Em que momento é devida a comissão de corretagem? Quem deve pagar os honorários do Corretor de Imóveis? Essas perguntas contém uma série de desdobramentos, provocando diversos efeitos jurídicos e comerciais.
A atividade da corretagem imobiliária está delimitada no art. 3º da lei nº 6.530/78 da seguinte forma: “Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.”.
Neste caso, o intermediário é aquele que se encontra entre as partes que desejam firmar uma relação jurídica para alcançar um resultado útil, ou seja, é aquele que faz a mediação entre os interesses do comprador e do vendedor.
Vejamos a norma do art. 722 do CC/02:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Trata-se de obrigação de resultado, aquela cuja atividade profissional exige a concretização de um ato específico, diferente da obrigação de meio onde o esforço empreendido para determinada causa deverá ser remunerado independentemente de ter sido alcançado o objetivo final da própria obrigação.
Entretanto, é essencial identificar em que momento se inicia a intermediação imobiliária, e em que momento ela se conclui.
Podemos dizer que a atividade de intermediação imobiliária, enquanto ato complexo formado por várias etapas, visa a aproximação das partes, devendo ser considerado como marco inicial a captação de clientes compradores ou vendedores.
A compra e venda é composta por várias fases, envolvendo o esforço do intermediador imobiliário desde o início das negociações até a efetiva transmissão do imóvel pelo registro civil do título imobiliário no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do CC/02.
Desta forma, é devida a comissão de corretagem quando o intermediador alcança o resultado da mediação, mesmo que as partes venham a se arrepender posteriormente.
Destaca-se o art. 725 do CC/02:
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
A controvérsia interpretativa ocorre ao tentar identificar o momento em que se dá o “resultado previsto no contrato” ou resultado útil.
Certo é que, uma vez alcançado o resultado, o arrependimento das partes não excluiu a onerosidade do pacto de mediação.
Tendo em vista uma série de decisões judiciais com entendimentos diversos, o STJ consolidou o tema interpretando que o resultado útil obtido pelo trabalho de mediação do Corretor de Imóveis ocorre com a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal.
Cumprido esses requisitos é devida a comissão do corretor de imóveis mesmo que o comprador ou vendedor venha a desistir do negócio posteriormente.
Aqui o entendimento do STJ:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. 1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador. 2. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. 3. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. 4. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. 5. A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem. 6. Recurso especial não provido. RECURSO ESPECIAL Nº 1.339.642 - RJ (2012/0103683-1).
Sob essa ótica, conclui-se que o momento em que é devida a comissão de corretagem é aquele que se cumpre a obrigação de resultado alcançando o resultado útil, ou seja, com a assinatura da promessa de compra e venda, sendo requisito necessário o pagamento do sinal.
Entretanto, entendemos que a interpretação da corte superior acerca do resultado útil no contrato de corretagem deve ser repensada.
O motivo da discordância reside no fato de que o enlace das partes, que forma a relação jurídica de compra e venda e gerando direitos e obrigações recíprocas, é apenas o ato de assinatura da promessa de compra e venda sendo desnecessário o pagamento do sinal para formação da relação jurídica.
Uma vez firmada a relação jurídica de compra e venda, com a assinatura da promessa, já se cumpre o plano de existência, validade e eficácia do livre acordo de vontades, que pode ser reivindicado judicialmente, se exigindo o cumprimento de obrigações e direitos.
Sendo assim, este é ato o que sela a relação jurídica e faz nascer o direito entre as partes, devendo ser suficiente a caracterizar o resultado útil do contrato de mediação de bem imóvel, gerando direitos ao mediador imobiliário.
Cumpre destacar, ainda, que a atividade de intermediação imobiliária se conclui com a ocorrência do resultado útil para efeito de comissionamento. Entretanto, a responsabilidade pelos atos de intermediação se estende mesmo após a conclusão do negócio, devendo o Corretor de Imóveis responder por eventuais danos.
Ademais, uma vez alcançado o resultado útil resta saber quem deve arcar com os custos de comissionamento, o comprador ou vendedor?
Segundo a lei que regulamenta a profissão, o Corretor de Imóveis é competente para exercer a intermediação de compra (quando o cliente precisa do mediador para adquirir um imóvel) e a intermediação de venda (quando um cliente quer vender seu imóvel).
Destarte, art. 3º da lei nº 6.530/78:
Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Sendo assim, é possível cobrar os honorários de corretagem do comprador ou do vendedor.
Por outro lado, o Código de Ética Profissional, que fixa normas de comportamento do Corretor de Imóveis, complementa que é vedado cobrar comissão de corretagem “simultaneamente” do comprador e vendedor “sem o prévio consentimento das partes”.
Vejamos os exatos termos do art. 4º, X da Resolução COFECI nº 326/92:
Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:
[...]
X - receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.
Considerando o ordenamento jurídico vigente, concluímos que a relação firmada entre mediador e cliente é fator determinante para identificar quem deverá pagar a comissão de corretagem.
Desta forma, o contrato de corretagem é fundamental para demonstrar o enlace entre as partes.
Ainda nessa guisa, o contrato de corretagem merece considerações especiais quando se trata de relação de consumo.
Assim, devemos identificar que a relação jurídica firmada entre construtora/incorporadora e o adquirente são classificadas como relação de consumo.
Fato é, que dentro do rol protetivo das normas consumeristas eventuais cláusulas contratuais consideradas abusivas ou que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada deverão ser consideradas nulas de pleno direito.
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade; (grifos aditados).
É cediço que o contrato firmado entre a construtora/incorporadora e o adquirente é de adesão, não havendo margem de negociação das cláusulas contratuais.
Neste caso, de acordo com as hipóteses previstas no art. 51, IV do CDC, uma cláusula contratual que estabeleça que a comissão de corretagem deva ser paga pelo adquirente deverá ser declarada nula de pleno direito, especialmente pelo fato de que o adquirente consumidor, em regra, não esta contratando os serviços de intermediação de compra! É a incorporadora/construtora quem contrata os serviços de mediação de venda.
Em sentido contrário, o Superior Tribunal de Justiça – STJ entendeu que deve prevalecer a clausula contratual que estabelece o ônus dos honorários de corretagem para o adquirente independentemente da relação consumerista e se o contrato é de adesão.
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ - REsp: 1599511 SP 2016/0129715-8, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 24/08/2016, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJe 06/09/2016). (grifos aditados).
O atual entendimento do STJ considera válida a cláusula contratual que imputa ao adquirente de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária a obrigação de pagar a comissão de corretagem quando houver a citada previsão contratual com destaque para o referido valor.
Diante dos argumentos expostos, conclui-se que a comissão de corretagem é devida quando é alcançado o resultado útil da obrigação, que se dá com a assinatura do contrato e o pagamento do sinal. Por outro lado, deverá pagar os honorários de corretagem aquele que firma a relação jurídica com o mediador por meio do contrato de corretagem. Por fim, destacamos o entendimento do STJ que considera válida a cláusula contratual que estabelece a obrigação do adquirente arcar com as custas de corretagem na aquisição de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária.
Devemos destacar, ainda, que as decisões judiciais são mutáveis e podem ser revistas, o que possibilita abrir o debate para novos entendimentos. Entretanto, devemos tomar como base as decisões judiciais pretéritas para construir um raciocínio jurídico lógico e coerente, levando-se em conta os aspectos socioeconômicos.
