O DIREITO REAL DE LAJE exsurgiu no Direito Brasileiro por ocasião da Lei 13.465/2017 que incluiu os arts. 1.510-A e seguintes ao Código Civil.
Segundo a elegante e moderna doutrina notarial e registral de MARTHA EL DEBS, assinada em conjunto com CHRISTIANO CHAVES DE FARIAS e WAGNER INÁCIO DIAS (DIREITO DE LAJE. 2019), temos um direito real sobre coisa própria:
"Trata-se, portanto, de um NOVO DIREITO REAL, com características próprias, sem qualquer relação de dependência ou subordinação jurídica com a PROPRIEDADE da construção que lhe serviu de base. Não é, a toda evidência, direito real sobre a coisa alheia".
CARLOS ROBERTO GONÇALVES (Direito Civil Brasileiro. 2021) acrescenta que se trata de
"um direito real em favor de terceiro, sobre unidade imobiliária autônoma erigida sobre a laje de determinada construção residencial, lançada em matrícula própria".
Como se percebe, foi positivado no Código Civil um fenômeno presente na realidade social de muitos centros urbanos - o que sugere aos colegas Advogados um manancial de oportunidades em sede de regularização imobiliária extrajudicial. DIREITO REAL que é (conforme item XIII do art. 1.225), fica o importante questionamento: pode ser RECONHECIDO O DIREITO DE LAJE através da USUCAPIÃO - e ousando ainda mais - pela via EXTRAJUDICIAL?
A resposta nos parece POSITIVA, inclusive com respaldo no § 1º. do art. 2º do PROVIMENTO CNJ 65/2017 que sentencia: "§ 1º. O procedimento de que trata o caput [USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL] poderá abranger a propriedade e DEMAIS DIREITOS REAIS passíveis da usucapião". O Enunciado 627 da VIII Jornada de Direito Civil do CJF também advoga pela possibilidade. Mais recentemente, reformando sentença de piso e prestigiando a possibilidade da Usucapião do DIREITO REAL DE LAJE - inclusive pela VIA EXTRAJUDICIAL - assim foi ementada decisão do E. TJSP:
"TJSP. 1005365-70.2014.8.26.0020. J. em: 06/07/2020. Apelação Cível. Ação de USUCAPIÃO constitucional urbana – DIREITO REAL DE LAJE – Sentença que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por falta de interesse processual, nos termos do artigo 485, inciso VI, do Código de Processo Civil – Recurso de apelação interposto pelos autores – POSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO DO DIREITO REAL DE LAJE, em qualquer de suas modalidades, inclusive a EXTRAJUDICIAL, desde que comprovado o preenchimento dos requisitos da prescrição aquisitiva – Construção-base que não está regularizada, tampouco havendo no local condomínio regularmente constituído – IRRELEVÂNCIA – Distinção entre laje e condomínio – POSSIBILIDADE DE DECLARAÇÃO DA USUCAPIÃO e descerramento da matrícula, em caráter excepcional, levando-se em conta a natureza originária da aquisição, com descrição da nova unidade e mera menção ao terreno onde está erigida – Recurso dos autores provido para ANULAR A SENTENÇA, com retorno dos autos à origem para que haja o regular prosseguimento do feito. Dá-se provimento ao recurso para o fim de anular a sentença".
