Sumário: 1. Introdução. 2. Examinando um Caso Hipotético. 2.1 Resolução contratual em Caso fortuito/Força maior. 2.2 Teoria da Imprevisão. 2.3 Teoria da Imprevisão e o Código de Defesa do Consumidor. 3. E quando o Estado intervém nos contratos? 3.1. Lei da Pandemia. 3.2. Outros projetos de lei sobre o assunto. 4. Conclusões e Reflexões Finais. 5. Referências. 6. Notas.
1. INTRODUÇÃO
Em março de 2020 o Brasil entrou em estado de pandemia. Ocasionada pelo coronavírus SARS-COV-2, a COVID-19 é uma doença que possui alto índice de contágio, rápida evolução de sintomas e pode levar o indivíduo a óbito em poucos dias. Esse cenário desestabilizou todo sistema político, econômico e sanitário do país, levando a medidas pouco usuais nos tempos atuais, tais como: isolamento social, lockdown [1], paralisação de atividades não essenciais, entre outras. Tudo isso com objetivo de conter a disseminação da doença e não sobrecarregar o sistema de saúde, evitando assim o cenário visto em outros países do mundo, como China, Itália e Estados Unidos.
Tais medidas impactaram a vida de milhares de brasileiros que perderam sua única fonte de renda e, por consequência, a capacidade de honrar seus compromissos contratuais. A relação contratual que manifesta a vontade, o acordo das partes, começa a se desequilibrar, levando a um crescente aumento de processos judiciais com intuito de revisar as penalidades contratuais em casos de inadimplemento ou atrasos de pagamento.
Nesse cenário, considerado como inevitável, porém nem tanto imprevisível - uma vez que no passado o mundo já atravessou momentos de pandemia [2] – alguns questionamentos merecem destaque:
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A força obrigatória do contrato (pacta sunt servanda) deve ser seguida à risca em situações de força maior como a pandemia?
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É possível a revisão contratual com base na Teoria da Imprevisão?
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O Estado pode intervir na relação contratual em tempos de COVID-19?
Para efeito de delimitação do escopo e entendimento da problemática apresentada, os pontos acima serão tratados no âmbito dos contratos de locação, conforme o caso hipotético a seguir.
2. EXAMINANDO UM CASO HIPOTÉTICO
Em abril de 2019 Samanta celebrou um contrato de aluguel de uma casa no valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais) com uma renomada imobiliária de Porto Alegre/RS. No contrato estava prevista a seguinte cláusula: “O aluguel será reajustado anualmente, enquanto durar a locação, desde o início do contrato e/ou do último reajuste, pelo índice econômico [3] que tiver a maior variação no período”. Desde que assinou o contrato, Samanta sempre pagou em dia suas obrigações contratuais. Em abril de 2020, alegando a pandemia e toda insegurança econômica causada pela mesma, ela conseguiu renovar seu contrato sem nenhum tipo de reajuste. Para isso, não foi preciso ação judicial de revisão contratual, apenas o diálogo com a imobiliária e proprietária do imóvel. Em abril de 2021, com a economia do país ainda sob efeito das consequências da COVID-19, Samanta se antecipou e pediu para que o índice a ser considerado no reajuste fosse de 6,10% do IPCA [4] e não o IGP-M [5], cuja variação dos últimos doze meses foi de 31,11%. A proprietária não aceitou a proposta.
Problemas dessa natureza tem ocorrido com muita frequência em tempos de pandemia. Só para efeito de ilustração, o Insper - Instituição de Ensino e de Pesquisa de São Paulo - durante o período de 16/03/2020 a 18/05/2020 fez uma pesquisa em que “foram mapeadas 157 notícias sobre decisões judiciais proferidas em resposta à COVID-19 [6]”. Essas decisões foram subdivididas em 16 categorias, sendo que o tema Renegociação de Contrato em Geral é o que apresenta maior destaque, com dezoito notícias veiculadas ao assunto. Das dezoito notícias, dez foram relacionadas à negociação de contratos de aluguel, ou seja, aproximadamente 56% (cinquenta e seis por cento) das demandas de renegociação contratual. Por óbvio, o número é apenas uma amostra do tamanho do contingente de ações processuais nessa área, e não há dúvidas que isso gera sobrecarga ao sistema judiciário. Ações que poderiam ter sido negociadas e solucionadas previamente entre as partes. Além disso, situações como essa desafiam o ordenamento jurídico por não possuírem jurisprudência, ou a mesma não ser suficiente e aplicável ao caso em questão.
Voltando ao caso hipotético e considerando a cláusula contratual em questão, após o reajuste anual, o aluguel passaria a ser R$ 2.622,20 (dois mil seiscentos e vinte e dois reais e vinte centavos). É uma variação expressiva de preço e considerando os efeitos econômicos da pandemia, não havendo revisão do contrato, Samanta poderá ficar inadimplente ou romper com a relação contratual.
Como não houve renegociação por meio de conciliação entre as partes, analisaremos o caso acima considerando: a resolução contratual em caso fortuito/força maior e a revisão judicial baseada na Teoria da Imprevisão.
2.1 Resolução contratual em Caso fortuito/Força maior
Antes de falarmos sobre resolução contratual, é preciso relembrar alguns conceitos básicos. Segundo Maria Helena Diniz (2008, p. 30), o conceito tradicional de contrato:
“acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial".
No âmbito da visão contemporânea, o contrato seria um relacionamento interpessoal como meio de circulação de riquezas, conjunção de esforços em busca de objetivos da sociedade e uma forma de desenvolvimento social (FRAGA et al, 2018). De acordo com essa mesma visão, ele molda e é moldado pela sociedade nos dias atuais. Num contrato, além da manifestação das vontades, haverá sempre a figura de um DEVEDOR e um CREDOR, assim como direitos e deveres a serem cumpridos.
O Código Civil brasileiro em seu artigo 422 diz que: “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”.
A boa-fé objetiva consiste em um dever de conduta/lealdade que deve existir em todos os envolvidos nas relações contratuais (Martins-Costa, 2000). Seguindo essa linha de raciocínio e delimitando o escopo para o caso em questão, Samanta exerce sua boa-fé ao honrar suas obrigações contratuais e ao tentar negociar com a proprietária um reajuste aceitável para ambas as partes, considerando o momento que o país se encontra. Seguindo o exemplo de outras imobiliárias [7], ela sugere a adoção do IPCA ao invés do IGP-M. No entanto, não obtém retorno favorável.
Diante dessa recusa, o artigo 393 do Código Civil é um dos primeiros argumentos a ser invocado em situações como essa. Diz o artigo:
Art 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
Apesar da doutrina não ser unânime em classificar o que seria caso fortuito e o que caracterizaria força maior, normalmente a consequência é a mesma: extinção da obrigação, sem consequência para as partes. Podemos classificar a pandemia como força maior, devido a seu caráter inevitável, logo uma das soluções para Samanta seria a resolução do contrato, sem que ela preste sanções ou penalidades. Porém, antes de tomar essa decisão, vejamos as demais opções.
2.2 Teoria da Imprevisão
Segundo Gagliano e Pamplona Filho (2021, p. 522), “a Teoria da Imprevisão é o substrato teórico que permite rediscutir os preceitos contidos em uma relação contratual, em face da ocorrência de acontecimentos novos, imprevisíveis pelas partes e a elas não imputáveis”.
A Teoria da Imprevisão, rebus sic stantibus, não é uma inovação do atual Código Civil brasileiro. Tem suas raízes no Código de Hamurabi, datado de aproximadamente 2.700 a.C., em sua Lei 48 que diz o seguinte:
48. Se alguém tiver um débito de empréstimo e uma tempestade prostrar os grãos ou a colheita for ruim ou os grãos não crescerem por falta d’água, naquele ano a pessoa não precisa dar ao seu credor dinheiro algum, ele devendo lavar sua tábua de débito na água e não pagar aluguel naquele ano.
Note que no Código de Hamurabi, em situações de seca ou inundações - eventos imprevisíveis, porém passíveis de acontecer - já havia um entendimento que, isso ocorrendo, a renda do locatário seria prejudicada, gerando oneração excessiva para o mesmo. Nesse caso, não haveria obrigação a ser paga.
O Código Civil de 2002, em seus artigos 478, 479 e 480, diz o seguinte:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Conforme o artigo 478, essa teoria diz respeito aos contratos de execução diferida e continuada (médio e longo prazo), não se aplicando aos de execução imediata. A onerosidade excessiva, causada por circunstâncias imprevisíveis, pode ensejar não apenas a extinção, como também a revisão contratual.
O Artigo 317 do Código Civil:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
A aplicação desses artigos seria válida para o caso da Samanta?
Samanta está há quase dois anos no imóvel (médio prazo) e tem pretensão de lá ficar (longo prazo) a depender das condições. Para que essa teoria seja aplicada no caso em questão, seria preciso um acontecimento extraordinário e imprevisível. Vimos que a pandemia não se classifica como acontecimento imprevisível, uma vez que o mundo já passou por outras situações semelhantes. Esse argumento por si só, não seria suficiente para justificar judicialmente a revisão contratual do caso da Samanta.
2.3 Teoria da Imprevisão e o Código de Defesa do Consumidor
O Código de Defesa do Consumidor admite a revisão de um contrato caso ocorra um acontecimento superveniente, que desequilibre a sua base econômica, impondo a uma das partes obrigação excessivamente onerosa.
Art. 6. São direitos básicos do consumidor:
V - a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;
Se aplica ao caso em questão?
Note que o artigo fala em modificação de cláusulas contratuais ou revisão em razão de fatos supervenientes, ou seja, algo de caráter previsível, porém inesperado. Não se exige imprevisibilidade para ser utilizado. Se aplicaria perfeitamente ao caso da Samanta, uma vez que a pandemia se caracterizaria como um acontecimento superveniente e o reajuste de seu aluguel pelo IGP-M oneraria em mais de 30% a sua prestação mensal.
3. E QUANDO O ESTADO INTERVÉM NOS CONTRATOS?
Quando o Estado intervém nos contratos com objetivo de equilibrar de forma justa e igualitária o que foi acordado entre as partes, ocorre o que chamamos de Dirigismo Contratual. Normalmente essa intervenção é em favor da parte mais fraca.
O Código Civil, em seu artigo 421 diz o seguinte:
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
A Lei 13.874 de 20 de setembro de 2019, instituidora da Declaração dos Direitos de Liberdade Econômica, diz em seu artigo 2º:
Art. 2º São princípios que norteiam o disposto nesta Lei:
I - a liberdade como uma garantia no exercício de atividades econômicas;
II - a boa-fé do particular perante o poder público;
III - a intervenção subsidiária e excepcional do Estado sobre o exercício de atividades econômicas; e
IV - o reconhecimento da vulnerabilidade do particular perante o Estado.
Segundo esses dispositivos, o Estado não é excluído dessa relação contratual. Em regra, sua intervenção será mínima, subsidiária e excepcional. Pensando nisso e levando-se em consideração o caso exposto, não poderia o Estado exercer seu dirigismo contratual ao intervir nos contratos de locação, definindo de uma vez por todas o melhor índice de reajuste em benefício da parte mais fraca?
Poderia… mas vejamos o que ocorreu.
3.1 Lei da pandemia
Os legisladores do país criaram uma lei, conhecida como “Lei da pandemia”, no intuito de dispor sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) no perío Lei 14.010 de 2020 do da pandemia do coronavírus (Covid-19).
O legislador, no artigo 7º, delimitou o que não consistiria fatos imprevisíveis em tempo de pandemia:
Art. 7. Não se consideram fatos imprevisíveis, para os fins exclusivos dos arts. 317, 478, 479 e 480 do Código Civil, o aumento da inflação, a variação cambial, a desvalorização ou a substituição do padrão monetário.
Essa lei não consagrou um sistema que regulamentasse o reajuste de aluguel (residencial ou comercial) vinculado ao IPCA ou a outro índice equivalente. Nem sequer tratou do assunto, apenas se limitou, conforme o artigo 9º, a não conceder liminares de despejo enquanto durasse a lei. Vale lembrar que a lei expirou em outubro de 2020, no entanto os efeitos da pandemia perduram até os dias de hoje.
Art. 9. Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59, § 1º, incisos I, II, V, VII, VIII e IX, da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 30 de outubro de 2020.
3.2. Outros projetos de lei sobre o assunto
Atualmente há um projeto de lei (1026/21) [8] tramitando em regime de urgência na Câmara dos Deputados, cujo teor determina que o reajuste de aluguel residencial ou comercial não seja superior a inflação oficial do país, medida pelo IPCA. O texto também permite reajuste maior que o índice, desde que haja anuência do locatário.
4. CONCLUSÕES E REFLEXÕES FINAIS
Quando ocorrem em nossa sociedade situações adversas, que não tenham previsão legal e que precisem de um delimitador ou um direcionamento de um órgão superior, o primeiro a ser provocado é o Judiciário. O Estado acaba se manifestando por meio de leis, decretos, medidas provisórias, resoluções e afins somente após vários entendimentos judiciais serem proferidos. Entendimentos esses que, na maioria das vezes, vão além da expertise jurídica do magistrado, sendo necessário o apoio de áreas técnicas e especializadas na matéria em questão [9].
O caso da Samanta representa milhares de pessoas físicas e jurídicas que nesse momento de pandemia sofreram com a suspensão ou diminuição de sua renda. Essas pessoas precisam de um local para se manterem durante o isolamento social ou para sobrevivência de seu negócio, que nem sempre é de sua propriedade. O presente artigo se dedicou a mostrar as opções disponíveis para Samanta renegociar seu contrato de locação, dentro de nosso sistema brasileiro baseado no Civil Law, à luz da Teoria da Imprevisão.
As opções aqui elencadas não se restringem apenas aos contratos de locação. Podem ser aplicadas no âmbito de todas as negociações contratuais. Nesse aspecto, vale refletir sobre o processo judicial brasileiro e na importância do advogado como mediador de conflitos, sendo o primeiro juiz da causa.
Não há dúvidas que a renegociação é o primeiro caminho a ser seguido diante de embates como da Samanta. Havendo consensualidade dá-se fim ao litígio e consequentemente não haverá necessidade de acionar (e sobrecarregar) o judiciário com demandas desse tipo. Em outros países, cláusulas como a de hardship são cotidianas nas relações contratuais, prevendo a renegociação dos termos do contrato caso ocorram mudanças econômicas substanciais nas circunstâncias que embasaram o negócio.
Para concluir, não devemos nos esquecer que a função social do contrato deve ser mantida, apesar de estarmos passando por uma situação inevitável. Logo, para conservação da boa-fé objetiva é imprescindível o dever das partes em renegociar os termos do contrato, de modo que seja mantido o equilíbrio econômico do mesmo. Assim como, é dever do Judiciário solucionar com celeridade os litígios com base na lei, mas também com bom senso. Por último, é dever do Estado garantir e assegurar os direitos fundamentais, elencados na Constituição Federal de 1988.
5. REFERÊNCIAS
1. https://www.topinvest.com.br/indicadores-economicos/ - Acesso em 12/4/2021.
2. https://www.ibge.gov.br/indicadores - Acessado em 12/04/2021.
3.https://portal.fgv.br/noticias/igpm-marco-2021?utm_source=portal-fgv&utm_medium=fgvnoticias&utm_campaign=fgvnoticias-2021-03-30 - Acessado em 12/04/2021.
4. DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Vol. 3. São Paulo: Saraiva, 2008. P. 30.
5. MARTINS-COSTA, Judith. A Boa-Fé no Direito Privado: sistema e tópica no processo obrigacional. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999; 2ª tiragem, 2000. P.1-2.
6. GAGLIANO, P.S.; PAMPLONA FILHO, R. Manual Direito Civil: volume único. 5 ed. São Paulo: Saraiva Educação, 2021.
7. FRAGA, P. F. et al - Revisão técnica Renato Selayaram. Direito Civil III - Teoria Geral dos Contratos. Porto Alegre: SAGAH, 2018. P.14.
8.https://www.portalsaofrancisco.com.br/historia-geral/codigo-de-hamurabi#:~:text=48.,n%C3%A3o%20pagar%20aluguel%20naquele%20ano. - Acesso em 06/05/2021.
9. SUSTEIN, Cass. One case at a time: judicial minimalism on the Supreme Court. Cambridge: Harvard University Press, 1999. P. 5.
10. GLITZ, Frederico Eduardo Zenedin . Anotações sobre a cláusula de hardship e a conservação do contrato internacional. Jus Navigandi, v. 2769, p. 18378, 2011.
6. NOTAS
1 Do português significa bloqueio total ou confinamento, é um protocolo de isolamento que geralmente impede o movimento de pessoas ou cargas.
2 Outras pandemias: Peste negra no século XIX; Gripe russa em 1580; Gripe espanhola em 1918; Peste de Justiniano em 541 d.C.
3 De acordo com site topinvest: “são levantamentos estatísticos que indicam a atual situação de determinada área, num determinado prazo ou tempo estimado. Funcionam como termômetros econômicos que determinam se o país ou região está se expandindo ou se contraindo economicamente. Estes índices ou indicadores são calculados periodicamente (via de regra mensalmente) tanto pela iniciativa privada quanto por agências governamentais. Os principais indicadores conhecidos pelos brasileiros e o mais importante, caem na sua prova são: PIB, IGP-M, IPCA e a TR. ”.
4 Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) divulgado pelo IBGE.
5 O Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) é divulgado mensalmente pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE).
6 https://www.insper.edu.br/wp-content/uploads/2020/06/Relat%C3%B3rio_Decis%C3%B5es-judiciais_COVID-revisado.v2-final.pdf – Acesso em 12/04/2021.
Planilha Insper: https://www.insper.edu.br/pesquisa-e-conhecimento/centro-de-regulacao-e-democracia/nucleo-de-tributacao/. Acesso em 13/04/2021.
7 https://meulugar.quintoandar.com.br/ipca-adotado-pelo-quintoandar-como-indice-de-reajuste-de-aluguel-em-novos-contratos/ - Acesso em 21/04/2021.
8 https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2275102. Acesso em 13/05/2021.
9 Cass Sustein defende o minimalismo, a limitação da atuação jurisdicional, como resposta ao fato de quando os juízes carecem, por falta de expertise jurídica, de informações relevantes para o julgamento. Não devem tomar decisões abrangentes, mas se limitarem ao caso concreto em questão.
