Segundo pesquisa realizada pelo IBGE 50% dos domicílios urbanos do Brasil encontram-se de forma irregular. Em 2017 foi sancionada uma lei que apresenta normas de regularização de área urbana, a Lei 13.465 de 11 de Julho de 2017, ou mais conhecida como REURB.
Neste artigo, você irá encontrar os seguintes tópicos:
● Área Urbana: Definição
● Objetivo da Regularização da Área Urbana
● Princípios Que Regem a Regularização da Área Urbana
● Regulamentação na Prática
● Demarcação Urbanística
● Legitimidade da Posse e Fundiária
● Entendimento dos Tribunais
● Considerações Finais
ÁREA URBANA: DEFINIÇÃO
Em primeiro lugar se faz importante definir o que seria a área urbana, para que possamos compreender o objeto da regularização. Define nosso Código Tributário Nacional em seu § 2º do art. 32:
“§ 2º A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, à indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior.”
Entendido a definição de área urbana, passamos ao entendimento do objetivo da regularização da mesma.
OBJETIVO DA REGULARIZAÇÃO DA ÁREA URBANA
O direito de moradia e propriedade é um direito fundamental elencado na Constituição Federal.
O principal objetivo da regularização da área urbana é proporcionar o acesso à justiça social e à igualdade material entre os cidadãos. É dever do Poder Público fomentar políticas públicas sociais que visem assegurar o direito da propriedade, direito o qual reflete a dignidade da pessoa humana.
A regularização da área urbana tem um objetivo social que visa regularizar assentamentos irregulares e dar a titulação aos seus ocupantes, de for que assegura o direito social à moradia, bem como, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado.
Também tem por finalidade trazer a margem e acesso de todos à desburocratização dos procedimentos de aprovação e registro, entre outros. Os objetivos da regularização encontram-se elencados no art. 10 da Lei 13.465 de 11 de Julho de 2017.
PRINCÍPIOS QUE REGEM A REGULARIZAÇÃO DA ÁREA URBANA
Se faz oportuno para esclarecer tanto a teoria como a prática da regularização de área urbana, analisarmos os princípios que a norteiam.
Os poderes públicos formulam e desenvolvem no espaço urbano as políticas de suas competências de acordo os seguintes princípios:
● Sustentabilidade econômica,
● Função Social da propriedade (art. 5º da Constituição Federal)
● Defesa do Meio Ambiente;
● Atividade econômica (artigo 170 e seguintes da CF);
● Ordenação territorial, o qual visa a ocupação do solo de maneira eficiente, em conjunto com o uso de forma funcional.
Claramente há a interpretação e uso dos princípios que regem o processo administrativo.
REGULAMENTAÇÃO NA PRÁTICA
O REURB é destinado a dois propósitos: a regulamentação dos núcleos urbanos formais e a segunda entrega da titularização da moradia aos seus proprietários.
O REURB dá direito ao uso da propriedade, a escritura do imóvel que possibilitará a venda, troca, alterações na matrícula ou no registro. O principal enfoque da regularização urbana, são os núcleos urbanos informais que se enquadram em três categorias, vejamos:
● Assentamentos com uso e características urbanas, ainda que situado em áreas rurais;
● Loteamentos clandestinos/irregulares;
● Ou imóveis de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza da edificação, as localizações das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos.
Etapa administrativa onde o município realiza procedimentos para dar posse, entregando a certidão de Regularização Fundiária, conhecida como CRF, neste documento é comprovado o título real da propriedade.
A análise da CRF será registrada em cartório de imóveis, para posterior registro da propriedade.
Quem pode requerer a REURB?! Estão legitimados para apresentar este pedido as seguintes personas:
• União;
• Ministério Público;
• Defensoria Pública;
• Estado;
• Município;
• Beneficiários de uma REURB;
• Proprietário ou ocupantes do imóvel.
O proprietário ou ocupante pode vir a requerer junto a prefeitura através de processo administrativo a mesma irá classificar o tipo de REURB será realizado. Existindo duas classificações: REURB-S de caráter social e o REURBS-E de caráter específico.
Esses dois tipos de REURB são descritos no artigo 13 da Lei 13.465, sendo que o REURB-S é classificada pelo poder Público direcionado à população de baixa renda (famílias que recebem de 1 à 5 salários mínimos) nesse tipo a prefeitura abre uma licitação para as empresas concorrerem e apresentarem estudos urbanísticos e ambientes, entre outros. O prazo da prefeitura é de 180 para deliberar a modalidade escolhida.
O REURB-E a prefeitura irá formular os critérios para este processo, os encargos, taxas, entre outros.
Após a classificação do tipo de REURB há a definição dos documentos do proprietário, passado o requerimento é feito o confrontamento de dados e registro na prefeitura, em seguida é realizado confecção do projeto de regularização da área urbana.
Seguindo ainda, será realizado um estudo e levantamento de dados situação do imóvel, através do Georreferenciamento e o levantamento topográfico. Após, estes serão levados a prefeitura onde o município emite a Certidão CRF (produto do trâmite final do processo de regularização).
Os documentos necessários para regularizar, ou, fazer, averbações, abertura de matrículas ou registros estes deverão ser apresentados ao cartório local, vejamos abaixo quais são os documentos:
• CRF;
• Planta topográfica;
• Memorial descritivo;
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica);
• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica).
Esses documentos têm como finalidade demonstrar as unidades, as construções, o sistema viário, as áreas públicas, os acidentes geográficos, entre outros elementos caracterizadores do núcleo a ser regularizado.
DEMARCAÇÃO URBANÍSTICA
O poder público irá realizar a demarcação urbanística com base no levantamento da situação da área a ser regularizada e na caracterização do núcleo urbano informal a ser regularizado.
A demarcação urbanística deverá ser instruída pelos seguintes documentos:
• Planta e memorial descritivo da área a ser regularizada;
• Área total, confrontantes, coordenadas georreferenciadas dos vértices definidores dos seus limites;
• Números das matrículas ou transcrições atingidas;
• Indicação dos proprietários identificados;
• Ocorrência de situações de domínio privado com proprietários não identificados;
• Planta de sobreposição do imóvel (demarcado conforme o que consta no registro de imóveis).
A demarcação urbanística será realizada através de um auto e este, poderá abranger uma parte ou a totalidade de um ou mais imóveis nas seguintes situações:
• Domínio privado com proprietários não identificados;
• Domínio privado objeto do devido registro no registro de imóveis competente (mesmo com proprietários diferentes);
• Domínio público.
O Poder Público irá notificar os titulares de domínio e os confrontantes da área demarcada, por via pessoal ou postal, com aviso de recebimento AR, no endereço que estiver na matrícula ou na transcrição.
E querendo estes poderão apresentar impugnação à demarcação urbanística, no prazo comum de trinta dias.
Se não encontrados, ou ainda, se houver recusa da notificação por via postal, estes serão notificados por via de edital, e poderão apresentar impugnação à demarcação também no prazo comum de trinta dias.
Sobre a Notificação e Apresentação da Impugnação
A notificação terá em seu conteúdo a advertência de que a ausência de impugnação implicará a perda de eventual direito que o notificado titular possua sobre o imóvel objeto da REURB.
E no caso de que este apresente impugnação, será adotado procedimento extrajudicial de composição de conflitos.
Ocorrendo ainda, a demanda judicial de que o impugnante seja parte e que verse sobre direitos reais ou possessórios relativos ao imóvel alcançados pela demarcação urbanística, terá que remeter a informação ao poder público, que comunicará ao juízo a existência de demarcação urbanística.
Poderá ser realizada a mediação, conforme preconiza a Lei 13.140 de 26 de junho de 2015, a qual faculta ao Poder Público promover a alteração do auto de demarcação urbanística ou a adoção de outras medidas que visam afastar a oposição do proprietário ou dos confrontantes à regularização da área ocupada.
LEGITIMAÇÃO FUNDIÁRIA E DE POSSE
Legitimação Fundiária
É notório que a aquisição originária advém de um fato jurídico que permite a aquisição da propriedade sem qualquer ônus ou gravame. É preciso observar quais são os requisitos legais para a obtenção da propriedade sem a obrigatoriedade da autonomia privada.
A aquisição originária, por decorrer de um fato jurídico, não há o recolhimento de impostos, de forma que alguns gravames na matrícula originária não acompanharão a matrícula nova aberta em virtude de tal aquisição.
De forma que a legitimação fundiária constitui um meio de originário de aquisição do direito real de propriedade, de forma que apenas na REURB-S, a legitimação fundiária poderá ser concedida ao beneficiário, desde que este preencha os seguintes requisitos:
• O beneficiário não seja concessionário ou proprietário de imóvel urbano ou rural;
• O beneficiário não tenha sido contemplado com legitimação de posse ou fundiária de imóvel urbano com a mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano distinto;
• Em caso de imóvel urbano com finalidade não residencial, seja reconhecido pelo poder público o interesse público de sua ocupação.
Esse é o posicionamento legal da Lei 1.691/2017 a qual versa sobre a legitimação fundiária. Vez preenchidos esses requisitos, o ocupante adquire a unidade imobiliária com destinação urbana livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, entre outros, exceto quando versar respeito ao próprio legitimado.
Legitimação de Posse
Compreendendo a legitimidade fundiária, passamos a legitimação da posse, a qual é um instrumento de uso exclusivo para fins de regularização fundiária, que constitui ato do poder público destinado a conferir título.
Ou seja, estamos falando sobre o reconhecimento da posse do imóvel objeto da Reurb, nesta é preciso ter a identificação dos seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse, sendo assim, conversíveis em direito real de propriedade.
Importante!
Destaca-se que a legitimação de posse não será aplicada aos imóveis urbanos situados em área de titularidade do Poder Público.
Ao ser concedido o título de legitimação de posse, ficará determinado ainda, o prazo de cinco anos do seu registro, para a conversão automática em título de propriedade, desde que preenchidos os termos e as condições do art. 183 da Constituição Federal, independentemente de prévia provocação ou prática de ato registral.
A legitimação de posse, após convertida em propriedade, constitui meio originário de aquisição de direito real, assim, a unidade imobiliária urbana estará livre de qualquer ônus, direitos reais, gravames ou inscrições, que tenham sido realizadas em sua matrícula de origem, salvo, quando forem a respeito do próprio beneficiário.
Legitimação Fundiária x Legitimação de Posse
São dois institutos jurídicos utilizados no âmbito da RERUB, todavia, a legitimação fundiária é classificada como uma forma originária de aquisição do direito real de propriedade, transformando-se em um ato administrativo discricionário da administração pública para os possuidores que detiveram área pública ou área privada.
No entanto, a legitimação de posse é o reconhecimento da posse de imóvel objeto da Reurb, o que diverge da legitimação fundiária a qual é destinada para unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal firmado.
Basicamente a legitimação de posse acontece para garantir a posse dos moradores quanto a legitimação fundiária, é um meio de aquisição originária de propriedade, funcionando, como um reconhecimento administrativo do usucapião.
ENTENDIMENTO DOS TRIBUNAIS
Para esclarecer o assunto, vejamos uma decisão de pedido de regularização foi deferido por estar em conformidade com as exigências legais:
“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA - REGISTRO DE ALTERAÇÃO PARCIAL DO LOTEAMENTO - DOCUMENTOS ENTREGUES - LEI Nº 6.766/79 - RECURSO PROVIDO. Constatando-se que a parte autora não possui o intuito de alterar o registro do loteamento, com novas informações e conteúdo, mas apenas promover a alteração parcial do loteamento já registrado e aprovado, com vistas a adequá-lo à realidade fática, contando, para tanto, com o consentimento do Município de Muriaé, não há que se impor óbice à regularização pretendida. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.448426-5/001, Relator(a): Des.(a) Geraldo Augusto , 1ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 27/04/0021, publicação da súmula em 30/04/2021).”
Vimos que nesse caso a autora da ação conseguiu a regularização diante do fato que preenchia os requisitos exigidos. Vejamos outra decisão, desta vez do TRF4:
“EMENTA. AÇÃO RESCISÓRIA. Processo: 5012845-92.2021.4.04.0000. Data da Decisão: 15/04/2021. Relator: Sérgio Renato Tejada Garcia. A Constituição brasileira reconheceu a todos os sujeitos o direito fundamental à moradia digna, conforme arts. 6º, art. 7º, IV, dentre outros. (...) O reconhecimento da existência de tal direito obriga a Comunidade e o Estado a empreenderem esforços de modo a assegurar a todos os indivíduos residentes em território nacional condições mínimas de moradia digna. (...) A intervenção com regularização jurídica é de fundamental importância, porque a situação de legalidade faz desaparecer a insegurança quanto à moradia e o receio de perdê-la, além de alentar o benefício em participar da regularização física que for necessária; se já não fosse para melhora das condições de habitabilidade, ao menos pela maior valorização econômica do imóvel já juridicamente regularizado. Comumente, o suposto direito de propriedade ou de posse se consubstancia num contrato particular precário, ou traduzido num recibo ou escrito qualquer à guia de documento do imóvel. No entanto, não basta a titulação do imóvel assegurando a propriedade ou a posse: resta imprescindível promover a correção das distorções urbanísticas e ambientais, notadamente quanto à falta de infraestrutura." (...) Também é importante ter em conta a lei n. 13.465, de 11 de julho de 2017, que versou sobre a regularização fundiária rural e urbana, até mesmo quanto à posse direta de bens da União Federal (REURB), e mecanismos de legitimação da posse (arts. 25 e ss., lei n. 13.465/2017). (TRF4, ARS 5012845-92.2021.4.04.0000, SEGUNDA SEÇÃO, Relator SÉRGIO RENATO TEJADA GARCIA, juntado aos autos em 15/04/2021).”
CONSIDERAÇÕES FINAIS
É inegável que a regularização da área urbana tem como missão o alcance social, oportunizando a legitimação de posse, legitimação fundiária, o direito de laje dentre outros.
A regularização, como vimos, traz inúmeras atribuições ao Poder Público tendo este que classificar, caso por caso, nas modalidade da Reurb-S ou Reurb-E, tendo este que processar, analisar e aprovar os projetos de regularização.
A lei 13.645/2017 traçou os passos para a regularização da área rural e urbana, trazendo a figura da certidão de regularização fundiária (CRF) como documento final do pedido de regularização.
Desburocratizar aos proprietários a existência de registros de imóveis efetivando o direito fundamental de habitação e propriedade, materializando o mínimo existencial.
Possibilitando ao cidadão, acesso à justiça social, concretização dos direitos e garantias fundamentais, necessários ao desenvolvimento da nação. Com a redução de desigualdades, a defesa do meio ambiente e a função social da propriedade e da cidade.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
SITE. Disponível em: < https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L6766.htm>. Acesso em 09/05/2021.
SITE. Disponível em: < https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2017/Lei/L13465.htm>. Acesso em 09/05/2021.
SITE. Disponível em: < http://geoeduc.com/2018/05/21/regularizacao-fundiaria-urbana/> . Acesso em 10/05/2021.
SITE. Disponível em: < https://www.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/busca?q=regulariza%C3%A7%C3%A3o+de+%C3%A1rea+urbana>. Acesso em 10/05/2021.
SITE. Disponível em: < http://registrodeimoveis1zona.com.br/?p=265> . Acesso em 11/05/2021.
SITE. Disponível em: < https://siturb.com.br/> . Acesso em 11/05/2021.
SITE. Disponível em: < https://www.correiobraziliense.com.br/app/noticia/economia/2020/02/11/internas_economia,827222/portaria-normatiza-regularizacao-de-area-urbana.shtml>. Acesso 11/05/2021.
