CONTRATOS RURAIS TÍPICOS E ATÍPICOS
Rogério Tadeu Romano
I - PRINCÍPIOS QUE NORTEIAM OS CONTRATOS RURAIS
Para Adriana Vanderlei Pommer Senn(Os contratos rurais atípicos no cumprimento da função social do imóvel rural) são princípios dos contratos agrários: Princípio da Supremacia do Interesse Público sobre o Privado(visto sobre a ótica de um Estado Democrático Social); Princípio da Função Social do Contrato; Princípio da Liberdade de Forma; Princípio da Equivalência das Prestações; Princípio da Proteção do Hipossuficiente; Princípio da Proteção dos Recursos Naturais(que se desenvolve dentro da linha dos principais princípios ambientais, quais sejam o da prevenção, o da precaução, do poluidor-pagador).
Apresenta-se como basilar a função social dos contratos agrários.
Conforme lembra Paulo Tormim Borges ( Institutos básicos do direito agrário. 11. ed. rev., São Paulo: 2012, p. 09) é preciso um proprietário que faça a terra produzir como mãe dadivosa, mas sem exaurir, sem esgotar, porque as gerações futuras também querem tê-la produtiva.
Destacam-se as considerações de José Fernando Lutz Coelho ( Contratos agrários: uma visão neo-agrarista. Curitiba: Juruá, 2006, p. 29) sobre a função social no Estatuto da Terra: Estabeleceu-se franca opção pela função social da propriedade configurando-se uma das primeiras manifestações de ruptura do "privatismo individualista" no sistema positivo nacional, que, sem dúvida, influenciou toda a discussão seguinte que redundou na CF/88, [...], na medida em que o Estatuto Terra representou uma das primeiras manifestações concretas do "solidarizo jurídico".
II – ARRENDAMENTO RURAL
O arrendamento rural é uma espécie de locação de coisas e se conceitua como o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo ou não outros bens, benfeitorias ou outras faculdades, com o objeto de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa redistribuição ou aluguel observados os limites percentuais do Estatuto da Terra(artigo 3º do Regulamento), na lição de Oswaldo Optiz e Silva Optiz(Contratos no Direito Agrário, 4ª edição, pág. 140).
A principal característica do arrendamento é a cessão a título oneroso de imóvel rural, podendo a este se somar a cessão de outros bens.
O arrendamento constitui-se na cessão onerosa do uso e gozo de imóvel rural e não de urbano, como é na locação urbana, integralmente ou não, com a finalidade de exploração agrícola, pecuária, agroindústria, extrativa ou mista, mediante retribuição ou aluguel, sendo observados os limites percentuais da Lei n.º 4.504.
O arrendador é o proprietário da terra.
O proprietário é obrigado a garantir ao arrendatário o seu uso e gozo do imóvel arrendado, durante todo o prazo do contrato, sob pena de rescisão. Deve ainda fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as obras, os reparos necessários, salvo disposição em contrário. Incumbe ainda ao proprietário pagar as taxas, impostos, foros e toda ou qualquer contribuição que incida ou venha a incidir sobre o imóvel rural arrendado, se de outro modo não se houver convencionado.
Observe-se o artigo 13 e seus incisos, do Decreto nº 59.566/66:
“Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma contarão obrigatoriamente, clausulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber;
I – Proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos arrendatários e parceiros-outorgados;
II – Observância das seguintes normas, visando a conservação dos recursos naturais:
a) Prazos mínimos, na forma da alínea b, do inciso XI, do art. 955 e da alínea b, do inciso V, do art. 96 do Estatuto da Terra:
- de 3 (três), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura temporária e ou de pecuária de pequeno e médio porte; ou em todos os casos de parceria;
- de 5 (cinco), anos nos casos de arrendamento em que ocorra atividade de exploração de lavoura permanente e ou de pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matérias primas de origem animal;
- de 7 (sete), anos nos casos em que ocorra atividade de exploração florestal;
b) observância, quando couberem, das normas estabelecidas pela Lei número 4.771 de 15 de setembro de 1965, Código Florestal, e de seu Regulamento constante do Decreto 58.016 de 18 de março de 1966;
c) observância de práticas agrícolas admitidas para os vários tipos de exportação intensiva e extensiva para as diversas zonas típicas do país, fixados nos Decretos números 55.891, de 31 de março e 56.792 de 26 de agosto de 1965.
III – Fixação, em quantia certa, do preço do arrendamento, a ser pago em dinheiro ou no seu equivalente em frutos ou produtos, na forma do art. 95, inciso XII, do Estatuto da Terra e do art. 17 deste Regulamento, e das condições de partilha dos frutos, produtos ou lucros havidos na parceria, conforme preceitua o art. 96 do Estatuto da Terra e o art. 39 deste Regulamento.
IV – Bases para as renovações convencionadas seguindo o disposto no artigo 95, inciso IV e V do Estatuto da Terra e art. 22 deste Regulamento.
V – Causas de extinção e rescisão, de acordo com o determinado nos artigos 26 a 34 deste Regulamento.
VI - Direito e formas de indenização quanto às benfeitorias realizadas, ajustadas no contrato de arrendamento; e, direitos e obrigações quanto às benfeitorias realizadas, com consentimento do parceiro-outorgante, e quanto aos danos substanciais causados pelo parceiro-outorgado por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, instalações e equipamentos especiais, veículos, máquinas, implementos ou ferramentas a ele cedidos (art. 95, inciso XI, letra c e art. 96, inciso V, letra e do Estatuto da Terra);
Classifica-se contratualmente como: bilateral, oneroso, consensual e não solene, não necessitando de formalidade alguma para se concretizar.
Na linha de Bernardo Cesar Coura(Arrendamento rural e suas características), dir-se-á que quanto ao subarrendamento, este é possível. Constitui-se na alienação que o arrendatário faz a outra pessoa, um terceiro na relação contratual. Para que possa ser possível o subarrendamento é necessariamente preciso o consentimento prévio e expresso do arrendador. Se isto não for respeitado, será possível a ação de despejo nos moldes do artigo 32 do Decreto. O parágrafo único do artigo 31 do referido diploma legal menciona desde logo, que uma vez resolvido o contrato principal, isto é, o de arrendamento, extingue-se automaticamente o subarrendamento (segue a regra: o acessório segue o principal). Pode as partes, contudo, estabelecer entre elas, que a extinção do contrato principal não ocasionará a do acessório (subarrendamento). Neste caso, deverá tal cláusula contratual prevalecer.
Não se ajusta preço de arrendamento em quantidade fixa de frutos ou produtos.
Conforme Informativo do STJ, nº 208: "ARRENDAMENTO RURAL. PREÇO. PRODUTOS. A Turma entendeu que é nula a cláusula que fixa o preço do arrendamento rural em produtos (art. 18 do Dec. n. 59.566/1966) e determinou que deve ser substituída por dinheiro, em valor apurado em liquidação de sentença por arbitramento. Precedentes citados: REsp 407.130-RS, DJ 5/8/2002; REsp 127.561-SP, DJ 1º/9/2003; REsp 334.394-RS, DJ 5/8/2002, e REsp 128.542-SP, DJ 9/12/1997. REsp 566.520-RS, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 11/5/2004"
Os prazos do arrendamento podem ser determinado (por prazo certo) ouindeterminado (prazo não certo). Nos dois casos, os prazos terminarão após a conclusão da colheita. Se ocorrer força maior, os prazos ficam automaticamente prorrogados até o respectivo final da colheita, haja vista inexistência de culpa pelo arrendatário. Quando à pecuária, os prazos terminaram posteriormente a parição dos rebanhos/após da safra de animais. Para iniciar nova cultura, a qual seus frutos só poderão ser colhidos após ao termo contratual, faz-se necessário acerto entre as partes, com o intento de pagamento pelo prazo excedente.
O artigo 13, inciso II, do Decreto n.º 59.566/66 determina que os prazos para o arrendamento rural são os seguintes: o dispositivo estabelece o prazo mínimo de três anos para o arrendamento destinado a lavoura temporária ou à pecuária de pequeno e médio porte; cinco anos para o arrendamento destinado a lavoura permanente ou a pecuária de grande porte para a cria, recria, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal; sete anos para a atividade de exploração florestal, equivalendo ao período que inicia com o plantio e finda com a exploração comercial – v. G, pinheiros e eucaliptos. Assim, o prazo mínimo do arrendamento é de três anos, podendo por dicção legal tal prazo ser estendido para cinco e sete anos.
Ainda Optiz aduz que “prevista a prorrogação do contrato, dispensável se torna qualquer notificação ou cientificação, porque o contrato se prolonga automaticamente, não se aplicando o disposto nos arts. 95, IV, do ET, e 22 de seu Regulamento [...]”.
Determina o artigo 92:
Art. 92. A posse ou uso temporário da terra serão exercidos em virtude de contrato expresso ou tácito, estabelecido entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária, sob forma de arrendamento rural, de parceria agrícola, pecuária, agro-industrial e extrativa, nos termos desta Lei.
§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de perempção dentro de trinta dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo (BRASIL, Lei n.º 4.504, de 30 de Novembro de 1964).
O objetivo do direito de preferência é o de proteger a atividade desenvolvida no imóvel rural, possibilitando àquele que cultiva se tornar proprietário da terra. O parágrafo terceiro do artigo 92 do Estatuto da Terra determina que na alienação do imóvel, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento sobre a venda, para que possa exercer seu direito de preferência no prazo de 30 dias, contados a partir da notificação. Em caso de não ser notificado, o arrendatário poderá depositar o preço e haver para si o imóvel arrendado, no prazo de seis meses, contado da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis.
Para alguns, trata-se do exercício de um ius singulare. Há uma lei especial para certos grupos de pessoas, coisas ou relações jurídicas (por isso é uma exceção aos princípios gerais do sistema jurídico).
Flavia Trentini e Bruno Baltieri Dario(Aplicação do direito de preferência no contrato de arrendamento, in Consultor Jurídico) ensinam:
“Por se tratar de direito de preferência legal, seu exercício independe do registro do contrato de arrendamento no cartório imobiliário, ao contrário do que ocorre com a Lei do Inquilinato que apresenta tal obrigação no artigo 33, não havendo mesma disposição na legislação agrária
O proprietário, manifestando a sua vontade de alienar o imóvel objeto de contrato de arrendamento, de acordo com o artigo 45 do Regulamento, deverá notificar o arrendatário para, no prazo de 30 dias, contado da notificação, exercer o seu direito. A notificação é obrigatória, mas a lei não exige forma especifica para a sua realização. É fundamental, entretanto, que o meio utilizado seja passível de comprovação de recebimento. Dessa forma, poderá ser realizada judicialmente ou por outro meio, como carta com aviso de recebimento (AR) ou por oficial de cartório.”
Ainda nos ensinam Flávia Trendina e Bruno B. Dário(obra citada) que “diversas são as posições encontradas na literatura, utilizando-se de critérios econômicos, sociais e fundiários. Dentre os critérios econômicos, encontramos os seguintes parâmetros: ofereça maior preço ou as melhores condições para o negócio jurídico(Imar Santos. Dos contratos de arrendamento rural e parceria rural. Rio de Janeiro: Aide, 1985.p. 115; Helena Maria Bezerra Ramos. Contrato de arrendamento rural: teoria e prática. 2. ed. Curitiba: Juruá, 2013.p. 128), possua benfeitorias de maior valor(Arnaldo Rizardo(Contratos. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2008; OPTIZ, Silvia C. B.; OPTIZ, Oswaldo. Curso completo de direito agrário. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2014; ocupe a maior área(OPTIZ, Silvia C. B.; OPTIZ, Oswaldo. Curso completo de direito agrário. 8. ed. São Paulo: Saraiva, 2014). Adotando o critério social, defende-se o seu exercício sobre área parcial, protegendo aquele que trabalha na terra(José Bezerra Costa, Arrendamento rural: direito de preferência. Goiânia: AB, 1993, p. 148. Já o critério fundiário visa evitar a criação de minifúndios, optando pela formação de um condomínio(PETTERSEN, Altamir; MARQUES, Nilson. Uso e posse temporária da terra (arrendamento e parceria). São Paulo: Pró-livro, 1977, p. 57). Por fim, em caso de impasse, há quem defenda a não aplicação do direito de preferência(COELHO, José Fernando Lutz. Contratos agrários: uma visão neo-agrarista, Curitiba: Juruá, 2006, p. 185)."
Saliente-se que o STJ, em maio de 2016, no julgamento do REsp 1.447.082/TO, de relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, ao excluir a aplicação do direito de preferência legal para empresa rural de grande porte, visto que as normas protetivas do Estatuto da Terra devem ser aplicadas somente a quem explore a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo.
O arrendatário terá direito a indenização das duas primeiras benfeitorias – necessárias e úteis – que ele construir. Quanto às voluptuárias, só terá tal direito com a autorização expressa do arrendador. O artigo 25, do mencionado decreto preceitua que as benfeitorias necessárias e úteis efetuadas a expensas do arrendador, favorece-lhe a faculdade de exigir uma elevação proporcional da renda, inexistindo indenização. É permitido reter o imóvel arrendado quando o arrendador não indenizar o arrendatário pelas benfeitorias úteis e necessárias efetuadas por ele.
O artigo 32 do Decreto n.º 59.566/66 elenca as hipóteses que o arrendatário é obrigado a desocupar o imóvel, sob a sanção de sofrer as consequências da ação de despejo. Observa-se nela o término do prazo contratual ou de sua renovação.
Outra causa é se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural, integralmente ou em parte, sem prévio e expresso consentimento do arrendador.
Observe-se o artigo 26 do Decreto n.º 56.566/66 que elenca as hipóteses de extinção contratual: (a) término de seu prazo e do de sua renovação; (b) retomada pelo arrendador; (c) aquisição da gleba arrendada pelo arrendatário; (d) distrato ou a rescisão contratual; (e) resolução ou extinção do direito do arrendador, o que se verifica quando este perde seus direitos sobre o imóvel arrendado; (f) força maior, a qual impossibilite a execução do contrato; (g) sentença judicial irrecorrível; (h) perda do imóvel rural, mais pela ratio de força da natureza; (i) desapropriação total ou parcial do imóvel, sendo também a extinção parcial ou total; (j) previsão legal, por qualquer causa de desfazimento do contrato e (k) morte do arrendatário, excetuado quando este for o conjunto familiar e que outra pessoa devidamente qualificada prossegue em sua execução. Como se percebe a morte do arrendador não configura extinção do contrato, pois ficarão os herdeiros e legatários obrigados a cumprir o vínculo contratual.
Ensinam Oswaldo Optiz e Silvia Optiz(obra citada) que para que se verifique a rescisão, não basta a simples alegação do proprietário, não basta a simples alegação do proprietário, mister se torna que o dano fique provado, se houver mau uso da propriedade. Depois disso é que que se caracteriza a inadimplência, que dá lugar à rescisão(artigo 92, inciso seis, do Estatuto da Terra e artigo 32, IX, de seu Regulamento, porque o dano não se pode concluir de simples ato isolado do arrendatário ou de caso fortuito. A culpa precisa ficar provada, mesmo por presunções.
Ao locatário não lhe é licito reter o imóvel alugado, findo o prazo do contrato, salvo o caso de benfeitorias necessárias ou úteis, bem como das voluptuárias, se feitas com o expresso consentimento do proprietário(artigo 25, § § 1º e 2º do Regulamento).
A rescisão se verifica facultativamente.
Rescindida e finda o arrendamento resolvem-se as sublocações, salvo se o direito de indenização que possa competir ao sublocatário contra o sublocador.
De regra, a morte não extingue, de regra, o contrato de arrendamento rural. Na matéria, o artigo 92, § 5º do Estatuto da Terra. Morrendo o locador ou locatário transfere-se aos seus herdeiros a locação por prazo determinado.
O parágrafo único do art. 32 autoriza a purgação de mora no despejo por falta de pagamento, desde que até a contestação requeira prazo de 30 dias para pagar o aluguel, encargos devidos, custas e honorários de advogado. Esse pagamento deverá ser efetuado no prazo fixado pelo juiz, que não deverá exceder 30 dias, contados da data da entrega em cartório do mandado de citação devidamente cumprido. Essa purgação deve ser adaptada ao rito do procedimento sumário
As hipóteses de renovação estão expostas no artigo 95, IV, do Estatuto da Terra e são duas: uma, quando há um estranho interessado no arrendamento do imóvel, com proposta concreta, estabelecendo as condições do contrato; outra, quando não haja terceiro interessado e o proprietário não tenha notificado o arrendatário, na forma legal, caso em que se renova automaticamente o contrato, pelo prazo previsto no artigo 13 do Regulamento, salvo se o arrendatário desistir no prazo de trinta dias a contar do dia em que se finda o contrato anterior.
Vem a pergunta: Por que nos contratos de arrendamento rural o arrendatário rural deve formular nova proposta? Porque a proposta do locatário ocupante do imóvel, cujo contrato se vai findar, ou já se findou, é para o fim de cobrir a proposta aceita pelo proprietário para que se verifique a renovação. Como ensinam Oswaldo Optiz e Silvia Optiz(obra citada, pág. 166) isso se dá justamente, porque presume-se que haja uma proposta de terceiro que foi aceita pelo arrendador e se formalizou um novo contrato com ele(estranho). A nova proposta deve ser levada a registro(artigo 95, IV), para ter validade perante o proprietário e terceiro.
Mas, se o proprietário silenciar e não formule nova proposta? Ainda Oswaldo Optiz e Silvia Optiz(obra citada) ensinaram que duas soluções podem ser retiradas da lei. Uma, de que o contrato se renova automaticamente, nas mesmas condições das propostas recebidas; outra, que parece ser a mais viável, é de que, a falta de contraproposta do arrendatário, no prazo legal e seu registro no competente cartório, desobriga o proprietário e contrato feito com o estranho prevalece, ou seja, não se dá a renovação automática. A razão seria simples, ainda segundo Oswaldo Optiz e Silvia Optiz, se seu silêncio renova automaticamente o contrato, pela simples falta de notificação, porque razão irá fazer nova proposta? Portanto, o seu silêncio impede a renovação automática. Não é a mesma hipótese daquela em que o arrendador não exercita a faculdade de denunciar, em tempo hábil o contrato, anui em que se reitere o contrato em princípio pelo mesmo prazo e com idênticas obrigações e deveres mútuos.
O fiador do contrato não pode fazer essa proposta porque no contrato é parte acessória deste.
Fala-se em uma renovação compulsória. A esse respeito, anote-se o artigo 95, IV, do Estatuto da Terra e artigo 22 do seu Regulamento. O instituto é um benefício concedido aos arrendatários, adaptados à agricultura ou à pecuária.
Observe-se o que segue quanto a renovação:
rt. 95. Quanto ao arrendamento rural, observar-se-ão os seguintes princípios:
(...)
IV - em igualdade de condições com estranhos, o arrendatário terá preferência à renovação do arrendamento, devendo o proprietário, até 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, fazer-lhe a competente notificação extrajudicial das propostas existentes. Não se verificando a notificação extrajudicial, o contrato considera-se automaticamente renovado, desde que o arrendador, nos 30 (trinta) dias seguintes, não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, tudo mediante simples registro de suas declarações no competente Registro de Títulos e Documentos;
V - os direitos assegurados no inciso IV do caput deste artigo não prevalecerão se, no prazo de 6 (seis) meses antes do vencimento do contrato, o proprietário, por via de notificação extrajudicial, declarar sua intenção de retomar o imóvel para explorá-lo diretamente ou por intermédio de descendente seu;
O proprietário deve notificar o arrendatário das propostas existentes. Tal prazo é de decadência.
Segundo Nelson Demetrio(Doutrina e Prática do Direito Agrário) o prazo de trinta dias de que dispõe o arrendatário para notificação do arrendador para manifestar sua renúncia ou fazer nova proposta não se conta do término do prazo contratual em razão da ratio legis, mas deve ser contado ou do recebimento da notificação ou da extinção do prazo que, para efetivá-la, tem o arrendador, pois a prorrogação, ou não, do arrendamento se define antes de expirar o prazo contratual. Quanto a essa matéria decidiu o STJ:
Agravo de instrumento. Contratos agrários. Arrendamento rural. Liminar de manutenção de posse. Ausência de notificação premonitória. O Estatuto da Terra, ao tratar dos princípios vigentes no contrato de arrendamento rural, especifica, no inciso IV do art. 95 que, não se verificando a notificação prévia do proprietário ao arrendatário, no prazo de até seis meses antes do vencimento do contrato, este se considerará automaticamente renovado. Inteligência da Lei nº 4504/64. Agravo de instrumento provido. Unânime. (Agravo de Instrumento Nº 70046747978, Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Iris Helena Medeiros Nogueira, Julgado em 28/03/2012).
O fiador do contrato não pode fazer essa proposta.
III – PARCERIA RURAL
É diversa a parceria rural.
A parceria rural é a modalidade contratual pela qual o parceiro-proprietário cede ao parceiro-produtor o uso da terra, partilhando com este os riscos do caso fortuito e da força maior e os frutos do produto da colheita ou da venda dos animais. Prepondera, nesse tipo de relação, a comunhão das forças e dos resultados, sendo que a partilha dos frutos deve obedecer a proporções compatíveis com os meios de produção disponibilizados por cada um dos parceiros.
Como disse Irajá Lacerda(Parceria Rural: uma modalidade vantajosa para os proprietários rurais) a modalidade funciona como uma espécie de sociedade 'capital-trabalho', onde o proprietário entra com a terra e o parceiro com o trabalho, visando a exploração agrícola, extrativista ou de pecuária e agroindústria. Com isso, partilham os lucros e/ou prejuízos. É uma condição muito interessante para os proprietários que não possuem recursos para cultivar ou empreender a terra.
Concebida como modalidade contratual em que o proprietário cede ao produtor o uso da terra, de forma temporária, a parceria rural prevê a partilha de riscos, produtos ou lucros que as partes estabeleceram inicialmente.
Segundo Eduardo Rosa, a possibilidade da partilha isolada dos riscos se deu com a mudança no Estatuto da Terra promovida pela Lei 11.443/2007, bem como a possibilidade de prefixação em quantidade ou volume. Desde então, é possível estabelecer a parceria agrícola em condições mais próximas aos riscos efetivamente assumidos pelas partes nas práticas de mercado, minimizando a exposição fiscal no caso de descaracterização da parceria agrícola em detrimento do arrendamento rural.
De interesse são os aspectos tributários da parceria rural.
Conforme art.5º da Lei 8.023/90, no caso de pessoa física, há a possibilidade de o contribuinte optar pela tributação do resultado da atividade rural (a soma das receitas menos as despesas e os investimentos) ou pela tributação simplificada, considerando como base de cálculo para o imposto 20% da receita bruta da atividade. A alíquota do IRPF incidente sobre a base de cálculo (real ou "presumida") será de 11%, conforme art. 20 da Lei 9.250/98.
Caso opte-se pela tributação simplificada, a taxação incidente sobre a receita bruta será de 3,0% (15% de 20%). Caso não haja despesas, como é o caso dos parceiros que fornecem somente a terra[4], esse será o regime tributário mais favorável (regime "presumido"), uma vez que o resultado ("real") apurado seria de 100% da receita bruta.
Esses os chamados contratos agrários típicos: arrendamento e parceria.
IV - DOS CONTRATOS ATÍPICOS
Há contratos atípicos cuja prática é permitida pelo Estatuto da Terra, pois não os afrontam.
Segundo o artigo 39 do Decreto n. 59.566/66 “quando o uso ou posse temporária da terra for exercido por qualquer outra modalidade contratual, diversa dos contratos de Arrendamento e Parceria, serão observadas pelo proprietário do imóvel as mesmas regras aplicáveis a arrendatários e parceiros…”
Fala-se: comodato rural; contrato do Fica; contrato de pastoreio ou invernagem; contrato roçado e leasing rural.
Para Adriana Vanderlei Pommer Senn(Os contratos rurais atípicos no cumprimento da função social do imóvel rural) são princípios dos contratos agrários: Princípio da Supremacia do Interesse Público sobre o Privado(visto sobre a ótica de um Estado Democrático Social); Princípio da Função Social do Contrato; Princípio da Liberdade de Forma; Princípio da Equivalência das Prestações; Princípio da Proteção do Hipossuficiente; Princípio da Proteção dos Recursos Naturais(que se desenvolve dentro da linha dos principais princípios ambientais, quais sejam o da prevenção, o da precaução, do poluidor-pagador).
Nessa linha disse Adriana Vanderlei P. Senn ao falar sobre o contrato atípico de comodato rural:
" O comodato é um empréstimo gratuito de coisas infungíveis que se perfaz pela entrega de bem não fungível ao comodatário, que deverá devolver o bem após o decurso do tempo ajustado. Assim, Coelho (2008, p. 87) narra que não há nenhuma retribuição pela utilização do bem imóvel rural, pois na hipótese de renda ou aluguel, o contrato não será de comodato, e sim de arrendamento rural, em face de sua onerosidade. Assim, o comodato rural deverá observar as regras do comodato em geral (artigo 579 a 585 do Código Civil), com as particularidades do direito agrarista. Por efeito um comodato rural deverá ser interpretado como contrato agrário atípico, com uma preocupação pela própria função social da propriedade rural devendo ser interpretado como contrato agrário, interpretado com tal, isso o diferencia de um contrato de comodato comum. A função social do comodato rural também é destacada por Coelho (2008, p. 87) que afirma ser uma alternativa de evitar a ociosidade da terra, em caso de ausência de arrendamento ou parceria rural, evitando até mesmo invasões e a própria desapropriação."
Sobre o leasing rural disse ainda Adriana Vanderlei P. Senn:
" Nessa forma contratual um agente financeiro viabiliza o acesso ao imóvel rural facilitando os recursos financeiros para futura aquisição da propriedade.
Nas palavras de Coelho (2008, p 97): O leasing agrário é o contrato através do qual a arrendadora, pessoa jurídica, adquire a propriedade ou os direitos de posse sobre o imóvel rural, e logo após arrenda ao rurícola ou à empresa agrária, que figura como arrendatária, facultando a estes, no término do prazo convencionado, exercer a opção de compra ou de aquisição dos direitos posseiros a ele inerentes. Assim, o leasing agrário segue as regras do arrendamento mercantil e dos contratos de financiamentos em geral, mas também as regras dos contratos agrários que deverão ser consideradas, inclusive, na interpretação e proteção dos mesmos. "
Sobre o contrato de Pastoreio disse Adriana Vanderlei:
" Demonstra a utilização dos usos e costumes como fonte do direito e é pratica comum na região sul do Brasil, assim como na Argentina e no Uruguai. Segundo Ferretto (2009, p.11) é um contrato agrário bastante comum entre os pecuaristas: Na pecuária, no entanto, há um tipo de contrato relativamente comum, que é o de pastoreio ou de pastagem, celebrado entre pecuaristas tendo como objetivo determinada área de campo, geralmente de caráter verbal e de pouca duração, utilizado em situações emergências, para atender necessidades prementes e momentâneas do criador, seja por excesso de lotação em campo, seja em razão de seca ou estiagem prolongada, que determinam, pelo menos enquanto durarem tais situações, a utilização de outra área, em que haja sobra de pastos. Já Coelho (2008, p. 92) assim define o contrato de pastoreio ou invernagem: No contrato de invernagem ou pastoreio, o proprietário da terra recebe os animais para nela pastorarem em troca do pagamento de um taxa mensal, fixada por cabeça. O proprietário da terra, que nada impede por evidente, que seja apenas possuidor (arrendatário com poderes para ceder o imóvel a terceiros , usufrutuário, possuidor sem domínio) da terra que recebe os animais, geralmente o gado vacum, e deve zelar e cuidar dos animais, como fossem seus. Desse modo, a principal característica desse pacto é a brevidade, eis que não ultrapassa um ano, sendo comum, na maioria das vezes, nos períodos entre safras e de inverno. Inobstante o artigo 4° do Regulamento dispor sobre a parceria rural para fins de invernagem, o inominado contrato de pastoreio não encontra tipicidade, pois não há a cessão de uma pessoa à outra do uso específico do imóvel rural, eis que no pastoreio a posse do imóvel continua em poder do cedente. Por outro lado, embora não se tratar de contrato típico, deve-se respeitar as característica e especificidades dos contratos agrários, não é buscar civilizar o direito agrário, tanto que se deve evitar e condenar pela nulidade, o uso do pastoreio com forma de burlar as regras do contrato de arrendamento e das suas cláusulas obrigatórias e irrenunciáveis (COELHO, 2008, p. 92). De regra, tais contratos, também denominados de locação de pastos, dada sua própria natureza, regulam-se pelo direito comum, não se submetendo ao regime estatutário e duas normas cogentes, que pressupõem o uso do imóvel de forma permanente, racional e econômica, como o arrendamento e a parceria, cujas garantias, de limites de preço e prazo, entre outras, não lhe são estendidas, em face de sua natureza transitória (FERRETTO, 2009, p. 12). Embora semelhante com o contrato do Fica, com esse não se confunde, haja vista que no pastoreio existe a obrigação do proprietário da terra na alimentação e engorda dos animais, sendo o pagamento em retribuição ao tempo de permanência dos animais para engorda no campo."
Anoto o que disse o Portal do Agronegócio sobre o contrato de pastoreio:
"A perfectibilização do contrato de pastoreio pecuário se dá quando o proprietário ou possuidor, a qualquer título, de um imóvel rural, denominado prestador de pastoreio, receber animais de terceira pessoa, denominado tomador de pastoreio, para pastoreá-los, isto é, dar-lhes de comer e beber, em troca de um pagamento em quantia certa em dinheiro, a ser paga por cabeça de animal entregue.
Entre os grandes diferenciais do contrato agrário atípico de pastoreio pecuário, em face dos contratos agrários típicos, corriqueiramente pactuados, de arrendamento e parceria rural, está o fato de que nesta modalidade contratual não há a entrega da posse ao tomador de pastoreio, ou seja, não será transmitida a posse do imóvel rural explorado ao terceiro que entregar seus animais para apascentar em contrato de pastoreio pecuário.
Importa referir que, por não haver a entrega da posse ao terceiro, a pactuação do pastoreio pecuário está facultada, inclusive, àqueles produtores rurais que são arrendatários, sem que esteja caracterizado o subarrendamento, o que em muitos contratos é vedado. Assim, na pactuação do contrato de pastoreio pecuário, por não haver transferência de posse, não há qualquer objeção a que arrendatários venham a firmar a mencionada modalidade contratual.
Outra peculiaridade do contrato de pastoreio pecuário e, por consequência, um de seus grandes diferenciais, está no fato de que nesta modalidade de contrato, por tratar-se de modalidade atípica, não há exigência de cumprimento de prazos mínimos, ou seja, poderá ser pactuado por curto período de tempo, diferentemente dos prazos mínimos fixados em lei para os contratos agrários de arrendamento e parceria.
Na mesma linha, considerando que no pastoreio pecuário não há transferência da posse do imóvel, não há o que se falar no direito de retomada, instituto corrente no âmbito das contratações agrárias típicas, onde ocorre a transferência de um dos atributos do direito de propriedade.
Outrossim, quando da pactuação do pastoreio pecuário não há que se falar em direito de preferência, em razão de que tal instituto objetiva a manutenção da atividade agrária e, portanto, econômica, a qual não sofrerá qualquer alteração, tendo em vista que o proprietário do imóvel ou quem o estiver explorando permanecerá em pleno exercício da atividade, mesmo que findo o contrato de pastoreio pecuário".
Volto-me ainda a Adriana Vanderlei para falar sobre o contrato do Fica, como contrato atípico:
" Utilizado principalmente no estado de Mato Grosso e também em Mato Grosso do Sul, sendo pratica costumeira e reconhecida por toda a comunidade e seus partícipes, inclusive por juízes e tribunais. Se resume a uma prática de transação de gado por meio de um documento, chamado de Fica, semelhante ao contrato de depósito, sendo que os animais ficam em poder do emitente por motivos variados - falta de espaço, destinação da área para outros fins - sem finalidade específica de engorda. Não se pode confundir o contrato inominado do Fica com o arrendamento, parceria rural ou mesmo pastoreio, pois não há a entrega da terra para uso e gozo do contratante, com ajuste de renda, nem mesmo partilha de despesas de manutenção e frutos para que se configure parceria, nem tão pouco há obrigação principal à engorda dos animais fruto da preparação da terra com forrageiras e capins por parte do dono da terra (COELHO, 2008, p. 91). Assim, como o uso da propriedade não é feito diretamente pelo dono dos animais, também não se confunde o contrato do Fica com o contrato de locação. Todavia, indiscutível a semelhança com o contrato de depósito, pois um dos contratantes recebe os animais para guarda até que o outro o reclame, com estipulação de obrigações para ambas as partes, mas que também envolve atividade agrária e imóvel agrário e, por isso, é um contrato agrarista atípico."
Por fim, se fala sobre o contrato do roçado.
Disse sobre ele Adriana Vanderlei:
" Comum em todo o Brasil, de norte a sul, consiste na entrega por período entre safras da propriedade rural para que a parte que a recebe possa usar a terra e ao término de seu uso entregue-a limpa e preparada para a próxima lavoura a ser feita pelo proprietário. Através desse contrato agrário atípico além de se dar maior utilização da terra, gerando maior circulação de riquezas, também se estará evitando que pessoas de máfé utilizem-se da falsa parceria com forma de burlar a legislação agrária, quando existe a possibilidade de criação de contratos agrários atípicos que atendam as necessidades de ambas as partes contratantes de forma lícita. (COELHO, 2008, p. 95). Assim, a retribuição pelo uso da terra é a sua entrega em condições para a próxima lavoura, sendo seu período estipulado por quantidade de safras de determinada cultura. "
