A Usucapião Extrajudicial não representa uma nova MODALIDADE do tradicional processo de regularização de bens imóveis, mas sim uma nova VIA, um novo CAMINHO para chegar até a regularização. Nesta nova forma a grande vantagem é a DISPENSA de Processo Judicial na medida que tudo se resolve em Cartório (Tabelionato de Notas e Registro de Imóveis) com toda a expertise dos Oficiais do Registro Público, naturalmente capacitados para lidar com questões imobiliárias dada sua atuação diária nesse meio. Também é preciso destacar que o Procedimento Extrajudicial exige a presença de ADVOGADO, tudo nos termos do delineado no art. 216-A da Lei de Registros Publicos, com regulamentação ditada pelo CNJ através do Provimento CNJ 65/2017, sem prejuízo das regulamentações estaduais que complementam o arcabouço jurídico e regulador que deve ser de conhecimento dos profissionais envolvidos no procedimento.
Importa apontar aqui que as modalidades indicadas na Lei Substantiva poderão ser manejadas no procedimento extrajudicial se condizentes com as premissas que deram luz ao procedimento extrajudicializado, especialmente a inexistência de CONFLITO. Uma modalidade muito importante é a USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA, que tem base legal no art. 183 da Constituição Federal, assim como no art. 1.240 do Código Civil e art. 9º do Estatuto da Cidade - e destaca-se por exigir um dos MENORES PRAZOS para sua configuração.
A recente obra USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - Aspectos Civis, notariais e registrais (2021) assinada pelos ilustres juristas JOÃO PEDRO LAMANA PAIVA, VITOR FREDERICO KÜMPEL e GISELLE DE MENEZES VIANA, assim esclarece sobre a modalidade aqui tratada:
"Essa modalidade consiste na aquisição originária de imóvel situado em ÁREA URBANA, com até 250 metros quadrados, utilizado para a MORADIA do possuidor ou de sua família (art. 183 da CF/1988). Para tanto, é necessária a POSSE pelo prazo de CINCO ANOS, dispensado a prova da BOA-FÉ. Além disso, é preciso que o usucapiente NÃO SEJA PROPRIETÁRIO de outro imóvel urbano ou rural e que o imóvel seja destinado à RESIDÊNCIA própria ou da família. A regra é restritiva, não se estendendo a outros direitos reais, de modo que o usucapiente pode ser usufrutuário de outro imóvel e mesmo assim não perder o direito à usucapião".
Como sempre destacamos, é preciso em toda demanda relacionada a Usucapião (seja ela judicial ou extrajudicial) onde se busca o seu reconhecimento e consequente regularização imobiliária a CABAL COMPROVAÇÃO do preenchimento dos requisitos, nos exatos termos da Lei, de modo que o êxito seja verificado. A jurisprudência do TJMG ratifica com já conhecido acerto:
"TJMG. 10702095781275001. J. em: 20/07/2010. USUCAPIÃO URBANA - REQUISITOS - CAPUT DO ART. 1.240, CÓDIGO CIVIL - IMÓVEL COM ÁREA SUPERIOR A 250,00M² - IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. I -"Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural"", ut caput do art. 1.240, do Código Civil. II - Embora o pedido de usucapião especial urbana, estritamente considerado, seja admissível pela lei brasileira, não o será se tiver como causa petendi imóvel com área superior a 250,00m²".
