Já sabemos que a negociação de direitos hereditários pode ser perfeitamente entabulada através de CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS conforme prevê o art. 1.793 do Código Civil. Nesse sentido, lavrado em TABELIONATO DE NOTAS o instrumento - e aqui é sempre bom recordar que além da Cessão de Direitos Hereditários há também a CESSÃO DE DIREITOS DE MEAÇÃO - será possível aos interessados ingressar no Inventário do "de cujus" (ou até mesmo requerer sua ABERTURA, se ainda não tiver sido feito) para requerer o destaque do (s) bem (ns) objeto (s) da negociação. Também não se desconhece que, em casos pontuais, a prescrição aquisitiva (USUCAPIÃO) poderá ocorrer, mesmo havendo Cessão de Direitos Hereditários - que diga-se de passagem, é um dos títulos arrolados pelo Provimento CNJ 65/2017 (artigo 13) que cuida da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL.
Mas casos os interessados desejem uma via menos onerosa e mais célere, seria possível, então obter a regularização do imóvel negociado por Cessão de Direitos Hereditários através da AÇÃO DE AJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
A resposta nos parece NEGATIVA. A Ação de Adjudicação Compulsória tem base no art. 1.418 que reza: "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a ADJUDICAÇÃO do imóvel".
Sobre o referido instrumento, esclarece muito bem a autorizada doutrina do professor e Advogado Dr. LUIZ ANTONIO SCAVONE JR (Direito Imobiliário - Teoria e Prática. 2020):
"(...) Todavia, é preciso verificar que a ação de adjudicação compulsória não é a ação adequada para obter a propriedade quando o promitente vendedor não é titular do domínio do imóvel, ou, ainda, a outorga de escritura registrável depende de providências para a regularização da propriedade, tais como a aprovação de loteamento, a instituição de condomínio edilício, a retificação do registro, a apresentação de certidões negativas fiscais etc".
De fato, o referido remédio jurídico não será cabível para todas as enfermidades imobiliárias, como já decidiu inclusive o TJRJ, com todo acerto:
"TJRJ. 00037824720138190004. J. em: 15/10/2019. APELAÇÃO CÍVEL. DEMANDA ATRAVÉS DA QUAL SE OBJETIVA A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE BEM OBJETO DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. IMÓVEL QUE FAZ PARTE DE ACERVO HEREDITÁRIO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUE FORA PROCEDIDA A PARTILHA. CARÊNCIA DE AÇÃO POR INEXISTÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR, NA VERTENTE DE INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. EXTINÇÃO DO FEITO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INCIDÊNCIA DO DISPOSTO NO ARTIGO 485, VI, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. PRECEDENTES DA QUINTA CÂMARA CÍVEL. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO".
