Trata-se de um dos temas mais relevantes do direito agrário, diretamente vinculado à propriedade rural e ao cumprimento de sua função social, conforme previsto nos artigos 5º, XXIII, e 186 da Constituição Federal.
Nos Tribunais, questões relacionadas ao arrendamento rural e aos contratos de parceria são recorrentes, e ambos os institutos ocupam papel importante na economia rural brasileira e são bastante parecidos.
Os conceitos de arrendamento e de parceria rural estão detalhado no artigo 3º e no artigo 4º do Decreto 59.566/66, que regulamenta o Estatuto da Terra:
Art. 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel […].
Art. 4º Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso especifico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa vegetal ou mista; e ou lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias primas de origem animal, mediante partilha de riscos do caso fortuito e da fôrça maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas proporções que estipularem, […].
A diferença essencial está em que o arrendamento se caracteriza pelo pagamento de um valor a título de aluguel da terra, enquanto, no contrato de parceria rural, o proprietário e o parceiro compartilham as possibilidades de lucro ou prejuízo da atividade econômica.
1. Prazos do contrato
Com o objetivo de promover a conservação dos recursos naturais, os contratos agrários devem obedecer aos prazos estabelecidos no artigo 13 do Decreto 59.566/66.
Os prazos mínimos variam de três anos (nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e/ou atividade de pequeno porte) a sete anos (quando há atividade de exploração florestal).
Mas há casos que podem ter prazos diferentes, como por exemplo, na criação de gado bovino.
Em recente julgamento no Superior Tribunal de Justiça – STJ, ficou decidido que a pecuária de médio porte refere-se à criação de suínos, caprinos e ovinos, excluindo a criação de gado bovino.
Portanto, a criação de gado bovino é suficiente para caracterizar a pecuária como de grande porte, sendo necessário maior prazo do contrato de arrendamento rural em razão dos ciclos exigidos de criação, reprodução, engorda ou abate.
Logo, um contrato elaborado com prazo de 03 anos pode ser anulado nos tribunais.
2. Preferência
O direito de preferência do arrendatário em caso de alienação do imóvel arrendado está previsto no artigo 92, parágrafo 3º, do Estatuto da Terra, e também foi matéria de julgamento no STJ.
No caso em análise, as partes pactuaram expressamente que o contrato seria regido pelo Código Civil e que, na hipótese de alienação da propriedade, o locatário desocuparia o imóvel no prazo de 30 dias.
Todavia, a alienação ocorreu antes do término do contrato, e a empresa que ocupava a propriedade fez uma proposta, que foi recusada diante da oferta de maior valor de outro interessado.
Com a recusa da oferta, a arrendatária, uma empresa rural de grande porte, pediu o reconhecimento do direito de preferência para a aquisição da propriedade, que restou julgado improcedente pela Corte,
No caso, ficou decidido que o princípio da justiça social preconiza a desconcentração da propriedade das mãos dos grandes grupos econômicos e dos grandes proprietários, para que seja dado acesso à terra ao homem do campo e à sua família. Preconiza, também, a proteção do homem do campo nas relações jurídicas de direito agrário.
3. Renovação automática
Em razão da inexistência de notificação prévia exigida pelo Estatuto da Terra, o STJ julgou improcedente pedido de imissão na posse feito por um grupo de herdeiras contra dois arrendatários que teriam permanecido no imóvel por prazo superior ao estabelecido em contrato.
Os arrendatários alegaram que o contrato teria sido renovado verbalmente com a mãe das autoras antes de seu falecimento e que a prorrogação havia sido presenciada por terceiros.
Também afirmaram que, de acordo com o Estatuto da Terra, o arrendador deve expedir notificação com as propostas de novo arrendamento recebidas de terceiros em até seis meses antes do vencimento do contrato. Em caso da falta de notificação, o contrato é automaticamente renovado.
Os argumentos foram acolhidos pelo STJ, decidindo que com a ausência de notificação dos arrendatários no prazo previsto em lei, o contrato foi prorrogado automaticamente, conforme com o disposto no artigo 95, IV e V, do Estatuto da Terra, o que impossibilita a imissão na posse das herdeiras.
Por isso, é importante ficar atento aos prazos do contrato.
4. Falecimento
E o que acontece no caso de morte de quem firmou contrato de parceria agrícola?
O falecimento não extingue o pactuado, o que possibilita aos herdeiros exercerem o direito de retomada ao término do contrato se obedecerem ao regramento legal quanto aos prazos para notificação e às causas para retomada, é como tem decidido o STJ.
Portanto, o contrato permanece vigente até o final do prazo estipulado, podendo os herdeiros exercer o direito de retomada com a realização de notificação extrajudicial até seis meses antes do término do ajuste, indicando uma das hipóteses legais para o seu exercício.
5. Benfeitorias
Quanto as benfeitorias realizadas em propriedade rural, o STJ entende que nos contratos agrários, é proibida a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis, sendo nula qualquer disposição em sentido diverso.
No entanto, não há renúncia ao direito à indenização quando as partes acordam forma de composição por meio de extensão do prazo de parceria.
6. Ação de cobrança
O STJ considera que o ajuizamento de ação monitória em face de contrato de arrendamento rural que determina entrega de produtos agrícolas como forma de pagamento, ao invés de dinheiro, é possível, devendo o valor ser apurado em liquidação de sentença.
Todavia, é bom ficar atento a elaboração do contrato, porquanto cláusulas que determinem a entrega do produto ao invés de dinheiro, é nula conforme dispõe os artigos 2º e 18, parágrafo único, do Decreto 59.566/66, porém, é possível estipular no contrato que o pagamento referente ao valor do arrendamento seja feito em frutos.
Em outras palavras é dizer que, as partes não devem estipular o pagamento em número de sacas de soja por exemplo, e sim, estipular o pagamento em dinheiro, e como forma, a entrega de sacas de soja referente àquele valor.
Elabore seus contratos com profissionais da área jurídica e evite prejuízos ou longas discussões judiciais.
Fonte: STJ
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