A USUCAPIÃO é uma forma de aquisição originária que decorre da reunião dos requisitos legais que são diversos, conforme a modalidade estudada. Independe de processo JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL para sua concretização, sendo importante compreender que a "oficialização" mediante sentença judicial ou procedimento em cartório destina-se a regularizar sim o álbum imobiliário, de modo que, com a regularização da situação jurídica do imóvel (adequadando por exemplo a titularidade do bem à situação fática consolidada) possa o Usucapiente, agora NOVO PROPRIETÁRIO, ostentar o seu direito de propriedade (art. 5º, inc. XXII da CRFB/88) sobre o bem, possibilitando com isso, por exemplo a disposição do mesmo, selando com a publicidade registral outorgada pelo Oficial do Registro de Imóveis a incorporação do bem ao seu patrimônio.
Nem sempre os imóveis objetos de Usucapião estarão adequadamente inscritos no fólio registral. Muitas vezes podem nem mesmo ter matrícula/assento e como já vimos (https://www.instagram.com/p/CR0wYLJjMlH/) isso não é problema. É preciso sempre analisar o caso concreto e suas peculiaridades para identificar exatamente se existem óbices que impedirão a Usucapião Extrajudicial indicando a Usucapião Judicial como medida adequada ou até mesmo sinalizando que USUCAPIÃO não será o remédio; muito importante, dessa forma, um exame prévio, detido e cuidadoso para sugerir a melhor solução para a regularização do imóvel.
Uma ocorrência comum é o fato de o imóvel pretendido estar situado em área não loteada (LOTEAMENTO IRREGULAR, ou CLANDESTINO), ainda que na prática seja visível e notório o loteamento concretizado, com casas edificadas e tudo mais. Seria possível a regularização do imóvel mediante USUCAPIÃO, inclusive pela via EXTRAJUDICIAL (sem processo judicial, com assistência de Advogado, diretamente nos Cartórios, na forma do art. 216-A da Lei de Registros Publicos)?
A resposta é POSITIVA, porém sempre com o ALERTA de que o exame prévio do caso concreto é medida salutar já que, como disse, muitas podem ser as irregularidades jurídicas a acometer o bem. O simples fato de estar situado em loteamento irregular não pode ser óbice para a regularização mediante Usucapião. Chamo atenção para o fato de que em NENHUMA das modalidades arroladas pela legislação brasileira há o requisito da regularização do loteamento como pressuposto para o requerimento desta ação/procedimento - sendo óbvio perceber que a Usucapião é quem regulariza e adequa o assento imobiliário à situação fática consolidada, moldada na Lei - eliminando inclusive VÍCIOS porventura existentes sobre o imóvel.
A doutrina especializada assinada pelo Ex-Juiz, Ex-Advogado, Ex-Procurador e atualmente Registrador Imobiliário, Dr. HERIQUE FERRAZ CORRÊA DE MELLO (Usucapião Extrajudicial. 2018) sinaliza com acerto:
"De fato, não vemos óbices ao pedido de Usucapião de LOTES EM LOTEAMENTOS IRREGULARES ou CLANDESTINOS, desde que não sirva ele a fraudes. Basta verificar que o adquirente de boa-fé não poderia ser prejudicado pela ação dolosa ou culposa do loteador infrator, sob pena de não lhe ser possível regularizar o imóvel e o domínio, arredando-se por esse motivo o primado constitucional da função social da propriedade".
A jurisprudência do TJSP, amparada inclusive em precedentes da Corte Superior, alinhada com a melhor doutrina confirma:
"TJSP. 1001078-68.2019.8.26.0447. J. em: 05/04/2021. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO – Modo originário de aquisição da propriedade Procedência – Comprovação da posse qualificada prevista no artigo 1.238, parágrafo único, do Código Civil – RECURSO DO MP – LOTE IRREGULAR – IRRELEVÂNCIA - Fato de o imóvel estar localizado em LOTEAMENTO CLANDESTINO E IRREGULAR que, por si só, não impede o reconhecimento da USUCAPIÃO, tampouco o REGISTRO do título perante o CARTÓRIO competente - Precedentes - (...) Situação já consolidada há décadas - Municipalidade que não se opôs à procedência da demanda, assegurando, inclusive, que o imóvel em questão não se encontra em área de preservação permanente - Sentença mantida – RECURSO IMPROVIDO".
