Não é incomum que na USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL nos deparemos com titulares registrais já falecidos. A situação pode parecer um óbice para a concretização da regularização mediante Usucapião Extrajudicial porém não o é. Longe de ser um procedimento mais fácil que na Justiça, é importante sempre termos em mente que a Usucapião manejada na via EXTRAJUDICIAL tende a ter solução mais rápida, porém, além do conhecimento dos operadores do Direito envolvidos (Tabeliães, Registradores e Advogados) é necessário recordar que aqui também enfrentaremos os mesmos problemas há muitos anos enfrentados (e já superados) na via JUDICIAL - soluções que com as devidas adaptações também poderão ser utilizadas na seara Extrajudicial.
A solução na via judicial (que pode ser aproveitada na via EXTRAJUDICIAL) se dá com a citação por EDITAL, quando se tratar de pessoa falecida com herdeiros desconhecidos:
"TJMG. 10512020053843001. J. em: 28/06/2017. AÇÃO DE USUCAPIÃO - IMÓVEL REGISTRADO NO CARTÓRIO EM NOME DE PESSOA FALECIDA. HERDEIROS DESCONHECIDOS. CITAÇÃO POR EDITAL. REGRA PROCESSUAL. SENTENÇA MANTIDA. 1. O autor deve indicar na inicial o nome de quem o imóvel objeto da ação de usucapião está registrado no cartório imobiliário, bem como os de seus confinantes e de terceiros, para serem citados, pessoalmente, ou por edital, caso estejam em lugar incerto e não sabido (CPC/73, art. 942). 2. Eventuais herdeiros da pessoa em cujo nome o imóvel estiver registrado, quando estiverem em lugar incerto e não sabido, também serão citados por edital".
No Extrajudicial, na hipótese de proprietários registrais já falecidos já prevê o Provimento CNJ 65/2017 em seu artigo 12 a solução:
"Art. 12. Na hipótese de algum titular de direitos reais e de outros direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula do imóvel confinante ter falecido, poderão assinar a planta e memorial descritivo os herdeiros legais, desde que apresentem escritura pública declaratória de únicos herdeiros com nomeação do inventariante".
A redação do referido artigo parece confusa, mas esclarece o ilustre Registrador Imobiliário FRANCISCO NOBRE em obrigatória leitura especializada sobre o tema (Manual da Usucapião Extrajudicial. 2018):
"Primeiramente, é necessário observar se há certeza da morte. Estando o notificando em paradeiro desconhecido, talvez o requerente SUPONHA que morreu, por ouvir falar, ou em razão da antiguidade do registro anterior. Essas suposições em nada aproveitam, e o notificando será convocado por Edital (...). Se há certeza da morte, comprovada por certidão do registro civil ou pela existência de inventário, ou se é fato sabido na localidade, mas não se sabe com exatidão qual é o conjunto de sucessores, os que são conhecidos poderão passar sua anuência expressa ou serem notificados nominalmente, e os sucessores desconhecidos ou incertos serão notificados por edital. Se há inventário judicial aberto, ou escritura de inventário lavrada, com definição do conjunto de herdeiros e inventariante nomeado, não há necessidade da escritura de únicos herdeiros mencionada neste artigo. O espólio poderá ser representado pelo inventariante, desde que não seja dativo, ou pelo conjunto dos sucessores (...) Por fim, se, verificada a morte do notificando, não houver inventário em andamento ou concluído, e os sucessores se dispuserem a outorgar sua anuência expressa, nesse caso, e SOMENTE NESTE, far-se-á necessária a escritura de únicos herdeiros".
