021).
Assim, diante da não comprovação dos requisitos autorizadores do art. 300 do Código de Processo Civil (CPC), o locatário não obteve êxito em sua pretensão. Os Desembargadores Valdez Leite Machado e Evangelina Castilho Duarte votaram de acordo com o relator.
Nesta outra ação o pedido de revisão do valor do aluguel foi indeferido. A locatária é pessoa natural, contudo, não consta da decisão qual é a sua profissão, muito embora afirme que não pôde trabalhar por conta da Covid-19 (desempenha atividade não essencial). Foi afirmado pela relatora:
“O fato individualizado e casuístico da pandemia não pode servir como critério exclusivo para a irrestrita modificação das obrigações contratuais, de forma que a análise nesse cenário deve ser feita sob a ótica objetiva e não subjetiva. Restando demonstrada a necessidade de dilação probatória a fim de averiguar a necessidade de reajuste do contrato entabulado pelas partes, impõe-se o indeferimento da tutela de urgência porquanto ausente o fumus boni iuris” (TJMG, 20ª C., AI n. 1.0000.20.484274-4/001, Rel. Des. Lílian Maciel, j. 03/02/2021 – votaram, de acordo, os Desembargadores Fernando Caldeira Brant e Vicente de Oliveira Silva).
Numa outra demanda, o locatário é um posto de gasolina. Afirma que, por causa da Covid-19, teve drástica redução no valor do faturamento, e pleiteia a redução do valor do aluguel. O relator afirmou:
“De acordo com a receita demonstrada nos meses de abril e maio/2020, não há justificativa para a redução no valor do aluguel. Ademais, os postos de gasolina não foram fechados com a pandemia” (TJMG, 18ª C., AI n. 1.0000.20.516612-7/002, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, j. 15/12/2020).
Assim, ausentes os pressupostos do art. 300 do CPC, foi negado ao locatário o pedido de revisão. Votaram, de acordo com o relator, os Desembargadores José Eustáquio Lucas Pereira e Arnaldo Maciel.
Neste quarto caso, o locatário (bar/restaurante) obteve êxito, em primeira instância, na liminar para a redução em 50% do valor do aluguel. O desconto foi retirado no tribunal, pois a referida atividade não foi suspensa na cidade de Ipatinga. Entendeu-se, pois, que não há probabilidade do direito, que é um dos requisitos do art. 300 do CPC. Além disso, não foi comprovada a queda do faturamento da empresa. Seguem os dados: TJMG, 13ª C., AI n. 1.0000.20.487927-4/001, Rel. Des. Rogério Medeiros, j. 12/11/2020. Votaram, juntamente com o relator, os Desembargadores Luiz Carlos Gomes da Mata e José de Carvalho Barbosa.
No próximo recurso a ser analisado, trata-se de uma loja em um shopping center que ficou fechada por alguns meses e, posteriormente, só pôde abrir três dias por semana. Requereu, então, a redução do valor do aluguel. A liminar pleiteada foi negada em primeiro grau e no tribunal. O trecho a seguir, do voto do relator, merece ser transcrito:
“Assim, sem poder exercer sua atividade, não se ignora que o agravante vivenciou uma queda de seus rendimentos, o que, inclusive, o levou a pleitear junto à ré, ora agravada, a redução das despesas relativas ao contrato de locação até que se restabelecessem as atividades comerciais.
Contudo, no caso dos autos, observa-se que a agravada, em contra notificação enviada ao agravante, informou que adotou a conduta de postergar os pagamentos referentes a aluguel e fundo de promoção com vencimento em abril para o mês de fevereiro de 2021, sem qualquer incidência de juros e multa, e que aos encargos condominiais foi aplicada uma redução de 30% (trinta por cento) no boleto com vencimento no mês abril de 2020.
Desse modo, tem-se que a agravada, não obstante a realidade vivenciada não só pelo agravante, como também por outros locatários, adotou medidas que possibilitam que o agravante cumpra com a obrigação assumida, qual seja, pagamento dos encargos relativos à locação, como também que referida obrigação não se torne excessivamente onerosa e permita ao agravante continuar auferindo sua renda, ainda que de forma provisoriamente limitada.
Registra-se que essa postura também demonstra que a agravada está disposta a negociar com os lojistas enquanto perdurarem as restrições ao integral funcionamento do estabelecimento” (TJMG, 14ª C., AI n. 1.0000.20.079077-2/001, Rel. Des. Marco Aurelio Ferenzini, j. 08/10/2020 – votaram, de acordo, os Desembargadores Valdez Leite Machado e Evangelina Castilho Duarte).
Neste sexto caso avaliado, o locatário é um estacionamento na cidade de Uberlândia. Em sede de ação renovatória, aviou pedido de tutela de urgência visando a redução do valor do aluguel, ao argumento de que, com a pandemia do coronavírus, sofreu forte queda em seu faturamento. A liminar foi negada pelo juízo primevo e pelo tribunal. O relator disse que é preciso analisar a questão de forma pontual, e que, no caso concreto, o valor do aluguel não representa nem 10% do faturamento mensal do locatário. Seguem os dados do julgado: TJMG, 17ª C., AI n. 1.0000.20.459273-7/001, Rel. Des. Amauri Pinto Ferreira, j. 24/09/2020 – votaram, com o relator, os Desembargadores Baeta Neves e Evandro Lopes da Costa Teixeira).
3. Deferimento do pedido de revisão do valor do aluguel
No primeiro julgado analisado, tem-se que o locatário é lojista em um shopping center. Disse o relator:
“Compulsando os autos verifica-se que a agravada demonstrou a probabilidade do direito pretendido, pois, comprovou nos autos que em razão da pandemia o Shopping onde possui a loja esteve fechado por quase 5 (cinco) meses, tendo assim paralisado sua atividade e deixando de auferir renda no mês de abril, e, no mês de maio teve faturamento de R$ 2.784,00 (dois mil, setecentos e oitenta e quatro reais).
Tendo em vista o cenário da Pandemia do COVID-19, a decisão do douto Juiz a quo ao determinar a suspender a cobrança dos alugueis mínimos de abril e maio de 2020 e da multa rescisória no importe de R$ 5.937,16, entendo que está correta. Também merece confirmação a determinação no sentido de que o agravante se abstenha de incluir o nome da autora, ora agravada nos cadastros de restrição de Crédito” (TJMG, 12ª C., AI n. 1.0000.20.555805-9/001, Rel. Des. Saldanha da Fonseca, j. 11/03/2021 – votaram, de acordo, o Desembargador Domingos Coelho e o Juiz de Direito Convocado Habib Felippe Jabour).
No segundo caso, a locatária pediu a suspensão do pagamento do aluguel e, subsidiariamente, a sua redução. Ela é comerciante (não consta na decisão em que ramo) e ficou sem poder exercer a sua atividade entre março e maio do ano de 2020. Obteve, em primeiro grau, a liminar para pagar apenas 50% do valor do aluguel. A decisão foi mantida pelo tribunal. A relatora fez a seguinte observação:
“Feitas tais considerações, cumpre registrar que, na hipótese dos autos, verifico a verossimilhança das alegações da agravada, a justificar a manutenção da decisão recorrida.
Com efeito, não se ignora a situação mundial em razão da pandemia provocada pelo novo coronavírus, que inevitavelmente refletiu negativamente nas atividades empresariais. Certo, ainda, que essa situação excepcional não justifica a autorização, de plano, de redução ou suspensão do pagamento de aluguéis ou quaisquer obrigações contratualmente assumidas, sendo impositiva uma análise cuidadosa de cada contrato.
In casu, não obstante a concessão de efeito suspensivo ao presente recurso, vislumbro que a agravada acostou junto à sua contraminuta extrato do Simples Nacional, através do qual é possível verificar uma queda brusca do faturamento de sua empresa desde o mês de março de 2020, quando foi decretado o fechamento temporário e compulsório, pelo Poder Público, dos estabelecimentos comerciais tidos como não essenciais.
Nesse sentido, a recorrida logrou êxito em demonstrar, nesta instância recursal, que, em razão de circunstância excepcional, a prestação do aluguel no valor originalmente contratado se tornou excessivamente prejudicial ao caixa da empresa, com risco de levá-la ao encerramento de sua atividade comercial.
Noutro giro, em que pese tenha a recorrida obtido parecer favorável da Secretaria de Saúde do Município de Mariana ao pedido de retomada de suas atividades, no mês de maio de 2020, vejo que, de fato, seu faturamento não sofreu proporcional aumento.
Nesse sentido, possível notar que a restrição de circulação de pessoas afetou de forma significativa o exercício pleno do uso do bem pela locatária, causando a perda parcial da eficácia contratual.
Com efeito, é possível a revisão de contratos em face de circunstâncias excepcionais e imprevisíveis, tornando excessivamente onerosas as obrigações para uma das partes. Esse é exatamente o cenário que se apresenta na economia neste momento.
Assim, em que pese inexistir disposição legal na legislação que trate das locações comerciais para o momento vivido no Brasil, há regras gerais previstas no Código Civil (artigos 317, 478, 480, 567, 885, entre outros) que autorizam a modificação parcial e temporária do valor do aluguel contratado, até que a normalidade se restabeleça” (TJMG, 14ª C., AI n. 1.0000.20.575678-6/001, Rel. Des. Cláudia Maia, j. 11/03/2021 – votaram, de acordo, os Desembargadores Estevão Lucchesi e Marco Aurelio Ferenzini).
No terceiro caso, o locatário tem, como atividade, uma instituição de ensino (infantil, pré-escola e ensino fundamental). Com o fechamento das escolas, em razão do coronavírus, ele teve uma queda de 75% em seu patrimônio. Apesar de no mês de julho/2020 as partes terem celebrado aditivo contratual, no qual acordaram na redução do valor do aluguel (de R$ 10.338,00 para R$ 6.000,00), tem-se que o novo valor continua sendo impraticável para o locatário. Pontuou o relator:
“Com isso, impõe-se a aplicação da Teoria da Imprevisão e da Onerosidade Excessiva (CC, artigos 478 e 478), medida razoável frente à situação extraordinária experimentada por ambas as partes.
Pertinente ao perigo de dano grave ou de difícil reparação, tem-se que emerge induvidoso no caso dos autos, porquanto consoante bem pontuou o magistrado singular, a manutenção do valor do aluguel no importe convencionado provisoriamente entre as partes, qual seja R$6.000,00 (seis mil reais), não observa a abrupta redução de receitas, podendo impactar de modo gravoso na atividade desenvolvida pelos autores, acarretando prejuízo à conservação do contrato e à função social da empresa.
De mais a mais, no caso de eventual improcedência dos pedidos iniciais, a agravante terá a possibilidade de executar as garantias da avença (notas promissórias), o que demonstra a reversibilidade dos efeitos da decisão.
Em casos desse jaez, devem ser sopesados os interesses de ambas as partes envolvidas, sobretudo porque a continuidade do contrato de locação é de interesse de todos, sendo cabível, destarte, a redução proporcional do valor dos aluguéis, de forma a restabelecer o equilíbrio contratual” (TJMG, 10ª C., AI n. 1.0000.20.582514-4/001, Rel. Des. Jaqueline Calábria Albuquerque, j. 02/03/2021 – votaram, de acordo, os Desembargadores Franklin Higino e Álvares Cabral da Silva).
No quarto caso, o locatário é um restaurante na cidade de Belo Horizonte. Ao argumento de que teve enorme redução em seu faturamento, pede a minoração no valor do aluguel. Apesar de a liminar ter sido indeferida em primeiro grau, obteve êxito no tribunal. O relator afirma que:
“restando comprovada a necessidade de correção do valor do aluguel, por se tratar de locação comercial cujo objeto foi atingido diretamente pela pandemia, verifica-se a probabilidade do direito e o perigo da demora capaz de autorizar a redução de 80% do valor do aluguel, referente aos meses de março a setembro de 2020, vez que a partir de outubro/2020 já foi autorizada a abertura dos restaurantes pelas autoridades competentes” (TJMG, 18ª C., AI n. 1.0000.20.543892-2/001, Rel. Des. Sérgio André da Fonseca Xavier, j. 02/02/2021 – votaram, de acordo, os Desembargadores José Eustáquio Lucas Pereira e João Cancio).
No quinto caso, vê-se que o locatário trabalha no ramo de pneus. Comprovou que no mês de abril/2020, em comparação com o mesmo mês no ano anterior, teve queda de 83% em seu faturamento. Requereu a redução escalonada do valor do aluguel. Em que pese não ter obtido a tutela de urgência em primeiro grau, o tribunal acolheu o seu recurso. A relatora asseverou:
“Desse modo, cabível a revisão extraordinária dos alugueres, com a finalidade de preservar o contrato, gerando o menor prejuízo possível, dentro das condições de mercado existentes, além da manutenção dos empregos dos empregados da agravante.
Destarte, a suspensão da exigibilidade de 30% (trinta por cento) do valor da locação do mês de março de 2020, vencido em abril e, de 50% (cinquenta por cento) nos aluguéis de abril, maio e junho de 2020, mostram-se razoáveis.
Lado outro, impende asseverar que a diferença que está sendo suspensa, deverá ser ressarcida posteriormente ao agravado, após restabelecimento das atividades comerciais, evitando assim o enriquecimento indevido da agravante” (TJMG, 17ª C., AI n. 1.0000.20.062239-7/001, Rel. Des. Aparecida Grossi, j. 15/12/2020 – votaram, de acordo, os Desembargadores Amauri Pinto Ferreira e Evandro Lopes da Costa Teixeira).
No sexto caso, a locatária é nutricionista na cidade de Nova Lima. Ajuizou ação objetivando a redução do valor do aluguel. O juízo primevo deferiu a tutela de urgência para que ela pagasse o aluguel, a partir do mês de abril/2020, com 50% de desconto, enquanto a sua loja permanecer fechada. Não foi concedido desconto para o IPTU e o condomínio. O tribunal manteve a liminar. O relator afirmou:
“Com a decretação do isolamento social é fato que a parte agravada ficou impossibilitada de atender seus clientes, seja porque as pessoas evitaram sair de suas casas, seja porque o Decreto do Município de Nova Lima/MG (doc. eletrônico nº 27), em seu art. 1º, suspendeu, a partir de 21/03/2020 e por tempo indeterminado, o exercício "das atividades com potencial de aglomeração de pessoas, em razão da Situação de Emergência em Saúde".
E, por óbvio, sem poder exercer sua atividade, a parte agravada vivencia uma queda de seus rendimentos, o que a impossibilita de pagar a integralidade do valor pactuado no contrato de aluguel, razão pela qual tenho que, a princípio, agiu corretamente o magistrado de piso ao reduzir o valor do aluguel enquanto perdurar a pandemia.
Quanto ao percentual de redução (50%), entendo que se mostra razoável ao caso em análise, já que possibilita à parte agravada o cumprimento da obrigação assumida e permite que a parte agravante continue a auferir sua renda, mesmo que de forma provisoriamente limitada.
Ademais, vislumbro ainda o perigo de dano, haja vista que, conforme bem explicitou o magistrado de primeiro grau, ‘a falta de pagamento de aluguéis e encargos comuns podem ensejar ações judiciais em desfavor do comerciante’” (TJMG, 17ª C., AI n. 1.0000.20.446439-0/001, Rel. Des. Evandro Lopes da Costa Teixeira, j. 24/09/2020 – votaram, de acordo, os Desembargadores Aparecida Grossi e Roberto Vasconcellos).
Neste sétimo e último caso, o locatário é um restaurante dentro de um shopping center na cidade de Uberlândia, e que foi obrigado a suspender as suas atividades por força de Decreto municipal. Desse modo, ajuizou ação revisional com a esperança de diminuir o valor do aluguel. Obteve êxito no tribunal, com a redução do valor do aluguel em 50% a partir da data da publicação do Decreto Municipal n. 17.304, de 18 de março de 2020, que impediu o normal funcionamento das atividades do agravante e de todo o comércio local, até decisão final do processo ou antes, se as atividades do autor voltarem ao normal. O relator disse:
“Este período de pandemia que assolou o mundo neste ano 2020, sem sombra de dúvida, abriu uma situação de excepcionalidade nunca antes vista, o que leva a muitas consequências negativas na área social, financeira, tributária e contratual, autorizando a revisão dos contratos” (TJMG, 13ª C., AI n. 1.0000.20.451575-3/001, Rel. Des. Alberto Henrique, j. 27/08/2020 – votaram, de acordo, os Desembargadores Rogério Medeiros e Luiz Carlos Gomes da Mata).
4. Deferimento do pedido de revisão do valor do aluguel apenas durante o fechamento de sua atividade
No presente caso, a locatária é empresa de comercialização de materiais de construção e requereu a redução do valor do aluguel, ao argumento de que a sua loja ficou fechada por um determinado período, por força de Decreto municipal, e, apesar da reabertura, teve forte queda em seu faturamento. O relator entendeu que:
“Diante do fechamento do estabelecimento da autora em razão de Decreto do Poder Público para o enfrentamento da pandemia de Covid-19, verifica-se a probabilidade do direito da autora, fundado na teoria da imprevisão, apto a justificar a redução temporária do aluguel, apenas durante o período em que permaneceu impedida de exercer suas atividades econômicas” (TJMG, 10ª C., AI n. 1.0000.20.071977-1/001, Rel. Des. Claret de Moraes, j. 24/11/2020).
Assim sendo, foi deferido o pedido de redução do valor do aluguel em “50% do seu valor contratual normal, apenas durante o período de fechamento do estabelecimento e suspensão das atividades determinado pelo Poder Público do Município de Uberlândia”. Votaram, de acordo com o relator, a Desembargadora Jaqueline Calábria Albuquerque e o Juiz de Direito Convocado Marcelo Pereira da Silva.
Neste segundo julgado, a locatária era uma igreja que, por conta de Decreto municipal, estava proibida de exercer a sua atividade. Requereu a redução do valor do aluguel e, em primeira instância, obteve êxito, da seguinte maneira: pagar apenas 20% do valor convencionado do aluguel, ficando suspensa a exigibilidade da diferença até o advento do trigésimo dia do fim da suspensão do direito de exercer a sua atividade, preservados, todavia, os aluguéis vencidos em sua integralidade quando da publicação da referida decisão. Segundo o relator:
“Não soa despropositada a pretensão da autora/agravada de reduzir temporariamente o valor do aluguel, consoante a suspensão da atividade primordial em razão da pandemia causada pelo Coronavírus. Indubitável que as arrecadações da agravada, em sua maioria, são realizadas no momento das celebrações dos cultos, condição esta afetada demasiadamente em razão do atual cenário mundial” (TJMG, 11ª C., AI n. 1.0000.20.074608-9/002, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 07/10/2020 – votaram, de acordo, os Desembargadores Fabiano Rubinger de Queiroz e Marcos Lincoln).
Nesta outra demanda, tem-se que a locatária tem um salão de festas para o público infantil, e que está fechado desde o início da pandemia. O pleito é de redução do valor do aluguel. A liminar em primeiro grau foi negada, e, no tribunal, foi deferida. A relatora asseverou:
“Diante do exposto, confirmo a decisão deferindo a antecipação da tutela recursal e dou parcial provimento ao recurso para determinar que a recorrente arque com o aluguel no percentual de 50% do valor original, o que equivale a R$ 2.000,00 (dois mil reais), a partir de 21/03/2020, até que haja nova determinação legal por parte das autoridades públicas competentes, autorizando a reabertura do comércio Municipal e a realização de eventos, ressaltando que ficam impedidos atos relacionados ao despejo, desde que não configurada a inadimplência, com base no novo valor fixado. Registro que o pagamento dos aluguéis ora fixados deverá ser efetivado de acordo com o pactuado no contrato de locação, oportunizando-se aos agravados informarem ao juízo de origem a ausência de pagamento nos moldes aqui determinados, o que poderá ensejar a suspensão desta decisão” (TJMG, 14ª C., AI n. 1.0000.20.469758-5/001, Rel. Des. Cláudia Maia, j. 19/11/2020 – votaram, de acordo, os Desembargadores Estevão Lucchesi e Marco Aurelio Ferenzini).
5. Ação revisional proposta por Associação de Lojistas
Apesar de nesta ação ter sido indeferido o pedido de revisão do valor do aluguel, achei por bem deixá-la em um tópico separado das demais por causa desta importante particularidade, qual seja, o fato de a ação de revisão do valor do aluguel e outros encargos ter sido promovida por uma associação de lojistas, com o intuito de que todos eles fossem beneficiados com eventual decisão judicial. No polo passivo está a administradora de alguns shopping centers de Belo Horizonte.
Em algumas partes do acórdão estão os seguintes trechos:
“Não obstante os fundamentos contidos na petição inicial da demanda na origem, não constato prova suficiente para autorizar, em sede de medida liminar, a modificação das cláusulas contratuais previamente estabelecidas.
Não se está, com a presente decisão, analisando o mérito da questão, mas apenas a tutela de urgência, não sendo o seu indeferimento ou revogação indicativo de que o contrato não possa ser revisado.
Registro, ainda, que, em que pese as regras gerais previstas no Código Civil (artigos 317, 478, 480, 567, 885, entre outros) autorizem a modificação parcial e temporária do valor do aluguel, em decorrência de circunstâncias excepcionais e imprevisíveis que tornem excessivamente onerosas as obrigações para uma das partes, a questão deve ser analisada caso a caso.
Nesse sentido, somente depois de demonstrados os efeitos negativos sofridos com a pandemia causada pela COVID-19, e, por conseguinte, com o fechamento do comércio, é que pode ser deferida a revisão das cláusulas contratuais, em sede de cognição sumária.
Desse modo, a redução dos alugueis não pode ser deferida a todos os associados representados pela ora agravada, sem comprovação do risco de dano vivenciado pelo locatário interessado” (TJMG, 14ª C., AI n. 1.0000.20.041196-5/002, Rel. Des. Valdez Leite Machado, j. 26/11/2020).
Foi negada, portanto, a revisão coletiva e genérica do valor do aluguel e demais encargos a todos os lojistas. Somente aqueles que comprovarem os seus prejuízos concretos poderão, em tese, ter direito à revisão do valor do aluguel. Votaram, de acordo com o relator, as Desembargadoras Evangelina Castilho Duarte e Claudia Maia.
6. Débito do locatário anterior à pandemia da Covid-19
Alguns locatários aproveitaram a crise do coronavírus para tentar buscar a redução do valor do aluguel. Essas manobras, contudo, estão sendo barradas. No caso em tela, o relator assevera:
“Precedendo o período de inadimplemento do locatário, em relação ao pagamento dos alugueis, à pandemia do Covid-19, não há como ser aplicada ao caso a teoria da imprevisão, a fim de possibilitar a suspensão ou redução dos alugueres em razão, unicamente, de tal fato” (TJMG, 20ª C., Ap. n. 1.0000.20.567887-3/001, Rel. Des. Fernando Caldeira Brant, j. 03/02/2021 – votaram, de acordo, os Desembargadores Vicente de Oliveira Silva e Manoel dos Reis Morais).
Há um outro julgado com este mesmo entendimento. Afirmou o relator que:
“A situação de pandemia e a alegação de aplicabilidade da teoria da imprevisão são igualmente inadmissíveis na presente demanda, eis que a situação de inadimplemento que motivou o exercício do direito de retomada perdura desde 2017, período bem anterior ao atual quadro de restrições vivenciada por todos em decorrência da Covid-19, cujos impactos não guardam qualquer nexo causal com os fatos elencados na causa. Logo, em cognição sumária, é possível aferir a probabilidade do direito, posto que os Autores/Agravados têm direito à retomada do bem e o contrato vem sendo inadimplindo desde 2017” (TJMG, 16ª C., AI n. 1.0000.20.083870-4/001, Rel. Des. Marcos Henrique Caldeira Brant, j. 03/03/2021 – votaram, de acordo, os Desembargadores Otávio de Abreu Portes e Des. José Marcos Rodrigues Vieira).
Pode-se encontrar, ainda, um terceiro julgado sobre esta matéria. O débito é bem anterior ao período da pandemia. O despejo foi decretado pela sentença e mantido pelo tribunal. A nota que trago é a de que a relatora, ex officio, concedeu o prazo de 60 dias para a desocupação voluntária do imóvel, sob pena de despejo compulsório, em razão da situação de calamidade pública, bem como da delicada condição econômica do locatário. Os dados do acórdão são: TJMG, 11ª C., Ap. n. 1.0000.20.449554-3/001, Rel. Des. Mônica Libânio, j. 12/08/2020 – votaram, de acordo, os Desembargadores Shirley Fenzi Bertão e Adriano De Mesquita Carneiro.
7. Despejo durante a pandemia
No presente caso, a liminar de despejo concedida em primeiro grau for reformada. Disse o relator:
“O Congresso Nacional rejeitou, em parte, o veto parcial aposto à Lei nº 14.010, de 10 de junho de 2020 - que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no período do coronavírus - e promulgou dispositivo o qual estabelece que não será concedida liminar para desocupação de imóvel urbano até 30 de outubro de 2020 (art. 9°)” (TJMG, 16ª C., AI n. 1.0000.20.442044-2/001, Rel. Des. José Marcos Vieira, j. 25/11/2020 – votaram, de acordo, os Desembargadores Pedro Aleixo e Ramom Tácio).
Neste mesmo sentido, confira-se o seguinte julgado: TJMG, 17ª C., AI n. 1.0000.20.047961-6/001, Rel. Des. Aparecida Grossi, j. 04/03/2021.
Em outro julgado, foi decidido que, “superada a data limite (30/10/2020), não há óbice à concessão do pedido liminar com vistas à desocupação do imóvel” (TJMG, 12ª C., AI n. 1.0000.20.514297-9/001, Rel. Des. Domingos Coelho, j. 12/02/2021). Voaram, com o relator, o Juiz de Direito Convocado Habib Felippe Jabour e o Desembargador José Augusto Lourenço Dos Santos.
Neste terceiro caso, apesar de o despejo ter sido decretado (e não efetivado, por força da proibição legal do RJET), ainda assim o locatário não tomou as medidas necessárias para sair do imóvel. Como disse o relator:
“Transcorrido mais de um ano desde a notificação do locatário para a desocupação do imóvel, não há óbice para o cumprimento do mandado de despejo em virtude do atual contexto de pandemia, sobretudo considerando que a retomada do bem pela locadora é para uso próprio, ou seja, estamos diante do direito de propriedade da locatária e também do seu direito constitucional de moradia” (TJMG, 18ª C., Ap. n. 1.0000.20.030020-0/002, Rel. Des. Arnaldo Maciel, j. 09/02/2021 – votaram, de acordo, os Desembargadores João Cancio e Sérgio André Da Fonseca Xavier).
Nesse quarto recurso, o despejo foi decretado porque verificou-se que a vigência do contrato terminou no dia 16/03/2020, ou seja, antes da Lei n. 14.010/2020 e do fechamento de parte do comércio: TJMG, 9ª C., AI n. 1.0000.20.458719-0/001, Rel. Juiz de Direito Convocado Fausto Bawden de Castro Silva, j. 02/12/2020. Votaram, de acordo com o relator, os Desembargadores Luiz Artur Hilário e Márcio Idalmo Santos Miranda.
Um último caso a ser analisado. Foi conferido um prazo diferenciado para o locatário sair do imóvel, mesmo após a concessão da medida de despejo compulsório, em razão das particularidades do atual momento. O relator consignou que:
“Restando incontroverso o fato constitutivo do direito reclamado na demanda, qual seja, a inadimplência da parte agravante em relação aos aluguéis e acessórios, impõe-se o deferimento do pleito de desocupação do imóvel. Considerando a atual limitação de mobilidade, ante a pandemia do novo coronavírus, com significativas restrições de circulação e serviços, é possível a concessão de prazo razoável para desocupação do estabelecimento comercial” (TJMG, 11ª C., AI n. 1.0000.20.474544-2/001, Rel. Des. Adriano de Mesquita Carneiro, j. 23/11/2020 – votaram, de acordo, os Desembargadores Fabiano Rubinger de Queiroz e Marcos Lincoln).
8. Suspensão de protesto
Este tipo de demanda, muito comum antes do período da pandemia, continua sendo utilizada. No caso concreto, o locatário – uma drogaria – tem uma loja em uma conhecida galeria de Belo Horizonte, que foi fechada em razão de Decreto municipal. O devedor entende que não deve nada, tendo em vista que o fechamento do comércio, em decorrência da Covid-19, seria hipótese de caso fortuito ou força maior. Requereu, portanto, a sustação do protesto realizado pela credora, de modo que possa discutir a legalidade da dívida judicialmente. Ocorreu a discussão sobre se a loja fica no interior ou no exterior da galeria. Desse modo, como essa questão demanda produção de provas, optou o relator por conceder a medida almejada pelo locatário e suspender os protestos feitos pela credora, especialmente porque os efeitos de um protesto, contra uma empresa, podem ser danosos e irreparáveis. Os dados do processo são: TJMG, 15ª C., AI n. 1.0000.20.510775-8/001, Rel. Des. Octávio de Almeida Neves, j. 11/02/2021 – votaram, com o relator, o Desembargador Maurílio Gabriel e o Juiz de Direito Convocado Ferrara Marcolino.
9. Locação por temporada em condomínio
O presente tema foge um pouco da proposta inicialmente traçada, entretanto, considero oportuno mencioná-lo. Um condomínio ajuizou ação judicial em face de um de seus condôminos e requereu tutela de urgência com o intuito de impedi-lo de locar seu imóvel por período inferior a 90 dias (locação por temporada), já que o proprietário aluga este bem por meio da plataforma mundialmente conhecida como AirBnB. O condomínio tomou esta atitude porque tem receio de que o trânsito de pessoas variadas – muitas vezes viajantes e turistas – poderia comprometer a saúde dos demais condôminos neste delicado período de pandemia mundial. O relator salientou o seguinte:
“Da análise do dispositivo acima transcrito, verifica-se que o aluguel de um imóvel por temporada não tem o condão de se descaracterizar que naquele período o imóvel é a residência do locatário, ainda que esta seja temporária, não havendo que se falar em desvio de finalidade residencial do condomínio agravado.
Desta feita não há que se falar que os agravantes estão utilizando o imóvel como hotel ou pousada.
Ademais, da análise da convenção do condomínio agravado não se extraí qualquer tipo de vedação a realização de locação do imóvel por período inferior a 90 dias.
Assim, a meu ver os agravantes não podem ser impedidos de alugar seu imóvel ainda que por prazo inferior a 90 dias.
Todavia, tendo em vista ser público e notório os graves danos à saúde que podem ser causados pelo Coronavírus, tenho que o síndico com o objetivo de evitar a transmissão do vírus dentro das dependências do condomínio poderá exigir que os agravantes apresentem os documentos de identificação dos locatários, poderá limitar o número de ocupantes no imóvel, e a quantidade de visitantes, bem como poderá exigir atestado médico que declare o estado de saúde do locatário” (TJMG, 10ª C., AI n. 1.0000.20.475109-3/001, Rel. Des. Cabral da Silva, j. 02/02/2021 – votaram, de acordo, os Desembargadores Mariangela Meyer e Claret de Moraes).
10. Considerações finais
Espero que o leitor tenha conseguido apreender como é que o egrégio TJMG tem decidido as questões envolvendo contrato de locação de imóvel após o surgimento da pandemia da Covid-19.
Como quase todas as decisões são oriundas de agravos de instrumento, que, sabidamente, tem apenas uma cognição sumária, não podemos chegar a maiores conclusões sobre como será o julgamento nas futuras apelações. Percebi uma leve inclinação em prol do locatário, contudo, isso não significa que o mérito será neste mesmo sentido. Isso porque, apesar de o tribunal, numa análise inicial, ter entendido que os requisitos do art. 300 do CPC estavam presentes, não se pode cravar que o mérito seguirá esta mesma linha. É perfeitamente possível, por exemplo, que o tribunal entenda que, após uma instrução probatória mais eficiente, não há justificativa para a alteração do valor do aluguel.
Enfim, é preciso aguardarmos para ver como será o desfecho dessas ações judiciais; muito embora, certa e eventualmente, todas chegarão no Superior Tribunal de Justiça. Nesta corte, é bem possível que a discussão sequer adentre no mérito, tendo em vista o teor dos enunciados das Súmulas n. 5 e 7.
