RESUMO
O objetivo deste estudo é desenvolver uma análise sobre a modalidade dos contratos Built-to-Suit, expondo o que é e quais as principais características. Os contratos Built-to-Suit já eram amplamente utilizados em outros países no setor imobiliário. Built-to-Suit é um termo em língua inglesa que significa “construído para servir”. Trata-se de uma locação não residencial cujo imóvel é encomendado pelo locatário, tendo o proprietário-locador que adequar tal imóvel para atendimento do negócio do locatário e segundo as exigências deste. Desta forma, o locador investe na aquisição ou obra substancial no imóvel pretendido. No Brasil, surgiu no mercado brasileiro devido ao crescimento econômico. Esta modalidade de negócio envolvendo a locação, ou seja, contrato de “construção ajustada” foi regulamentada em 2012 pela Lei 12.744. No estudo será abordada a alteração do artigo 4o e inserção do art. 54-A na Lei 8.245/91, pela Lei 12744/12, o qual trouxe maior segurança jurídica aos contratos desta modalidade, bem como, verificar os dois problemas pontuais, sejam: a revisão do valor a título de locação mensal e da multa por devolução antecipada.
Palavras-chave: Contrato Built-to-Suit. Características do Contrato. Lei de Locação. Cláusula Penal.
SUMÁRIO: 1. Introdução. 2. Contrato Built-to-Suit. 2.1 Conceito e vantagens. 3. A Lei de Locação. 3.1 Análise do Art. 54-A da Lei 8.245/91. 3.2 Renúncia e revisão de aluguel. 3.3 Penalidade. 4. O Built-to-Suit e a sua aplicação no mercado brasileiro. 5. Conclusão. Referências.
1 – INTRODUÇÃO
Ultimamente, o setor imobiliário brasileiro tem crescido, fazendo com que os investimentos e transações no mercado de capitais firmem como área-alvo. Assim, com essa expansão, necessário é que os contratos acompanhem a demanda. Outro motivo de, também, os contratos Built-to-Suit estarem sendo cada vez mais utilizados como produto de investimento, pois além da liberdade contratual conferida por estes, se tornaram interessantes e viáveis no mercado imobiliário.
O Built-to-Suit é uma modalidade contratual de origem norte-americana, atípico e com operação comercial complexa, onde envolve tanto características de empreitada, como de locação. O foco deste é oferecer ao locatário um imóvel pronto para uso, de acordo com as características previamente ajustadas no contrato.
Baseado no conceito de Rodrigo Gasparetto (2009, p. 58), a definição de contrato Built-to-Suit é o resultado de uma operação financeiro-imobiliária, onde o locador projeta e constrói um imóvel nos termos desejados pelo locatário que, por outro lado, remunerará o locador por meio de um contrato de longo prazo.
Assim, o objetivo geral deste artigo é expor o que é e quais as principais características dessa modalidade contratual, possibilitando a melhor compreensão do objeto de estudo e dos problemas tratados. Seus objetivos específicos são a análise do artigo 54-A na Lei nº 8.245/1991 (Lei de Locação) inserido pela Lei nº 12.744/2012, que regulamentou sumariamente o Built-to-Suit e seus parágrafos, os quais abordam a viabilidade quanto a revisão do valor a título de locação mensal e da multa por devolução antecipada, bem como sua aplicabilidade no mercado brasileiro.
2 – CONTRATO BUILT-TO-SUIT
O Build-to-Suit (construído para servir) é uma modalidade contratual surgida nos Estados Unidos, na década de 1950 e após nos países da Europa e Ásia, muito utilizada pelas indústrias.
Galvão e Oliveira (2013, s/p) aduzem que, como não era praticada esta modalidade no mercado financeiro americano e devido à demanda, tornou-se essencial para o país, pois o traço característico da modalidade é mais do que a separação entre o capital e a mão de obra nos empreendimentos. No entanto, o país com um mercado financeiro ativo e aberto desenvolveu-se visando as oportunidades nos negócios e investindo em todas as modalidades de empreendimentos que surgiam.
Por ser o Built-to-Suit uma modalidade de contrato bastante recente e com informações ainda desencontradas, devido ao universo de lacunas em branco, é impossível informar seu exato surgimento.
A relação contratual do Built-to-Suit é extremamente complexa, uma vez que envolve a busca de um imóvel com qualidades específicas, elaboração de projeto específico a ser desenvolvido em prazo determinado, contratação de construtora, mobilização de capital, gerando assim, obrigações e deveres nos quais se diferenciam da simples relação locatícia.
E devido a essas dificuldades de encontrar imóveis com qualidades específicas para determinados fins, surgiram investidores no mercado financeiro imobiliário para atender a esse tipo de demanda.
No Brasil, o Built-to-Suit está sendo muito utilizado no ramo imobiliário, estando suas principais regras e características descritas no art. 54-A da Lei nº 8.245/91.
Todo e qualquer contrato tem requisitos indispensáveis como objeto lícito, agente capaz e forma prescrita ou não proibida pela lei, bem como, a presença das cláusulas e princípios gerais do Direito. Além dessas, o contrato Built-to-Suit possui também características específicas importantes, com traços peculiares, próprios de sua identificação, sendo:
a) locatário pré-determinado;
b) imóvel exclusivo construído ou reformado, de acordo com a necessidade do locatário;
c) contrato firmado por prazo determinado, qualquer que seja;
d) impossibilidade de denúncia pelo locador;
e) possibilidade de renúncia ao direito de pedir revisão do aluguel por ambas às partes;
f) possibilidade de denúncia antecipada pelo locatário, mediante o pagamento da multa convencionada, não excedendo a soma dos valores referente a aluguéis vincendos até o término da locação;
g) aplicabilidade da Lei 8.245/91 e Códigos Civil e Processo Civil.
Existem, também, outras características e cláusulas específicas, que dependerão da natureza contratual pactuada, que determinarão a execução e o cumprimento do contrato pelas partes.
Em suma, numa operação Built-to-Suit, a princípio considerado um contrato atípico, identificamos características de várias outras modalidades contratuais, tais como: empreitada, locação, compra e venda incorporação imobiliária, espécies estas peculiares já aprovadas no Código Civil brasileiro, de acordo com o artigo 425 do Código Civil: “É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas.”
2.1 – Conceito e vantagens
Contrato Built-to-Suit é um contrato de locação onde o proprietário constrói ou reforma um determinado imóvel de sua titularidade, para que possa ser utilizado pelo locatário de acordo com suas necessidades empresariais preestabelecidas no contrato, ou seja, é um tipo de contrato que busca construir, regular ou extinguir, entre as partes, uma relação patrimonial.
A definição de Figueiredo (2009, p. 161):
“É um contrato pelo qual um investidor torna viável um empreendimento imobiliário de acordo com os interesses de um futuro usuário, que o utilizará por um período já estabelecido, no qual garantirá a remuneração pelo uso do imóvel e o retorno do investimento.”
Marcelo Valença (2005, p. 329) diz que:
“Built to Suit um modelo de negócio imobiliário onde a parte contratante ocupa um imóvel para o desenvolvimento de uma atividade empresarial, contrata com um empreendedor a aquisição de um imóvel em uma localização estrategicamente selecionada por ele e a construção ou reforma de um edifício no imóvel que atenda as suas necessidades empresariais e a locação deste imóvel com sua construção.”
Baptista e Prado (2011, p. 33) definem Built-to-Suit como “uma modalidade de operação financeira imobiliária onde a construção é por encomenda, sob medida ou realizada nos padrões indicados por um usuário específico”.
Já para Gasparetto (2009, p. 31) a definição de Built-to-Suit é:
“Um negócio jurídico onde uma empresa contrata um empreendedor, geralmente do ramo imobiliário ou de construção, para encontrar um imóvel e nele construir o comércio ou indústria que atenda às exigências especificas da empresa contratante, tanto no que diz respeito à localização, como nas características físicas da unidade a ser construída. Tão logo construída a unidade será disponibilizada, através de locação à empresa contratante, por tempo ajustado no contrato.”
São de importante relevância as vantagens proporcionadas por essas operações consideradas tanto sob a visão do locatário, como a do locador, pois o locatário será beneficiado com o uso de imóvel personalizado para o exercício de suas atividades e o locador comercializará o imóvel antes mesmo do desenvolvimento do projeto.
Atesta Daniel Boulos (2008, s/p):
’’(...) a principal vantagem dessa operação é que as partes atendem seus interesses sem se desviar do foco do seu negócio, uma vez que, geralmente, a parte que faz o empreendimento pertence ao ramo imobiliário, e/ou da construção civil e a parte que loca, geralmente pertence ao ramo do varejo que se beneficiará do empreendimento feito sob medida para atender suas necessidades.”
Assim, no que tange ao locatário, além de existir uma locação pactuada onde evita a imobilização de seu capital, não fica obrigado a se adequar um imóvel aos seus interesses quanto a espaço, localização e tipo de construção, pois o mesmo foi construído sob medida para atender suas necessidades, além de poder direcionar seus recursos para outras atividades diferentes de seu objeto social, que seria adquirir ou reformar o imóvel. Ainda, no âmbito tributário, será deduzida a despesa mensal gerada pelo pagamento de aluguel como despesa operacional.
Para o locador, é garantida a locação imediata, após o término da obra, afastando o risco deste assumir despesas com conservação, impostos e taxas, além de um prazo longo de contrato, no qual o lucro obtido será calculado com o uso do imóvel para que cubra os gastos no empreendimento. Sem falar no fato de que o valor dos aluguéis pagos pelo locatário que solicitou o desenvolvimento do projeto garante maior retorno ao investidor do que em uma locação convencional.
Resumindo, Built-to-Suit é o negócio jurídico onde uma das partes, no caso, a locatária, acerta a construção ou reforma de imóvel atendendo as necessidades específicas da sua atividade empresarial, remunerando a locadora através de pagamento de aluguéis fixados em valores condizentes com o retorno dos investimentos realizados na construção ou reforma e, também, o uso do bem imóvel por meio da locação fixada por um longo período previamente ajustado. E como principais vantagens para locatário e locador é que o primeiro não imobilizará seu capital na compra de um ativo, pois este será construído de acordo com as suas necessidades e alugará um imóvel do segundo que fará um contrato por um longo prazo.
3 - A LEI DE LOCAÇÃO
A lei 8.245/91, lei de locação ou lei do inquilinato, como é conhecida, é o documento que regula o mercado de aluguéis residenciais e comerciais no Brasil. Ela trouxe mais clareza aos problemas enfrentados antes pela locação, regulando o mercado imobiliário de uma maneira eficaz, além de muitos ganhos para a sociedade em geral, pois com ela foi afastado o intervencionismo extremo que o governo tinha, no qual chegou a estabelecer tabela de quanto cada locador deveria cobrar de aluguel.
3.1 - Análise do art. 54-A, da Lei nº 8245/91
A Lei nº 8.245/1991, explana sobre as locações de imóveis urbanos e retrata os procedimentos a serem observados nas ações a ela pertinentes.
A Lei nº 12.744/2012 incluiu o artigo 54-A na Lei nº 8.245/1991, que diz:
“Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
§2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”
Em análise dos termos do artigo 54-A, da Lei 8.245/1991, confirma-se o caráter tipicamente comercial da operação, tratando de locações não residenciais urbanas e a necessidade de prazo determinado para a locação. E conforme o caput do dispositivo legal as condições prevalecerão livremente pactuadas no contrato respectivo.
Assim, as cláusulas estabelecidas pelas partes continuarão válidas não sofrendo nulidade, considerando que a vulnerabilidade do locatário, que é um dos pressupostos das locações convencionais, não se encontra presente nos contratos Built-to-Suit.
Os parágrafos seguintes anunciam, ainda, a possibilidade de renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação e, em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, responsabiliza-se este a cumprir a multa pactuada, desde que não exceda a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo fim da locação.
3.2 – Renúncia e revisão do aluguel
A renúncia ao direito de revisão está prevista no parágrafo 1º, do artigo 54-A, da Lei 8.245/1991, que diz: “Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.”
Isto significa que ambas as partes têm à sua disponibilidade esta norma, sendo que o locador e locatário renunciarão ao direito previsto no artigo 19, da Lei 8.245/1991.
“Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.”
Assim, nos contratos Built-to-Suit, diferentemente do que acontece nas diversas outras locações, as partes podem convencionar a renúncia ao direito de propositura de ação, objetivando a revisão dos valores cobrados a título de aluguel. Isto porque, o valor do aluguel nestes contratos, não tem a característica única de remunerar o locador pelo uso do imóvel, mas tem o objetivo do retorno, pelo locatário, do investimento realizado pelo locador.
Desse modo, o pagamento realizado pelo contratado, a título de aluguel pelo uso do imóvel, é feito de forma postergada e diluída nas prestações mensais a serem pagas, ajustado às medidas e características solicitadas.
Assim, é de grande importância que sejam definidos e incluídos no contrato, o preço a ser pago durante a vigência da locação, bem como sua composição, uma vez que o valor mensal do aluguel nesses contratos costuma ser bastante diferente do valor comercialmente pago, a título de locação, em imóveis semelhantes, e para evitar que ocorram desentendimentos entre as partes durante a vigência da locação, em razão dos valores cobrados mensalmente pelo uso do espaço, é recomendável que ambas as partes renunciem ao direito revisional do valor dos aluguéis.
O entendimento do TJ-DF, no julgamento do Recurso de Apelação nº 20130110597287, diz:
E M E N T A: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. CONTRATO DE LOCAÇÃO "BUILT TO SUIT". REVISÃO DO VALOR DO ALUGUEL ANTERIORMENTE AO TERMO FIXADO PELAS PARTES CONTRATANTES. SUPERVENIÊNCIA DE DESEQUILÍBRIO CONTRATUAL. INOCORRÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM ARBITRADO. 1.Pelo contrato de locação "built to suit", a locadora se compromete a edificar o imóvel locado segundo os interesses do locatário, de modo que a composição da contraprestação não leva em consideração apenas o valor referente ao aluguel. 2.Tratando-se de contrato de locação "built to suit" firmado anteriormente à edição da Lei nº 12.744/2012, a revisão do valor da locação somente é cabível quando houver efetiva comprovação do superveniente desequilíbrio entre as partes contratantes. 3.Não estando evidenciado fato extraordinário posterior à celebração do negócio jurídico, apto a caracterizar o desequilíbrio entre as partes contratantes, deve ser mantida cláusula contratual que autoriza a rediscussão do valor da locação somente após o término do prazo inicial de locação. 4.Tratando-se de sentença na qual não houve condenação, os honorários advocatícios devem ser fixados nos termos do § 4º do artigo 20 do Código de Processo Civil, não havendo justificativa para a modificação da aludida verba de sucumbência quando observados os parâmetros expostos nas alíneas "a", "b" e "c" do § 3º do mesmo dispositivo legal. 5.Recursos de Apelação conhecidos e não providos.
Por fim, a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis, poderá ser convencionada na vigência do contrato de locação.
3.3 – Penalidade
O disposto no parágrafo segundo, do artigo 54-A da Lei 8.245/91 deixa claro que é possível, no contrato Built-to-Suit, a denúncia antecipada do vínculo locatício, que diz:
“Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.”
Para cumprir cada qual com sua obrigação contratual com a devida proteção de que será cumprida também pela parte contrária, necessário é ter uma garantia. Destaca-se que no contrato Built-to-Suit as partes assumem obrigações, cujo cumprimento é indispensável para a continuidade da contratação. Os investimentos feitos, pelo investidor, costumam ser de bastante altos, enquanto o atendimento às necessidades da outra parte são particularidades que envolvem decisões e escolhas estratégicas das empresas.
Através da vontade geram-se os efeitos de um contrato, e obrigações que nele constam. Destaca-se então, o princípio da obrigatoriedade associado aos contratos, bem lembrado por Nader (2018, p. 57) ao afirmar que “os contratos foram feitos para serem cumpridos – pacta sunt servanda”.
Assim, necessita-se que estabeleçam no contrato garantias, para ambas as partes, para o devido cumprimento das obrigações reciprocamente assumidas, destacando então o limite do valor da penalidade imposto pela legislação em vigor, valor este que não poderá ser superior à somatória dos aluguéis a serem recebidos pelo locador, até o termino da locação. Exceção incluída no art. 4º da Lei 8.245/1991:
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o §2º do art.54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Camila Moreira (2015, p. 127) afirma que a multa deve equivaler à soma de todos os aluguéis restantes até o término do contrato, o que não se admitiria numa locação padrão, devido ao evidente excesso da sanção. Isso porque, na celebração do contrato, a fixação do prazo de duração da locação tem o objetivo primordial calcular o tempo necessário para pagar os investimentos gastos com a aquisição do imóvel e as reformas necessárias, bem como dissolver o valor desses investimentos nos aluguéis mensais.
Assim, é de suma importância a concordância das partes em estabelecer o valor da multa, a ser paga pelo locatário, em caso de denúncia da locação por parte deste, antes do término do prazo acordado para a locação.
Confira o julgado abaixo:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ÓRDINÁRIA - CONTRATO ATÍPICO DE CONSTRUÇÃO E DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL E OUTRAS AVENÇAS (BUILT TO SUIT) - EXECUÇÃO DAS OBRAS NOS MOLDES INDICADOS PELA LOCATÁRIA - NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL DE RESCISÃO POR ATRASO NA ENTREGA E POR AUSÊNCIA DE ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO - NÃO COMPROVAÇÃO - MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DEVIDA. Demonstrado nos autos que a locadora vinha realizando a execução das obras no imóvel objeto do contrato, nos moldes indicados pela locatária, bem como de que as obras estavam sendo concluídas dentro do tempo hábil e devidamente respaldadas pelos alvarás e projetos aprovados, não se justifica a rescisão antecipada promovida pela parte ré. Diante da desistência da locação, antes da conclusão das obras do imóvel, é devida a multa contratual em prol da locadora, conforme previsto no contrato celebrado entre as partes. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.014326-9/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Caldeira Brant, 20ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 07/04/0021, publicação da súmula em 08/04/2021).
Por fim, em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa pactuada, não excedendo a soma dos valores dos aluguéis a receber até o final da locação. Ressaltando que o pagamento da multa deve ser integral, não cabendo a redução desta. Todavia, existe a possibilidade de redução da multa ou cláusula penal nos termos do artigo 413, do CC, que estabelece que “quando a multa for excedente ou traduzir onerosidade à parte” merece ser reduzida, considerando haver a necessidade do equilíbrio contratual.
4 – BUILT TO SUIT E SUA APLICAÇÃO NO MERCADO BRASILEIRO
O contrato Built-to-Suit, que não existia até 2012 no ordenamento jurídico brasileiro, e antes causava enorme insegurança, em virtude dos grandes valores que envolviam a modalidade do negócio, ultimamente, com o desenvolvimento do mercado imobiliário brasileiro, está sendo bastante utilizado por este.
Devido ao objeto do contrato ser específico e por envolver a construção de obra complexa, geralmente são mais procurados para sediar redes bancárias, armazéns, centros de distribuição, supermercados, hotéis, farmácias, galpões industriais e logísticos e muitos outros empreendimentos, sendo, também, utilizado no âmbito de contratações com o Poder Público.
Diante da dificuldade de encontrar um imóvel que atende seus objetivos econômicos no mercado locatício, as empresas acabam por imobilizar seu capital ao adquirir um imóvel e construir conforme especificações necessárias ao invés de aplicar tal valor em seu negócio.
Assim, têm surgido no Brasil cada vez mais operações de empresas que não querem imobilizar seu dinheiro em imóveis. Elas buscam investidores, fundos de investimento e terceirizam a construção do imóvel, para deixar o local de trabalho da maneira que a empresa necessita, alugando depois a longo prazo. Esta modalidade para a empresa é ótima, uma vez que ela investirá o capital da maneira que achar melhor, e para o investidor também, pois com essa modalidade ele terá uma renda e um contrato de longo prazo.
Essas operações viabilizam esse tipo de negócio imobiliário, já que o investidor construirá imóveis que terão locações pelo prazo de 10 a 30 anos. O mercado imobiliário hoje está sendo alvo de muitas apostas pelos investidores, pois tem rentabilidade garantida em vista de outros mercados já consolidados, o que tem estimulado a construção de imóveis sob medida.
A alteração do art. 4 e inclusão do art. 54-A foram essenciais, pois uma vez que se as regras da locação forem aplicadas ao contrato atípico, o equilíbrio contratual seria seriamente afetado em caso de denúncia antecipada. Assim, a promulgação da lei melhorou a regulamentação desta modalidade para atender as críticas dos agentes em relação à insegurança jurídica nestas operações.
Como exemplo de interessada que contratou pela modalidade tem a Administração Pública – TRT, da qual foi editada a lei 13.190/15, alterando a lei 12.462/11, onde o legislador admite a possibilidade de negociação de a administração pública firmar contrato Built-to-Suit com particulares, para a construção de fórum próprio, como se confere abaixo:
PROCESSO Nº CSJT-A-14010-39.2014.5.90.0000 A C Ó R D Ã O AUDITORIA - TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DA 6ª REGIÃO - PROJETO DE - LOCAÇÃO SOB MEDIDA- - LEI Nº 12.744/2012 - AUTORIZAÇÃO - RECOMENDAÇÕES. Conforme estabelece o art. 73, I, do Regimento Interno do Conselho Superior da Justiça do trabalho, a auditoria é o instrumento de fiscalização utilizado pelo órgão para examinar a legalidade e a legitimidade dos atos de gestão dos responsáveis sujeitos à sua jurisdição quanto ao aspecto contábil, financeiro, orçamentário e patrimonial. Na espécie, tem-se que, a exemplo do que orientado pela Corte de Contas, permeiam o processo de -locação sob medida-, em exame, inúmeros aspectos que, devidamente contextualizados, demonstram a sua vantajosidade em contraponto à um hipotético processo de construção de Fórum próprio pelo Tribunal Regional do Trabalho da 6ª Região. Assim, autoriza-se o prosseguimento da contratação pelo Tribunal citado da -locação sob medida-, com expressa determinação de que adote as providências necessárias ao atendimento das recomendações contidas no Relatório Final de Auditoria da Coordenadoria de Controle e Auditoria deste Conselho, as orientações do Tribunal de Contas da União insertas no Acórdão nº 1.301/2013, assim como se responsabilize pela viabilização de dotação orçamentária própria e compatível com o valor a ser destinado às despesas inerentes à -locação sob medida-, por todo período contratado.
Outras empresas adeptas ao modelo Built-to-Suit, são a Natura, que decidiu em 2012 modificar seu centro de distribuição e instalá-lo próximo à unidade industrial, em Cajamar, no interior de São Paulo, sendo uma relação de ganha-ganha, devido à complexidade das instalações, pois qualquer atraso seria desastroso, e a Azul Linhas Aéreas, que ao verificar quanto investiria no seu centro de treinamento, percebeu que seria melhor manter seu capital para os investimentos no foco do negócio a adaptar um prédio já existente.
Tem crescido as discussões nos tribunais. Desembargadores têm feito comparação desta modalidade de contrato com artigos do Código Civil, os quais têm proferido sentenças favoráveis ao locador, com fundamento no contrato atípico.
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais já reconheceu a atipicidade do contrato Built-to-Suit, considerando inaplicável o regramento geral da Lei 8.245/91, ou do regime do Código Civil para a modalidade, como se pode observar no entendimento abaixo:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. CONTRATO 'BUILT TO SUIT'. ASSUNÇÃO DE OBRIGAÇÕES DE CONSTRUIR. LOCAÇÃO FUTURA PARA FINS NÃO RESIDENCIAIS. MODALIDADE ATÍPICA DE AVENÇA. REGRAS DA LEI DO INQUILINATO. INAPLICABILIDADE. I - Conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, as operações imobiliárias denominadas "built to suit" podem ser traduzidas como uma construção sob medida, que consiste em um negócio jurídico análogo ao contrato de locação, no qual um contratante se compromete a construir um imóvel para atender às necessidades do outro e este, por sua vez, se obriga a locar o bem por prazo determinado, por quantia mensal correspondente não apenas à contraprestação pelo uso e gozo do imóvel, mas também para remunerar os custos de aquisição do terreno e da construção do imóvel pelo locatário, bem como o capital investido. II - Apesar de abarcar o aluguel do imóvel em uma de suas cláusulas, o contrato conhecido como "built to suit" possui relação contratual muito mais complexa que a mera locação de imóvel, uma vez que envolve uma série de outras obrigações, tais como a busca adequada de espaço, contratação de construtora, elaboração de projeto, entre outros, devendo, pois, ser analisado sob a ótica da atipicidade, não se lhe aplicando as disposições da Lei do Inquilinato. (TJMG - Apelação Cível 1.0702.11.051869-4/007, Relator(a): Des.(a) Vicente de Oliveira Silva, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 08/03/2016, publicação da súmula em 18/03/2016).
E essa é outra jurisprudência brasileira cuja posição tem prevalecido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - REVISIONAL DE ALUGUEL – INTERESSE PROCESSUAL – REVISÃO DE CLÁUSULA – IRREGULARIDADE PROCEDIMENTAL - ADAPTAÇÃO - CONTRATO ATÍPICO - BUILT TO SUIT – LEI DE LOCAÇÃO – APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA – ANÁLISE DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS - ALUGUEL PROVISÓRIO INCABÍVEL. (omissis) 3. Aos contratos atípicos não se aplicam irrestritamente as leis que tratam de contratos com os quais se assemelham, devendo ser analisados os termos do contrato e a vontade das partes para verificação da necessidade e possibilidade de aplicação subsidiária dessas leis. 4. Recurso parcialmente provido. (BRASIL. Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Agravo de Instrumento nº 1.0702.11.051869-4/002. Relator Desembargador Gutemberg da Mota e Silva. 10ª Câmara Cível. Julgamento: 27/11/2012. Data de publicação: 07/12/2012. Destaquei.)
Ao que se ver, a aplicação integral da lei 8.245/91 é incompatível com a natureza da modalidade Built-to-Suit quanto a vários aspectos.
Muitas empresas, por questão de competitividade ou até mesmo regulamentação não são proprietárias dos seus estabelecimentos físicos.
Assim, a tendência das grandes empresas a escolher esse tipo de negócio ao invés de alugar um imóvel e ter que reformá-lo está crescendo bastante.
5. CONCLUSÃO
O crescimento da economia e as constantes mudanças, modernização e complexidade das transações econômicas fizeram surgir os contratos Built-to-Suit. Em 20 de dezembro de 2012, foi publicada a Lei 12.744/2012, que modificou o art. 4 e inseriu o art. 54-A, da Lei 8.245/91, com a intenção de regulamentar as operações imobiliárias da modalidade Built-to-Suit.
O Built-to-Suit que significa construir para servir ou construir sob encomenda, é uma modalidade personalíssima, na qual o investidor e o futuro locatário preestabelecem suas obrigações antes mesmo do início da construção e cuja principal característica é o período longo de contratação, devendo este ser cumprido integralmente pelo locatário. Esta modalidade tem por objetivo atender às demandas cada vez mais especializadas dos agentes de mercado, que passam a buscar serviços personalizados, extrapolando os tradicionais contratos de locação.
Geralmente são galpões industriais, comerciais, bancos e farmácias que deixam de concentrar investimentos nesses espaços e se voltam para a locação dos mesmos, de forma a otimizarem seus investimentos para as atividades mercadológicas em que estão inseridos. Por outro lado, os investidores imobiliários criam esses espaços por encomenda e para atender aos interesses desses ocupantes, o que torna o negócio vantajoso para ambas as partes.
Assim, tendo o locador que investir recursos substanciais no imóvel para atender o negócio do locatário e por exigência deste, potencializou-se o risco de prejuízo, tornando-se uma locação caracterizada por alta complexidade e que não poderia ser acobertada simplesmente pelas normas até ali entabuladas na Lei 8.245/91.
O Built-to-Suit que era considerado um tipo de contrato atípico e inseguro, tornou-se atrativo no mercado, devido sua característica diferenciada em vista das demais modalidades. Porém, nossa lei era insuficiente para garantir segurança dos negócios aos locadores e, também, incompatível em alguns pontos, gerando problemas para estes, dos quais, os principais enfrentados eram:
- A multa por rescisão antecipada do contrato, art. 4 da Lei 8245/91, que autoriza a locatária a entregar o imóvel antes do fim da locação desde que pague a multa pactuada estabelecida proporcional ao cumprimento do contrato.
- A renúncia à ação revisional de aluguel, que quando não houver acordo, o locador ou locatário, após 3 anos poderão pedir revisão a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
Com o ingresso da modalidade no ordenamento jurídico brasileiro, através da Lei 12744/12, que veio para sanar os referidos problemas e trazer maior segurança jurídica ao locador e locatário, pacificando as controvérsias e extinguindo as incompatibilidades criadas em torno da aplicação dos dispositivos da lei 8245/91, o Built-to-Suit está adquirindo cada vez mais importância no cotidiano da sociedade, passando a ter maior credibilidade e segurança entre os contratantes.
Reitera-se que o objetivo do legislador foi proteger o locador que investisse substancial quantia no imóvel a pedido do locatário e para atender as necessidades e interesses comerciais deste e logo em seguida corresse o risco de ter prejuízo em caso de uma rescisão antecipada sem garantias.
Essa modalidade de negócio tem como principal particularidade que o valor do aluguel não visa a remunerar apenas o uso do bem, mas também a sua construção ou reforma, motivo este do alto valor.
A partir do exposto, conclui-se que o contrato Built-to-Suit surgiu devido às necessidades ocasionadas pelo avanço econômico com o intuito de dinamizar o mercado imobiliário, tornando-se um negócio interessante em termos econômicos, principalmente para a dinâmica das complexas relações empresarias do mundo, estimulando a economia e, conseqüentemente, proporcionando a geração de riqueza para a sociedade.
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BUILT-TO-SUIT CONTRACT: STUDY OF THE MODALITY AND ITS APPLICATION IN THE BRAZILIAN MARKET
ABSTRACT
This study’s goal is to develop an analysis about the Built-to-Suit contracts modality, presenting what it is and what are the main characteristics. Built-to-suit contracts were already widely used in other countries in the real estate sector. Built-to-Suit is an English term which means built to serve or custom-made-contract. It is a non-residential lease whose property is ordered by the tenant, the owner-lessor having to adapt such property to meet the tenant's business necessities and according to the tenant’s requirements. Therefore, the property owner invests in the acquisition or substantial work in the intended property. In Brazil, it appeared on the Brazilian market due to economic growth. This type of business involving leasing, that is, an “adjusted construction” contract was regulated in 2012 by Law 12,744. The study will discourse about the alteration of article 4 and insertion of art. 54-A in Law 8,245 / 91, by Law 12,744/12, which brought greater legal certainty to contracts of this type, as well as verifying the two specific problems, called: the value’s revision as a monthly lease and the fine for early return.
Keywords: Built-to-Suit Contract. Contract Features. Rental Law. Penal Clause.
