O Registro de Imóveis confere um IMPORTANTE efeito aos atos que nele são inscritos: a OPONIBILIDADE "erga omnes". Daí uma vantagem muito importante que deve ser considerada por todos que transacionam imóveis, especialmente por CONTRATOS PRELIMINARES como a Promessa de Compra e Venda.
Como já falamos outras vezes, o REGISTRO PÚBLICO possui diversos princípios que lhe dão base, dentre eles a CONTINUIDADE e a PUBLICIDADE, de modo que, o interessado resguarda o seu direito quando busca o RGI e nele faz inscrever o seu título, dando com isso PUBLICIDADE a terceiros e obtendo a SEGURANÇA da OPONIBILIDADE, cravada na COGNOSCIBILIDADE, já que toda e qualquer pessoa poderá saber e conhecer a situação jurídica do imóvel - ou pelo menos, deveria - não podendo alegar desconhecimento se no público registro constar o registro/averbação.
A lição da renomada jurista MARIA HELENA DINIZ em obra indispensável (Sistema de Registro de Imóveis. 2014) pontua:
"O compromisso de compra e venda, depois de registrado, terá os seguintes efeitos: a) OPONIBILIDADE “erga omnes”, pois o compromissário comprador passará a ter direito real oponível a terceiros, não sendo mais possível a inscrição de qualquer venda posterior, beneficiando outra pessoa. O proprietário perderá o poder de dispor do bem compromissado, visto que sobre ele se liga, imediatamente, o direito do compromissário-comprador de torna-lo seu, uma vez pago, integralmente, o preço avençado".
Alerta ainda a ilustre Professora:
"Sem a proteção do registro, o compromisso de compra e venda, mesmo com a renúncia ao direito de arrependimento, malograr-se-ia, pela possibilidade de transmissão do imóvel a um terceiro, contra o qual não seria oponível".
O Conselho da Magistratura do TJRJ prestigia os princípios que sustentam o REGISTRO PÚBLICO e já teve oportunidade de reformar decisão do juízo de piso que permitia o registro de compra e venda para terceiros mesmo com a Promessa registrada:
"TJRJ. 0023955-41.2014.8.19.0042. J. em: 28/07/2016. APELAÇÃO. DÚVIDA REGISTRAL. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CUJA MATRÍCULA ENCONTRA-SE AVERBADO PACTO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA EM FAVOR DE TERCEIRA PESSOA, ESTRANHA AO NEGÓCIO JURÍDICO QUE ORA SE PRETENDE APERFEIÇOAR. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. (...). A EXISTÊNCIA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA AVERBADA NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA LIMITA O PODER DE DISPOSIÇÃO DO IMÓVEL PELO PROPRIETÁRIO. NECESSIDADE O PRÉVIO REGISTRO DA CESSÃO DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO IMÓVEL, OU CANCELAMENTO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA AVERBADA NA MATRÍCULA DO MESMO. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE. (...). RECURSO A QUE SE DÁ PROVIMENTO".
