Segundo a regra do art. 1.418 do atual Código Civil "O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a ADJUDICAÇÃO do imóvel".
O referido dispositivo trata da tão falada ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, procedimento atualmente manejado apenas pela VIA JUDICIAL (art. 501 do Código Fux) através do qual se busca a efetivação da transferência e registro definitivo de propriedade em nome do promissário comprador, desde que comprovada a mora do promitente e a quitação, baseada no título, tudo na forma dos arts. 1.417 e 1.418 do Código Reale.
Sobre o referido procedimento comenta a ilustre jurista MARIA HELENA DINIZ (Curso de Direito Civil Brasileiro. 2021):
"(...) em caso de RECUSA da entrega de imóvel comprometido ou da outorga da ESCRITURA DEFINITIVA, ou na hipótese do imóvel ter sido alienado a terceiros e, havendo pago totalmente o preço estipulado (RT, 783:438), ocorrendo quaisquer dos casos acima apontados, o compromissário-comprador munido da promessa registrada poderá propor a AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, notificando o devedor (em contrário, Súmula 239 do STJ) a lhe outorgar a escritura no prazo de 10 dias; se, contudo, o promitente-vendedor nada alegar nesse decêndio, o magistrado ADJUDICARÁ ao requerente o imóvel compromissado (Dec. Lei n. 58/37, arts. 10 e 16, §§ 1º e 2º), cuja sentença transitada em julgado valerá como título para o registro".
Ao que parece, em breve o contexto da ADJUDICAÇÃO compulsória poderá ser modificado, tal como temos com reconhecido sucesso nos casos do INVENTÁRIO, do DIVÓRCIO e da USUCAPIÃO, por exemplo. É que tramita na Câmara dos Deputados o PL 10.046/2018 (https://www.câmara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2172331) de autoria do Deputado SINVAL MALHEIROS que procura inserir naLei de Registros Publicoss o procedimento de ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA EXTRAJUDICIAL a ser processado diretamente no CARTÓRIO DO REGISTRO DE IMÓVEIS, com assistência obrigatória de ADVOGADO (em rito muito semelhante ao hoje praticado na Usucapião Extrajudicial).
A jurisprudência do TJRJ é clara com relação aos requisitos necessários para a Ação de Adjudicação Compulsória, senão vejamos:
"TJRJ. 00003936320108190035. J. em: 05/07/2016. APELAÇÃO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. REQUISITOS. Ação de adjudicação compulsória, com sentença de IMPROCEDÊNCIA. Considerou a Magistrada não estarem presentes os requisitos ensejadores de tal medida. Para o cabimento e êxito deste tipo de ação, mister a existência de CONTRATO PRELIMINAR de promessa de compra e venda, do PAGAMENTO INTEGRAL do preço e da RECUSA do vendedor, ou quem o substitua, em outorgar a Escritura Definitiva. Não há que se falar em excesso de formalismo. Os requisitos são previstos em lei e, em caso de ausência, as vias ordinárias permanecem à disposição do jurisdicionado para convalidação do direito alegado. No caso em exame, não preenchidas as mencionadas condições para a adjudicação compulsória, não há como prosperar a ação. SENTENÇA CORRETA. Recurso desprovido".
