Não basta ter a ESCRITURA PÚBLICA em seu nome: é necessário que ela esteja REGISTRADA no Cartório do RGI competente para os assentamentos do imóvel. No Direito Brasileiro prevalece a conhecida regra segundo a qual "SÓ É DONO QUEM REGISTRA". É que no Direito pátrio pelo menos, o só fato de lavrar os negócios jurídicos não é capaz de transferir a PROPRIEDADE do bem imóvel. Além do acordo de vontades é imprescindível o REGISTRO do título no Cartório competente (REGISTRO DE IMÓVEIS), não socorrendo o comprador qualquer alegação de que não sabia ou não tinha dinheiro, por exemplo, para efetuar o registro...
É preciso consignar NÃO NASCE DIREITO REAL em favor do adquirente enquanto o mesmo tem a Escritura mas não registrou seu título, sendo inclusive POSSÍVEL - pasme - QUE O VENDEDOR ALIENE PELA SEGUNDA VEZ O MESMO IMÓVEL, como esclarece o art. 1.245 do CCB expondo a sistemática atual:
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel".
Repita-se: antes do registro do contrato NÃO HÁ DIREITO REAL, não há propriedade, não há SEQUELA, ainda, que em favor do comprador, mas apenas DIREITO PESSOAL, podendo haver, sendo o caso perdas e danos. Não por outra razão sempre recomendamos, baseados na CAUTELA e EXPERIÊNCIA que os compradores registrem IMEDIATAMENTE suas Escrituras, não dando chance para maiores problemas, como o então enfrentado e solucionado pelo TMTJ por ocasião da clássica discussão sobre quem tem direito sobre um mesmo bem vendido DUAS vezes:
"TJMT. 00009209820138110013. J. em: 01/02/2017. APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE ESCRITURA DE COMPRA E VENDA – DUPLA VENDA DO MESMO IMÓVEL - PRIMEIRA ESCRITURA NÃO LEVADA A REGISTRO PELO ADQUIRENTE - AUSÊNCIA DE PROVA DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE E DE CONCILIUM FRAUDIS - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. 'Se o dono alienar pela segunda vez o imóvel, e o segundo adquirente o transcrever antes do primeiro, a perda da propriedade não se operando antes da transcrição, é o segundo adquirente que se investe nos direitos sobre a coisa, e não o primeiro, que tem contra o alienante apenas AÇÃO DE PERDAS E DANOS, mas não lhe assiste nenhuma faculdade de reclamar a própria coisa' (...)".
