O procedimento de Usucapião Extrajudicial, como já sabemos, é desenvolvido SEM PROCESSO JUDICIAL, com assistência de Advogado, no âmbito dos Cartórios Extrajudiciais, envolvendo num primeiro momento a realização da ATA NOTARIAL a cargo do Tabelionato de Notas e num segundo momento, o REGISTRO a cargo do Registro de Imóveis, onde efetivamente trabalham Advogado e Registrador em busca do reconhecimento da prescrição aquisitiva, na forma da Lei, em favor do requerente.
Naturalmente o procedimento envolve diversos custos - não sendo demais anotar que a Lei não excepcional o procedimento extrajudicial da possibilidade de GRATUIDADE, como apontam, data venia, respeitáveis autores. De toda forma, é preciso saber prevemos para o procedimento os custos: a) da lavratura da ATA NOTARIAL, b) das CERTIDÕES necessárias para o caso, c) da PLANTA e MEMORIAL, conforme o caso, d) dos HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS e do e) REGISTRO no Cartório do RGI. Excepcionalmente podem existir outros custos, a depender das peculiaridades de cada caso - não sendo demais recordar também que não existe nesse procedimento de regularização imobiliária qualquer imposto de transmissão (ITCMD ou ITBI) já que a natureza da aquisição é originária.
No que diz respeito aos custos relacionados ao REGISTRO, assim como à ATA NOTARIAL e também aos HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS é preciso assentar que deverão ser cotados POR IMÓVEL que se pretende regularizar. A regra parece ser evidente na redação do art. 26 do PROVIMENTO CNJ 65/2017, que aponta inclusive a independência da cobrança das custas relacionadas aos outros incidentes necessários ao procedimento como por exemplo diligências, reconhecimentos de firmas e editais:
"Art. 26. Enquanto não for editada, no âmbito dos Estados e do Distrito Federal, legislação específica acerca da fixação de emolumentos para o procedimento da usucapião extrajudicial, serão adotadas as seguintes regras:
I – no TABELIONATO de notas, a ata notarial será considerada ATO DE CONTEÚDO ECONÔMICO, devendo-se tomar por base para a cobrança de emolumentos o VALOR VENAL DO IMÓVEL relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado;
II – no REGISTRO DE IMÓVEIS, pelo processamento da usucapião, serão devidos emolumentos equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro e, caso o pedido seja deferido, também serão devidos emolumentos pela aquisição da propriedade equivalentes a 50% do valor previsto na tabela de emolumentos para o registro, tomando-se por base o VALOR VENAL DO IMÓVEL relativo ao último lançamento do imposto predial e territorial urbano ou ao imposto territorial rural ou, quando não estipulado, o valor de mercado aproximado.
Parágrafo único. Diligências, reconhecimento de firmas, escrituras declaratórias, notificações e atos preparatórios e instrutórios para a lavratura da ata notarial, certidões, buscas, averbações, notificações e editais relacionados ao processamento do pedido da usucapião serão considerados ATOS AUTÔNOMOS para efeito de cobrança de emolumentos nos termos da legislação local, devendo as despesas ser adiantadas pelo requerente".
É preciso destacar, por fim, que como essência da Usucapião, o que se buscará com o procedimento é a regularização de CADA IMÓVEL como propriedade do requerente/usucapiente, resultando, no caso de procedência, na abertura de matrícula (se esse for o caso) para cada um dos imóveis agora regularizados - em atendimento inclusive ao preceito da Lei 6.015/73 (art. 176, § 1º, I) que diz"cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei".
