Resumo: O tema da presente pesquisa é a análise da possibilidade de proibição, por parte do condomínio, da realização de obras nas unidades autônomas em decorrência da pandemia instaurada pela COVID-19, verificando-se se há conflito entre o direito à moradia, propriedade privada e direito à saúde. Este estudo tem como objetivo realizar a análise dos direitos supramencionados frente a proibição de realização de obras nas unidades autônomas imposta pelos condomínios com intuito de frear a disseminação da COVID-19. Este exame tem como justificativa a necessidade de soluções inovadoras frente a pandemia que assola o mundo, visando analisar e propor soluções aos problemas dos condôminos em relação a necessidade de realização de reformas durante este período em que se faz necessário o distanciamento social. Esta pesquisa irá se pautar, precipuamente, em análise teórica nos conceitos doutrinários, jurisprudência dos tribunais nacionais e nos atos normativos editados durante o período pandêmico.
Palavras-chave: Condomínio. Obras. COVID-19. Restrições. Unidades Autônomas.
Data de submissão: 15/11/2020 - Data da aprovação:
1. INTRODUÇÃO.
O presente estudo tem como finalidade discorrer acerca da possibilidade de imposição de proibição, por parte dos condomínios, da realização de obras pelos condôminos em suas propriedades autônomas, com intuito de impedir a disseminação da COVID-19.
Primeiramente, far-se-á a conceituação de termos que serão necessários ao prosseguimento da pesquisa, verificando-se a definição de condomínio, os tipos de condomínio, as unidades que o compõe, a definição e formas de benfeitorias e acessões, os direitos que poderão ser atingidos pelas restrições impostas aos condôminos em relação a possibilidade de realizar obras, como direito à habitação, propriedade privada e saúde.
Além da base teórica acima disposta, este exame será realizado em observância com as possíveis situações vivenciadas pelos condôminos em decorrência da pandemia da COVID-19, notadamente, atinente a realização de trabalhos em modalidade home office, a presença constante de mais membros da família no reduto familiar e situações de estresse em virtude de barulho constante produzido pela realização de obras nos imóveis do condomínio.
Feitas as considerações acima, far-se-á a verificação dos limites de imposição de regras por parte do condomínio sobre os condôminos, bem como propor-se-á soluções para conflitos existentes, com base nos atos normativos editados durante o período pandêmico, bem como conforme as decisões proferidas acerca do assunto em âmbito nacional.
O estudo irá se pautar na identificação dos conceitos acima dispostos, bem como na análise dos julgados de todo o Brasil acerca do tema, visando estabelecer se é ou não possível a proibição de realização de obras nas unidades autônomas que se encontram nos limites do condomínio, sendo esta imposta pelo condomínio aos condôminos, seja através de assembleia geral extraordinária ou simples ato do síndico, apurando-se, ainda, os eventuais prejuízos suportados pelos condomínios e afrontas aos direitos de habitação, de propriedade privada e saúde.
Por fim, destaca-se que o tema aqui discutido é demasiadamente recente, razão pela qual não há entendimento consolidado nos tribunais de todo Brasil, bem como inexistem soluções propostas em alta monta pelos doutrinadores para os problemas acerca de períodos pandêmicos e a vida em sociedade, em virtude da singularidade deste momento, de modo que os problemas aqui dispostos serão solucionados, para além da utilização de normas legais e princípios, com base na vida em sociedade e a busca por um convívio harmonioso entre os condôminos.
2. DESENVOLVIMENTO.
2.1 {C}– Condomínio, unidades e direitos do condômino.
Incumbe expor a definição de condomínio ao presente trabalho, vez que o objeto de análise passa, necessariamente, por tal instituto.
Rubens Carmo define o condomínio como forma de expressão do direito de propriedade, em que duas ou mais pessoas exercem o poder de propriedade sobre um mesmo bem, de maneira minuciosa e disciplinada (Rubens Carmo, 2015).
Desta forma, tem-se que o condomínio é o exercício de poder sobre um mesmo bem por uma coletividade de pessoas, em estado indiviso, recaindo sobre o exercício de tal poder regras de convivência para assegurar o direito de todos os condôminos.
Instituído o conceito de condomínio geral, deve-se adentrar à definição de condomínio edilício, sendo esta a forma que nos importa no presente estudo, vez que neste, conforme veremos a seguir, verificam-se unidades de uso exclusivo e uso comum, devendo os condôminos respeitarem as regras de convivência para a manutenção da ordem.
Orlando Gomes, em seu Manual de Direito das Coisas, define o condomínio edilício como sendo a justaposição de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado de partes pertencentes ao edifício, forçadamente comuns (Orlando Gomes, 2012). Extrai-se, assim, que por condomínio edilício entende-se como sendo o conjunto de propriedades individuais e comuns forçosamente ligadas.
Assim também define Carlos Roberto Gonçalves em seu Manual de Direito Civil Brasileiro:
Caracteriza-se o condomínio edilício pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Cada condômino é titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, loja, sobreloja, garagem) e titular de partes ideais das áreas comuns (terreno, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331). (GONÇALVES, 2018, p.398)
Em consulta à Lei 4.591/64{C}[2], tem-se que o condomínio edilício é a edificação ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais.
Quanto à natureza jurídica dos condomínios edilícios, verifica-se que várias são as teorias que buscam definir a natureza do referido instituto, como as teorias da sociedade imobiliária, comunhão, superfície e servidão.
Nota-se, entretanto, que a doutrina majoritária entende o condomínio edilício como sendo um instituto de natureza sui generis, não devendo ser classificado pelas teorias acima. Desta forma:
A teoria segundo a qual a propriedade horizontal seria uma comunhão de bens é afastada porque cada condômino é titular de uma unidade autônoma e, ao mesmo tempo, utiliza áreas em comum com outros condôminos. Igualmente se revela inadequada a teoria da sociedade imobiliária, visto que não se encontra, no condomínio, a affectio societatis, que caracteriza a sociedade. Também são afastadas as teorias que invocam institutos tradicionais para explicar a sua existência, como o direito superficiário, a enfiteuse e a servidões. (GONÇALVES, 2018, p. 399)
De igual forma, assevera Orlando Gomes, ressaltando que a natureza jurídica do condomínio edilício não é de servidão, vez que, caso assim estabelecido presume-se que o terreno é de propriedade de outrem, quando, na verdade, tem-se que a propriedade deste recai sobre os condôminos. Narra que também não possui o aspecto de servidão devido ao fato de que se observaria somente servidão entre os apartamentos superiores sobre os inferiores e inexiste a possibilidade de servidão comum a todos quanto as unidades de uso coletivo do condomínio. Relata que há vinculo de sociedade, vez que inexistente a affectio societatis ou animo dos condôminos para se unirem em um empreendimento comum. Por fim, salienta que inexiste comunhão em razão de haver possibilidade de divisão diversa da igualitária (Orlando Gomes, 2012).
Posto isto, conclui-se que a natureza do condomínio edilício é sui generis, não se qualificando para as classificações já dispostas no Direito Civil Brasileiro, razão pela qual está sujeito a normas próprias.
Deve-se ressaltar que independente da edificação se dar de maneira vertical, ou seja, em formato de prédios, ou de maneira horizontal, a lei não faz distinção, sendo certo que nas duas modalidades teremos o que definimos como condomínio edilício e, sendo assim, o presente estudo tem como intuito versar acerca de todos os tipos de condomínio.
Acerca da ausência de distinção entre condomínios em razão da realização de edificações verticais ou horizontais, Hercules Aghiarian, em seu Curso de Direito Imobiliário, assevera que a lei trata como irrelevante o fato do condomínio ser vertical ou horizontal, chamando ambos de condomínio edilício. Assim:
Com toda uma especial realidade jurídica, vem tratada e hoje cada vez mais se apresenta como focos de conflitos sociais de vizinhança. A lei terminou com a irrelevante questão de o condomínio ser horizontal ou vertical e hoje o intitula de edilício. (AGHIARIAN, 2015, p. 233)
Assim, também, dispõe Arnaldo Rizzardo em seu Livro Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias:
Útil lembrar, de início, a origem da expressão “condomínio edilício”. O termo cum significa conjuntamente, enquanto a palavra dominum expressa domínio, propriedade. Portanto, condomínio é propriedade conjunta – que pertence a mais de um. Já a palavra edilício, aedilitium, diz respeito à edificação – que pode ser de unidades em loteamento (casas) ou edifício de pavimentos – apartamentos, salas etc. Assim, condomínio edilício é a copropriedade numa edificação da qual constam unidades privativas autônomas, de uso exclusivo, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (RIZZARDO, 2019, p. 8)
Assim, o presente estudo irá analisar a possibilidade de proibição de realização de obras nas unidades autônomas com intuito de impedir a disseminação do COVID-19, estejam estas unidades fixadas em condomínios verticais ou condomínios horizontais.
Definido o conceito de condomínio, resta necessária a classificação das unidades que compõem o mesmo, vez que, neste estudo, será necessária a distinção das unidades para que seja analisado o poder de cada condômino sobre determinada unidade, bem como a possibilidade do condomínio impedir a realização de obras nas parcelas que, apesar de compor o condomínio, são de uso individual do condômino.
Sabe-se que, nos termos do artigo 1.331 do Código Civil de 2002[3], quando da constituição do condomínio, teremos áreas que serão destinadas ao uso exclusivo do proprietário, bem como daqueles cujo o proprietário concederá o direito de usar e gozar, como eventuais detentores ou possuidores do bem, sendo estas parcelas do condomínio chamadas de unidades autônomas. Por outro lado, temos os fragmentos do condomínio que serão utilizados por todos os condôminos, como salões de festas, corredores, áreas de lazer, definidas como áreas comuns.
É certo que incumbe à administração do condomínio determinar como se dará a utilização das áreas de uso comum pelos condôminos que ali possuem propriedade. Por outro lado, o condômino pode usar, fruir e livremente dispor da sua unidade autônoma, nos termos do artigo 1.335, I, do Código Civil{C}[4], podendo utilizar as áreas comuns do condomínio, desde que não as exclua dos demais condôminos, conforme previsto no artigo 1.335, II, do mesmo diploma legal[5].
Desta forma, nota-se que, quanto as unidades autônomas, o proprietário destas é livre para usar, fruir e dispor, sem, a princípio, a necessidade de autorização do condomínio. Sendo assim, de início, tem-se como inadequada a proibição de realização de reformas nos espaços pertencentes as unidades autônomas.
Tem-se, conforme disposto no artigo 1.336, II, do Código Civil[6], que é dever do condômino não realizar obras que prejudiquem a edificação, sob pena de aplicação de multa prevista no § 2 o , do mesmo artigo{C}[7].
Nota-se, assim, que, apesar do disposto acima, sobre o direito do condômino poder usar, fruir e dispor livremente do bem, há restrições quanto ao exercício destes direitos.
Outra limitação imposta pelos condomínios aos condôminos decorre da obrigação de não alteração das fachadas, sendo esta disposta no artigo 1.336, III, do Código Civil de 2002[8], sendo, também, aplicada a multa disposta acima em razão de eventual descumprimento.
Nota-se, assim, que a lei já dispõe acerca de eventuais possibilidades de limitações do exercício da propriedade, não sendo verificados outros comedimentos impostos pela lei quanto a obras praticadas pelo condômino em suas áreas privativas, sendo certo que, a imposição de restrição, por parte do condomínio, da realização de obras, motivada pela pandemia da COVID-19, a princípio, não tem fulcro na lei, conforme veremos a seguir.
Sobre o tema, Hercules Aghiarian discorre, demonstrando a capacidade dos condôminos de exercer quaisquer tipos de obras em unidades autônomas, desde que não desrespeitados os mandamentos acima dispostos:
Admitindo-se, por outro lado, em cada unidade, internamente, demolir paredes ou erguer novas, desmembrando cômodos ou fundindo-os, bem como abrindo paredes para apartamentos contíguos, ou escadas pela laje para acesso a outro imóvel superior ou inferior de mesma propriedade, desde que tão só́ preservada a segurança estrutural. (AGHIARIAN, 2015, p. 242)
Ocorre, contudo, que com o enfrentamento da pandemia causada pelo vírus da COVID-19, condomínios de todo o Brasil, vem se debruçando sobre o tema, sendo realizadas proibições pelos síndicos, bem como sendo editadas normas por parte dos condomínios, não permitindo a realização de obras nas unidades autônomas, como forma de prevenção à doença.
É o caso enfrentado na ação de n. 0710266-35.2020.8.07.0001, que tramita na 19ª Vara Cível de Brasília, em que o juiz de direito concedeu tutela de urgência em caráter liminar ao autor, determinando que o réu se abstenha de executar obras em seu apartamento, relatando que as referidas manutenções poderiam prejudicar o distanciamento social, o trabalho na modalidade home office e o estudo online dos demais condôminos, bem como seria agravado o estresse pelo barulho rotineiro propagado pelas construções.
Deve-se verificar, assim, se há a possibilidade de restrição do direito à propriedade privada, bem como quais direitos serão atingidos por eventual proibição imposta pelo condomínio ao particular, sendo executada ponderação de modo a ser tomada a decisão mais acertada, impedindo que haja restrições desnecessárias ou, por outro lado, que não sejam cumpridas as regras de segurança e prevenção ao COVID-19.
2.2 {C}– Benfeitorias, classificações e limitações.
As obras a serem executadas nas unidades autônomas podem ser classificadas como benfeitorias, sejam estas úteis, necessárias ou voluptuárias, bem como a ocorrência de acessões em decorrência da ação do homem.
Benfeitorias são obras ou despesas feitas na coisa, decorrentes da ação humana, com a finalidade de conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la (Silvio de Salvio Venosa, 2020).
A diferenciação das categorias de benfeitorias faz-se necessária, vez que, com base no objetivo de cada uma destas, poderá se concluir de maneira diversa acerca do poder do condomínio em proibir ou não a realização de manutenções nas unidades autônomas dos condôminos, vez que, a princípio, em se tratando de obra carente de necessidade e utilidade, podendo esta ser postergada, há que se entender pela possibilidade de restrição para garantir a devida prevenção dos demais condôminos e trabalhadores contra a COVID-19, desde que não sejam verificados os requisitos que serão estudados a frente.
Silvio Salvio Venosa, em seu Manual de Direito Civil, assevera sobre a classificação das benfeitorias:
A divisão das benfeitorias é tripartida, de acordo com a doutrina clássica (art.96). São necessárias as que têm por fim conservar a coisa ou evitar que se deteriore: assim será o reparo nas colunas de um edifício. São úteis as que aumentam ou facilitam o uso da coisa: é o caso do aumento de área para o estacionamento em um edifício. São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual da coisa, ainda que a tornem mais agradável, ou de elevado valor: é o caso da substituição de um piso comum de um edifício por mármore ou a construção de uma piscina ou sauna. (VENOSA, 2020, p. 341)
Desta forma, temos benfeitorias necessárias as intervenções com intenção de conservar ou evitar que o bem se deteriore, conforme se extrai do artigo 96, § 3 o, do Código Civil{C}[9]{C}. A título de exemplo, podemos citar desde as manutenções cotidianas, como troca de itens básicos quebrados, como maçanetas, vidros de portas e janelas, à intervenções maiores, como troca do cabeamento de energia elétrica da residência, devido à deterioração dos cabos ou a realização de mudança da rede hidráulica devido à vazamentos.
Acerca das benfeitorias úteis, o Código Civil, em seu artigo 96, § 2 o, estabelece como as manutenções que aumentam ou facilitam o uso do bem[10]. Para ilustrar, temos a troca de itens já obsoletos, desde que estes não estejam danificados de forma a impedir o seu uso.
Por fim, trata-se como benfeitorias voluptuárias, as intervenções realizadas com a finalidade de embelezar o bem, por mero deleite, sem que esta aumente o uso do bem, conforme exposto no artigo 96, § 1 o, do Código Civil de 2002[11].
A doutrina define e classifica as benfeitorias de igual forma. Assim:
Por benfeitorias entendem-se as intervenções efetuadas no bem com o propósito de conservação, melhoramento ou embelezamento. Nos termos do art. 96, § 3°, do Código Civil, designam-se benfeitorias necessárias as destinadas à conservação ou ao propósito de evitar a deterioração do bem. Segundo dispõe o §2º, chamam-se benfeitorias úteis as realizadas com o fim de melhorar ou aprimorar o bem, ampliando ou facilitando o seu uso. Se, enfim, tratar-se de intervenção para aprimoramento estético ou recreativo, têm-se as benfeitorias voluptuárias, associadas, na dicção do §1º, ao “mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável ou sejam de elevado valor. (TEPEDINO, 2020, p. 198)
Nota-se que, quanto ao poder do condomínio de realizar construções nas áreas comuns, o Código Civil estabelece quórum para aprovação da feitura de benfeitorias conforme a sua classificação, impondo quórum de dois terços dos condôminos para reformas de caráter voluptuário e de maioria dos condôminos para benfeitorias úteis, consoante o disposto nos incisos I e II do artigo 1.341 do Código Civil[12]. Quanto as manutenções necessárias, estas independem de autorização de assembleia quando forem urgentes, conforme se extrai do artigo 1.341, § 1 o , do Código Civil{C}[13].
Ocorre, contudo, que tais regras recaem, tão somente, aos condomínios quanto a manutenção das áreas comuns, não sendo impostas aos condôminos para a realização de obras em suas áreas exclusivas.
Estabelecidas as construções consideradas como benfeitorias, deve-se, para fins de melhor elucidação desta pesquisa, definir quais as acessões que serão utilizadas para o desenrolar deste estudo.
Nos termos do artigo 1.248 do Código Civil{C}[14], as acessões poderão se dar por meio de formação de ilhas, aluvião, por avulsão, abandono de álveo, plantações ou construções.
Incumbe ressaltar que a este estudo somente mostra-se necessário o estudo acerca das acessões produzidas por meio de plantações ou construções.
A doutrina classifica a acessão por plantações ou construções, também, chamada de acessão artificial, como sendo a realização de obras de caráter permanente, em regra, fixadas ao solo. Deste modo:
Em seguida, têm-se os bens imóveis por acessão artificial, assim consideradas não somente as plantações como também as construções erguidas de maneira permanente, ou tendencialmente definitiva, isto é, aquelas que se prendem ao solo por engenhos fixos de modo a se incorporarem à terra, imobilizando-se.28 Conforme observado em doutrina, “o verbo incorporar traduz justamente a ideia de absorção, integração de um elemento a um conjunto. Não é preciso que a remoção seja impossível, mas, como dispunha o Código de 1916, que não se possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano, ou mais modernamente, sem alteração de sua destinação econômica (CC, art. 82)”.29 Constituem bens imóveis por acessão artificial as construções e as plantações (CC, arts. 1.253-1.259), justamente em razão de ambas as espécies decorrerem da intervenção humana. (TEPEDINO, 2020, p. 183)
Deste modo, como exemplo, podemos citar a realização de novas edificações em um terreno como a prática de acessão por meio de construções.
Diante todo exposto, verifica-se como estabelecidas as formas de construção em análise neste estudo, bem como os requisitos necessários para que seja possível que o condomínio realize obras, sendo certo que, conforme já exposto acima, tais regras não recaem sobre os condôminos e suas unidades autônomas, razão pela qual, até o presente momento, tem-se, tão somente, como limitações do poder de construir dos condôminos as regras exaradas no artigo 1.336, II e III, do Código Civil, não havendo que se falar, até o presente momento, em possibilidade de imposição de restrição aos condôminos da realização de obras nas unidades autônomas motivada pela pandemia da COVID-19, vez que ausente embasamento legal para tanto.
Ocorre, contudo, que, devido a singularidade do momento experimentado em razão da pandemia do COVID-19, os tribunais do Brasil vêm se debruçando sobre o tema de maneiras distintas, sendo necessário que as decisões proferidas pelos magistrados sejam analisadas, e debatidas nesta pesquisa, com intuito de verificar qual o posicionamento adotado pelo poder judiciário brasileiro.
2.3 {C}– Do conflito entre direitos.
Conforme já salientado acima, alguns condomínios, com a pandemia da COVID-19, têm impossibilitado que os condôminos realizem obras em suas unidades autônomas e, apesar de escassos os casos com decisões já proferidas, será realizado um estudo de caso para que seja verificado como o judiciário vem se posicionando frente a proibição imposta pelos condomínios. Nesta etapa, será verificado, também, a cada julgado, quais direitos são afetados pela aplicação ou não de proibição da realização de construções nas unidades autônomas.
O primeiro caso em análise será a decisão proferida nos autos n. 0710266-35.2020.8.07.0001, que tramita na 19ª Vara Cível de Brasília, em que o magistrado concedeu o pedido de tutela de urgência requerido pelo condomínio, determinando que o condômino se abstenha de realizar obras na sua unidade autônoma e, deferindo que o condomínio impeça a entrada dos trabalhadores no local. O magistrado asseverou em sua decisão que a exposição aos ruídos das obras aliado ao estresse do home office e aulas online seriam prejudiciais à saúde.
A divergência sobre a possibilidade ou não de proibição, por parte do condomínio, de realização de obras em decorrência da pandemia do COVID-19 poderia ter sido sanada em todo o Brasil caso o Projeto de Lei n. 1179/2020, apresentado pelo Senador Antônio Anastasia, não houvesse sido modificado para aprovação da Lei 14.010/2020. Nota-se que no texto do Projeto de Lei n. 1.179/2020, havia menção sobre a ocorrência de obras nos condomínios edilícios durante o período pandêmico. Assim:
Art. 15. Em caráter emergencial, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe: I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos; II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade. Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias. (Projeto de Lei n. 1.179/2020)
Ocorre que, o referido o projeto de lei foi aprovado sem o texto juntado acima, retirando-se, in totum, o artigo mencionado, razão pela qual ainda se observa a discordância acerca do tema em todo Brasil.
A proibição por parte dos condomínios da realização de obras nas unidades autônomas de cada condômino esbarra na análise de direitos como o de moradia, de saúde e de propriedade privada, sendo certo que, o impedimento total de realização de obras faz com que alguns desses direitos sobressaiam sobre os demais conforme será exposto a seguir em cada um dos julgados que serão analisados nesta pesquisa.
Durante o período pandêmico tem-se que houve grave modificação na rotina dos condôminos, vez que, com a implantação, devido a necessidade de promoção do isolamento social, do home office e estudo online, as pessoas passam a maior parte do tempo em suas residenciais.
Conforme Enumo et al (2020), vários estudos publicados e a veiculação de diversas notícias em todo o Brasil, a permanência em casa e a mudança drástica na rotina são fatores que contribuem para o estresse e a irritabilidade.
Sendo assim, impõe-se verificar, também, o impacto da realização de obras nas unidades autônomas e possibilidade de conciliação com a rotina dos demais condôminos, vez que, o barulho propagado pelas máquinas de construção, aliados à rotina já estressante do dia-a-dia em confinamento, certamente não garantirá o convívio harmonioso necessário à todos aqueles que residem em condomínio, fator este que, conforme será exposto a seguir, foi observado pelo judiciário brasileiro quando da discussão sobre o tema.
Diante o exposto acima, tem-se, de início, que a realização de construções de modo ininterrupto, sem a imposição de restrições, poderá atingir negativamente o direito dos demais condôminos à saúde, causando maior irritabilidade e estresse no ambiente que perfaz o condomínio.
No tocante a decisão proferida pelo magistrado vinculado ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal, nos autos de n. 0710266-35.2020.8.07.0001, tem-se que este asseverou que o tempo de exposição dos demais condôminos ao barulho corriqueiro, aliados ao estresse do home office e aulas online, seriam prejudiciais à saúde.
Sabe-se que o direito à saúde, está previsto no artigo 6º da Constituição da República de 1988[15], e, conforme ressalta Fernando Campos Scaff (2010), tamanha a importância de tal instituto, que este deve ser considerado, além de um direito social, um direito inerente a personalidade do indivíduo.
Desta forma, a realização de obras no âmbito do condomínio deverá ser realizada de forma a não prejudicar a saúde, principalmente, mental dos demais condôminos, devendo permitir que o restante dos moradores possam executar as suas atividades rotineiras, permitindo, como exemplo, serem estabelecidos horários para o funcionamento de máquinas, de modo a minimizar o impacto das construções na vida dos demais moradores.
Decisão semelhante ao disposto acima foi proferida pelo magistrado titular da 2ª Vara Cível do Foro de Araras/SP, nos autos de n. 1001855-82.2020.8.26.0038:
Relação: 0272/2020 Teor do ato: Ante o exposto, DEFIRO EM PARTE a tutela de urgência requerida para determinar que os requeridos HENRIQUE ALVES UCCELLA, ROGÉRIO NATAL UCELLA, GINO BOLOGNESI PARTICIPAÇÕES LTDA, GINO RODOLFO BOLOGNESI, CIRO REZENDE BOLOGNESI, GINO REZENDE BOLOGNESI e PAULO CÉSAR ANACLETO observem o limite ao acesso diário de 2 (dois) prestadores de serviços por unidade imobiliária de sua propriedade, quanto às obras realizadas em seu interior, devendo providenciarem o uso de máscaras de proteção por estes no trânsito pelas áreas comuns do condomínio, assim como o ingresso isolado e individual de cada um, enquanto necessária a adoção das restrições de contato social pelo advento da pandemia do COVID-19, sob pena de multa diária de R$500,00 (quinhentos reais), limitada ao patamar de R$50.000,00 (cinquenta mil reais). Considerando a pandemia instalada e a interrupção dos serviços do CEJUSC, dispenso a realização da audiência de conciliação. A presente decisão valerá como ofício destinado à intimação dos requeridos pelo próprio requerente, nos exatos termos do item 3, "b" do Comunicado Conjunto n. 37/2020, que regulamenta o Provimento CSM n. 2550/2020. Cabe ainda salientar que a imposição da multa diária pelo descumprimento apenas será efetivada caso haja comprovação documental quanto a ciência dos requeridos quanto à obrigação imposta nesta decisão. Citem-se os requeridos para que apresentem contestação, na forma declinada pelo art. 231, inciso I, do CPC, observada a suspensão dos prazos imposta pela pandemia do COVID-19. P.I.C. Advogados(s): Perickles Augusto Ferreira (OAB 329110/SP)
Nota-se que o magistrado permitiu a realização de obras na unidade autônoma durante o período pandêmico desde que limitado o número de trabalhadores no ambiente de construção, determinando a utilização de equipamentos de proteção individual e regras de ingresso isolado dos trabalhadores, de forma a cumprir as regras de distanciamento social.
Conforme exposto acima, não há lei, em âmbito nacional, que disponha sobre a proibição da realização de obras nas unidades autônomas e diante da ausência desta norma, o estado do Rio de Janeiro editou a Lei Estadual n. 8.808/2020 para dirimir eventuais conflitos sobre o tema nos limites da jurisdição do estado.
No artigo 1º da referida lei, há expressa autorização para que os síndicos possam proibir a realização de obras não essenciais, seja nos espaços comuns, seja nas unidades autônomas, sob pena de aplicação de multa ao condômino infrator, conforme previsto no artigo 3º da Lei 8.808/2020 do Rio de Janeiro. Desta forma:
Art. 1º - Ficam os síndicos dos condomínios edilícios autorizados a proibir temporariamente a realização de obras e/ou reparos não emergenciais seja na área comum ou em cada unidade individualmente, enquanto perdurar o plano de contingência para combate da doença COVID-19 causada pelo novo coronavírus.
Art. 3º - Em caso de descumprimento desta Lei, aplica-se multa ao condômino infrator, limitando-se a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente de eventuais perdas e danos, conforme previsto Código Civil.
Por reformas não essenciais, deve-se entender benfeitorias úteis e voluptuárias, vez que as obras de caráter necessário, para que o bem consiga ser utilizado da maneira correta ou para que se evite a deterioração do bem, devem ser enquadradas no rol de reparos essenciais/emergenciais.
Observa-se que a lei estadual do Rio de Janeiro, apesar de dar poderes ao síndico para barrar a realização de obras não emergenciais, dispõe em seu artigo 2º, que poderão ser realizados reparos não emergenciais desde que não haja a interrupção do fornecimento de água, não aumente a circulação de pessoas nas áreas comuns e que os prestadores de serviço estejam utilizando os equipamentos de proteção individual:
Art. 2º - Pequenos reparos não emergenciais poderão ser realizados, desde que: I - não haja a necessidade de interrupção do fornecimento de água, ainda que de forma temporária, para as áreas comuns ou unidades individualizadas, inviabilizando a higiene dos condôminos e funcionários do condomínio; II - não ocasione o aumento da circulação de pessoas nas áreas comuns, facilitando a disseminação do vírus; III - os prestadores de serviço estejam utilizando devidamente os equipamentos de proteção individual (EPI).
Sendo assim, nota-se como desnecessária a imposição de proibição total de realização de construções, vez que facilmente contornadas, conforme demonstrado na decisão proferida nos autos de n. 1001855-82.2020.8.26.0038, bem como com base no disposto no artigo 2º da Lei n. 8.808/2020 do Rio de Janeiro.
A imposição de proibição à realização de construções, poderá, ainda, tolher o direito à moradia.
O direito à moradia decorre do mandamento exposto no artigo 6º da Constituição da República de 1988, sendo tal direito inserido através da Emenda Constitucional n. 26/2000, conforme discorre Fabiana Rodrigues Gonçalves (2013).
Além de estar previsto na Constituição da República, este direito é também garantido em normas internacionais, como, por exemplo, o artigo 25 da Declaração Universal dos Direitos Humanos[16], que assevera acerca do direito à habitação, bem como a Pacto Internacional Sobre Direitos Econômicos, Sociais E Culturais{C}[17], que, em seu artigo 11, dispõe acerca da garantia à moradia, sendo que tal documento foi ratificado pelo Brasil através do decreto n. 591/92.
Deste modo, deve-se averiguar se há afronta ao direito à moradia quando da ocorrência de proibições da realização de construções nas unidades autônomas do condomínio, observando, caso positivo, se há possíveis soluções para que este direito não seja tolhido.
Impõe-se destacar que tal direito somente seria atingido caso restassem inadmitidas as execuções de benfeitorias de cunho essencial, quais sejam, as benfeitorias necessárias, bem como as acessões artificiais.
O Desembargador Luiz Henrique de Oliveira Marques, quando do julgamento do Agravo de Instrumento de n. 0045433-27.2020.8.19.0000, que pedia pelo retorno das obras nas unidades autônomas após proibição do síndico do condomínio, entendeu pela ausência de periculum in mora, vez que não foi demonstrada a urgência para a mudança para o imóvel, bem como ausente a comprovação de necessidade de realização das obras para que o agravante pudesse morar no imóvel. E, com homenagem ao artigo 1º da Lei 8.808/2020 do Rio de Janeiro, negou provimento ao agravo de instrumento interposto.
Nota-se, entretanto, que a decisão não observou alguns efeitos negativos quanto a negativa gerada, conforme será exposto abaixo.
Caso tal direito não possa ser efetivado, tem-se que outras consequências possivelmente serão observadas, como o gasto com aluguel por tempo a maior do que o planejado e o pagamento de tributos e taxas condominiais sobre propriedade autônoma que não está sendo utilizada.
Desta feita, verifica-se que, para além da impossibilidade de residir no local desejado, o proprietário da unidade privada suportará danos de natureza material que poderiam ser contornados com a imposição de regras de prevenção à COVID-19 já expostas acima, permitindo-se a realização de construções, sendo necessárias, tão somente, restrições quanto ao número de trabalhadores, utilização de EPIs e horário para a execução das obras.
De igual forma se manifestou o Desembargador Vivaldo Pinheiro no julgamento do agravo de instrumento interposto nos autos de n. 0804475-36.2020.8.20.0000. O agravo de instrumento foi apresentado após o juízo a quo indeferir o pedido de tutela de urgência do agravante, que pugnava pela continuação das obras de instalação de moveis planejados e pias no imóvel. O magistrado de primeiro grau indeferiu o pedido com base na necessidade de distanciamento social e na possibilidade de estresse dos demais condôminos em razão dos barulhos em decorrência da obra realizada.
Quando do recebimento do agravo de instrumento, o Desembargador Vivaldo Pinheiro concedeu efeito ativo ao referido recurso, ressaltando que a conclusão da obra faz-se necessária para o exercício do direito à moradia, bem como salientando que inexistem motivos para conceder permissão para outros trabalhadores adentrar ao condomínio sem que também houvesse a permissão para que os exercentes da obra pudessem concluir o serviço.
No mesmo sentido manifestou-se a Desembargadora Lílian Maciel, da 20ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais quando do julgamento da tutela recursal requerida em sede de agravo de instrumento nos autos de n. 1.0000.20.456796-0/001.
Neste recurso, a desembargadora asseverou que a continuação das obras no apartamento dos agravantes faz-se necessária para que o direito à moradia possa ser exercido. Narrou, ainda, que os serviços de construção civil encontram-se no rol de serviços essenciais estabelecidos no âmbito federal, estadual e municipal. Decidiu que, para que os impactos das obras fossem minorados, os trabalhadores da obra deveriam exercer o serviço em horário específico, de modo a não prejudicar os condôminos que se encontravam em home office, além de estabelecer regras de entrada e saída dos obreiros, bem como determinar a utilização de EPIs durante a permanência dos mesmos.
Concluiu, por fim, que, para que houvesse a limitação por parte do condomínio acerca da realização de construções nas unidades autônomas, deveria, em sede de assembleia condominial, haver o julgamento específico sobre o tema, sendo alterada a convenção condominial e o regimento interno.
Ressalta-se que, no presente caso, foi realizada assembleia condominial versando sobre “posturas de restrição nas áreas comuns e privativas para a prevenção e proteção da saúde dos condôminos frente a pandemia da COVID19”, contudo, a Desembargadora Lílian Maciel entendeu que o Condomínio não poderá impor regras de restrições genéricas, deixando a cargo do síndico o julgamento acerca do que infringe o debatido em assembleia, narrando que, para a fixação de regras restritivas, deve haver deliberação específica sobre o tema.
Diante do exposto, nota-se que, para a imposição de impedimentos à realização de obras nas unidades autônomas, deve o síndico ou ¼ dos condôminos, convocar assembleia geral extraordinária, nos termos do artigo 1.355 do Código Civil{C}[18], a fim de que sejam deliberadas normas específicas sobre o tema, devendo as modificações serem aprovadas por maioria absoluta, conforme disposto no artigo 1.352 do mesmo diploma legal[19].
3. CONSIDERAÇÕES FINAIS.
Diante de todo exposto no presente estudo, verifica-se que o tema vem sendo debatido em todo o Brasil, sendo, em alguns tribunais, como, por exemplo o Tribunal de Justiça do Distrito Federal, estabelecida a proibição de realização de obras, independente de modificação da convenção do condomínio e regimento Interno, enquanto, em outros, como o Tribunal de Justiça de Minas Gerais e o Tribunal de Justiça de São Paulo, decidiram de maneira avessa ao Distrito Federal, permitindo a realização de obras nas unidades autônomas, desde que adotadas as medidas de segurança e prevenção à COVID-19.
Conclui-se, entretanto, que a decisão proferida pela Desembargadora Lílian Maciel é a mais acertada, vez que, inexistindo deliberação específica sobre o tema, deve-se permitir a realização de construções nas unidades autônomas, garantindo-se o direito à moradia e a propriedade privada dos condôminos.
Ressalta-se, contudo, que, sendo deliberado o tema, aprovado pelo quórum exigido, impondo-se a proibição, deve-se restringir a realização de obras, salvo quando de cunho necessário, vez que, conforme já exposto quando da qualificação da natureza das benfeitorias, caso esta seja postergada, poderá ocasionar a deterioração ou a inutilidade do bem.
Por outro lado, na ausência de deliberação específica sobre o tema, não pode o síndico impor restrições infundadas, conforme exposto acima, devendo prevalecer o direito à moradia e a propriedade privada, observando-se, contudo, as normas de segurança e prevenção a COVID-19, permitindo-se a realização de obras nas unidades autônomas.
Apesar das escassas decisões acerca do tema exarado, tem-se, após todo o exposto, que há a possibilidade de coexistência entre a realização de obras, o direito à moradia, direito à saúde, a propriedade privada e as normas de segurança contra a COVID-19, razão pela qual, na ausência de norma específica editada através de assembleia geral extraordinária, não deve o condomínio impossibilitar a realização de obras nas unidades autônomas.
REFERÊNCIAS
AGHIARIAN, Hercules. Curso de Direito Imobiliário, 12ª edição. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2015. 9788597000337. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597000337/. Acesso em: 22 Oct 2020
BORLOTI, E ; BENDER, V ; HAYDU ; KIENEN, N ; ZACARIN, M , R , J ; SAÚDE MENTAL E INTERVENÇÕES PSICOLÓGICAS DURANTE A PANDEMIA DA COVID-19: UM PANORAMA, Revista Brasileira de Análise do Comportamento. Belém, v. 16, n. 1, p.11-30, 2020.
BRASIL. Código civil. 2.ed. Brasília: Senado Federal, 2003.
BRASIL. Constituição Federal de 1988. Brasília: Câmara dos Deputados, 1998.
Campos, S. F. Direito À Saúde No Âmbito Privado Contratos De Adesão, Planos De Saúde E Seguro-saúde. São Paulo: Editora Saraiva, 2010. 9788502139862. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788502139862/. Acesso em: 22 Oct 2020
DISTRITO FEDERAL. Tribunal de Justiça. (19ª Vara Cível de Brasília). Decisão. 0710266-35.2020.8.07.0001. Requerente: Condomínio do Edifício Residencial Flores do Ipê. Requerido: Christian Leite Limp de Azevedo. Publicado em 06/04/2020. Disponível em: https://pje.tjdft.jus.br/consultapublica/ConsultaPublica/DetalheProcessoConsultaPublica/documentoSemLoginHTML.seam?ca=55c6d9bbe963615484fcad566a8d3b638c0048d37be737c2941a0fe36c3a0a9ed9ee548de5eb9c5a18a0bdb2b56406f48b4e92df987f0007&idProcessoDoc=60813454. Acesso em 15/11/2020
GOMES, Orlando. Direitos Reais, 21ª edição. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2012. 978-85-309-4392-9. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/978-85-309-4392-9/. Acesso em: 21 Oct 2020
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 5 - direito das coisas. São Paulo: Editora Saraiva, 2018. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788553608782/. Acesso em: 21 Oct 2020
MINAS GERAIS. Tribunal de Justiça. (20ª Câmara Cível). Decisão. 1.0000.20.456796-0/001. Agravante: Lucas Mancini Sandrini; Luiza Alves Chaves. Agravado: Condomínio do Edifício Mirage. Publicado em 13/07/2020.
RIO GRANDE DO NORTE. Tribunal de Justiça. (3ª Câmara Cível). Decisão. 0804475-36.2020.8.20.0000. Agravante: Diogo Brilhante Wanderley. Agravado: Condomínio Residencial Parque das Árvores II. Publicado em: 28/05/2020.
RIZZARDO, Arnaldo. Condomínio Edilício e Incorporação Imobiliária, 7ª edição. [Digite o Local da Editora]: Grupo GEN, 2019. 9788530985400. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788530985400/. Acesso em: 22 Oct 2020
SÃO PAULO. Tribunal de Justiça. (2ª Vara Cível - Foro de Araras). Decisão. 1001855-82.2020.8.26.0008. Requerente: Plaza Alta Residencial. Recorridos: Henrique Alves Uccella; Rogerio Natal Uccella; Gino Bolognesi Participações LTDA; Gino Rodolfo Bolognesi; Ciro Rezende Bolognesi; Gino Rezende Bolognesi; Paulo Cesar Anacleto. Publicado em 16/04/2020. Disponível em: https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/abrirDocumentoEdt.do?nuProcesso=1001855-82.2020.8.26.0038&cdProcesso=120004EAK0000&cdForo=38&baseIndice=INDDS&nmAlias=PG5CAMP&tpOrigem=2&flOrigem=P&cdServico=190101&acessibilidade=false&ticket=qRrezB3POO3KX1w9%2BoFMPso7DbaRQP0ciU9v3jTQY9CCy4IUZbNOKN4F0xYudKlvQ7mVKBupZwHkt%2Fx6D6MM0n01dlp92%2BGHI0iHgKWVoS2vkQg%2Fd2Uzp%2BGny%2BKR%2BYOwE4ZYwx65w7OX4pS93VVORsBZpiHhBJhukReAZVN0TXLT5xLC%2Bl7YWqFsBQcY0A4oeztHIZkg3z5H8pMi8hwCo09lQalUVPeYIGsIXG2j2sSAU4pw2ivVh7D06Omhq4DsynM%2BtpBzATI8hJUMvI3kIJoNpZ%2FVFvd2gTBEzQ%2F3qz3Zp5QYkbKOKOjl6YZ8dx7%2F Acesso em: 15/11/2020
SCAFF, Fernando Campos. Condomínio Edilício: Aspectos de Direito Material e Processual. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2015. 9788522497454. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788522497454/. Acesso em: 21 Oct 2020.
TEPEDINO, Gustavo. Fundamentos do Direito Civil - Teoria Geral do Direito Civil - Vol. 1. Grupo GEN, 2020
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil - Parte Geral - Vol. 1. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2020. 9788597024654. Disponível em: https://integrada.minhabiblioteca.com.br/#/books/9788597024654/. Acesso em: 22 Oct 2020
