Em 19 de dezembro de 1979, foi promulgada a denominada Lei Lehmann, Lei 6.766/79, reconhecidamente um marco da legislação urbanística nacional, que visava combater a problemática da concentração populacional nas grandes cidades e a explosão de deficit habitacional, que culminaram na proliferação de invasões e de loteamentos clandestinos.
A Lei Lehmann tinha como escopo regular o uso e ocupação do solo urbano, em razão das lacunas do Decreto-lei 58/1937, que dispunha sobre o loteamento e a venda de terrenos, atentando-se mais para as questões contratuais e registrais e negligenciando a discussão urbanística.
Com o advento da Lei 6.766/1979, estabeleceram-se diretrizes para o parcelamento do solo urbano, que pode se efetivar através do loteamento ou do desmembramento.
A Lei Lehmann definiu, ainda, as restrições urbanísticas incidentes sobre o loteamento, bem como a obrigatoriedade de registro de Contrato Padrão. Os loteadores costumavam fixar, no referido Contrato Padrão, que a administração dos referidos loteamentos, deveria ser exercida por associações de proprietários, constituídas por meio de associação civil, tendo por objetivo zelar pela conservação, manutenção, segurança, reparação e melhoria das coisas de domínio público e serviços servientes ao loteamento e, ainda, atender a outros fins de interesses da comunidade, a que os compromissários compradores anuíam expressamente.
Em que pese a anterioridade da constituição das referidas associações à alienação dos lotes, muitos proprietários de lotes localizados em loteamentos fechados negavam-se a contribuir com as taxas de manutenção, alegando que a cobrança das mesmas constituíam ofensa à garantia constitucional de livre associação.
A questão da obrigatoriedade há muito é causa de debate nos tribunais do país, havendo grande divergência jurisprudencial sobre o tema, que vem evoluindo sob as mais variadas teses: a do condomínio de fato, a do enriquecimento sem causa e, por último, analisando-se a questão da anterioridade de aquisição e o registro da obrigatoriedade de contribuição constante no Contrato Padrão quando da aquisição dos lotes, sob a teoria do distinguishing. A técnica do distinguishing é uma das inovações do Código de Processo Civil de 2015, no tocante à fundamentação das decisões judiciais, que devem, impreterivelmente, considerar a jurisprudência, os precedentes e enunciados de súmula invocados pelas partes.
Nesse sentido, promulgou-se em 11 de julho de 2017, a Lei 13.465/2017, que introduziu importantes inovações à Lei Lehmann, dentre elas o condomínio de lotes e a administração dos referidos loteamentos por associações de proprietários.
A respeito do assunto, cumpre salientar o que dispõe o art. 36-A da Lei n॰ 6.766-79, incluído pela Lei n॰ 13.465-2017, sendo o qual “as atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis, Parágrafo único: A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes dos seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos”.
Nota-se que o legislador reconhece a atividade de administração sem fins lucrativos realizadas por associações de proprietários em prol dos titulares/moradores de imóveis de loteamentos, como no caso dos autos, e estabelece a sujeição destes a elas, nos termos de seus atos constitutivos, inclusive no que diz respeito a custear, na proporção de sua cota, as despesas oriundas de tais atividades.
Deve-se considerar que, a contribuição devida pelo proprietário do lote tratar-se-á, em virtude do registro e da publicidade, conferidas pelo Contrato Padrão, de obrigação propter rem, ou seja, vinculada à propriedade.
Ainda que não tenha havido a filiação expressa do proprietário à Associação criada para administrar o Loteamento, a sua obrigatoriedade de contribuição com as taxas de conservação é reconhecida. O tema foi decidido, inclusive considerando-se a análise do Tema 492 do STF, por meio de Acórdão proferido pela 4a. Camara de Direito Privado do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo, em favor da Associação de Proprietários Terras do Barão, localizada em Campinas, no interior do Estado de São Paulo.O julgamento teve a participação dos Desembargadores MARCIA DALLA DÉA BARONE (Presidente), MAURÍCIO CAMPOS DA SILVA VELHO E ENIOZULIANI.
Ação monitória Taxa Associativa Loteamento fechado. Sentença de parcial procedência Insurgência do requerido Contrarrazões com pleito de não conhecimento do recurso Fundamentação suficiente para atender ao requisito do artigo 932, inciso III, do Código de Processo Civil Inépcia da inicial Da narrativa dos fatos é possível depreender os pedidos Preliminar afastada Pedido de nulidade ante a arguição de julgamento “extra petita”. Afastamento Magistrado que se ateve à análise aos pedidos formulados na lide Direito fundamental à liberdade de associação se sobrepõe ao princípio da vedação ao enriquecimento ilícito Tese firmada pelo rito repetitivo previsto no artigo 1.036 do Código de Processo Civil (artigo543-C do Código de Processo Civil de 1973) Cobrança pode recair sobre proprietário de imóvel que anuiu com a instituição do encargo no ato da aquisição do imóvel. Recurso não provido. (Apelação Cível - 1027721-58.2020.8.26.0114).
Verifica-se, portanto, que em análise ao confronto existente entre a garantia constitucional da liberdade de associação frente ao enriquecimento sem causa, tem prevalecido nos tribunais superiores o entendimento de que a obrigatoriedade de contribuição, levada ao competente registro imobiliário, deve nortear as decisões referentes às associações de proprietários formalmente e legalmente constituídas com a finalidade de administração dos loteamentos.
