ALGUMAS ANOTAÇÕES SOBRE A AÇÃO DE REVISÃO DE ALUGUEL
Rogério Tadeu Romano
I – GENERALIDADES: A LEI 8.245/91
A Ação Revisional tem tratamento específico entre os artigos 68 a 70 da lei do inquilinato e pode ser proposta, por quaisquer dos contratantes.
Como lembrado por Jaques Bushaltsky (O pressuposto da ação revisional de aluguel do imóvel urbano, in Conteúdo Jurídico), como dito por Francisco Carlos Rocha de Barros, “convém anotar que o direito à ação revisional é adquirido dia a dia até completar três anos. Em qualquer hipótese de sucessão, de locador ou locatário, o sucessor adquire para si o prazo já vencido em favor do sucedido. A norma não se refere à revisão do aluguel decretada judicialmente. Se tal ocorrer, o prazo de três anos, para a propositura de outra revisional, começa a correr da data em que, pela sentença, ficou o locatário obrigado a pagar o aluguel revisto. Pela lei atual (art. 69) o novo aluguel retroage à data da citação (sic).”
Há no artigo 69 a previsão de que o aluguel fixado na sentença retroage à citação, já não persistindo, portanto, qualquer dúvida acerca do termo inicial do período aquisitivo do direito à revisão: se desde a citação se paga o novo valor, desde a citação se conta o triênio para a aquisição do direito à modificação desse valor.
O parágrafo primeiro do artigo 68 da Lei nº 8.245/91 estabelece que não caberá ação revisional: a) na pendência de prazo para a desocupação, fazendo remissão aos artigos 46, parágrafo segundo, e 57, parágrafo segundo, da mesma lei, quando tenha sido estipulado o prazo para a desocupação, amigável ou judicialmente.
Ainda José da Silva Pacheco lembra que com relação a segunda parte do referido parágrafo, há três modo de interpretar: a) o que vincula ao acordo de desocupação, nos próprios autos, de que trata o artigo 70; b) o que a dilata para todas as estipulações de desocupação, amigável ou judicialmente feitas e c) o que a tem como extensiva a todos os prazos de desocupação decorrentes de acordo com a decisão judicial.
Ficamos com a conclusão de José da Silva Pacheco (obra citada, pág. 585) para quem no tocante à primeira parte do parágrafo primeiro ao artigo 68, no sentido de que ela impede a propositura da ação revisional: a) na fluência do prazo de desocupação, concedido pela denúncia, após o recebimento da respectiva notificação; b) durante o prazo de desocupação, fixado pelo juiz na sentença transita em julgado, após a sua notificação ao locatário, de conformidade com o artigo 65 da Lei nº 8.245/91.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que não se aplicam aos contratos de locação as normas do Código de Defesa do Consumidor, pois tais contratos não possuem os traços característicos da relação de consumo, previstos nos artigos 2º e 3° do CDC, e além disso, já são regulados por lei própria, a Lei 8.245/1991.
Observe-se o que noticiou o Informativo 0146 do STJ, de setembro de 2002:
LOCAÇÃO. CONTRATO. CDC.
Nos contratos de locação não se aplicam as normas do Código de Defesa do Consumidor por faltar-lhes as características que delineiam as relações de consumo. Precedentes citados: REsp 212.689-SP, DJ 17/4/2000, e REsp 302.603-SP, DJ 4/6/2001. REsp 343.740-SP, Rel. Min. Fernando Gonçalves, julgado em 10/9/2002.
II – A REVISÃO DOS ALUGUEIS E A PENDÊNCIA DO PRAZO PARA A DESOCUPAÇÃO
A lei veda a revisão na pendência de prazo para desocupação do imóvel, seja tal prazo aquele indicado nos artigos 46, § 2º e 57, seja o estipulado amigavelmente ou imposto judicialmente (art. 68, § 1º).
As hipóteses contempladas no artigo 68 dizem respeito, com exclusividade, aos contratos celebrados sob a égide da nova lei, não atingindo aqueles já em vigor por ocasião de sua promulgação, como é o caso daqueles a que alude o artigo 78; logo, sentido algum haveria em imiscuir-se, nas situações encartáveis no primeiro dispositivo mencionado, regra envolvendo contratos estranhos ao seu âmbito de incidência, como revelou Antonio Carlos Marcato (Breves considerações sobre a revisão de aluguel, in Ius Navigandi).
No que concerne à segunda parte do parágrafo único do artigo 68 que diz “quando tenha sido este (prazo para desocupação) estipulado amigável ou judicialmente”, é necessário fazer uma interpretação sistemática da Lei nº 8.245/91, na matéria. Esta Lei autoriza expressamente: a) o mútuo acordo (artigo 9º, I), o qual, quando celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, ajustando, no mínimo de seis meses, o “prazo para desocupação”, contado da assinatura do instrumento, autoriza a medida liminar ao se propor a ação de despejo. Esta ação é executiva lato sensu, enquanto a revisional é constitutiva negativa.
Em todos esses casos, e, ademais, em todos os acordos legalmente feitos com esse objetivo, durante “o prazo para desocupação”, livremente acordado (artigo 9º, I e 70) ou judicialmente fixado (artigo 61) ou homologado (artigo 70), não haverá oportunidade para a ação revisional, o que é razoável, como afirmou José da Silva Pacheco (obra citada, pág. 587).
Se não houver acordo mútuo, estipulando “prazo para desocupação”, mas houver sentença, com trânsito em julgado, pela procedência da ação de despejo, com a fixação do “prazo” para desocupação”, em quinze dias ou trinta dias”, ou outro excepcionalmente determinado (artigo 63), também não seria razoável, após a notificação ao inquilino, do referido prazo, consoante o artigo 65. O que a lei veda é a propositura da ação revisional no curso do prazo de desocupação.
III – A CONTAGEM DO TRIÊNIO DO PRAZO
Na contagem do triênio tem-se: REsp 22.051, em que se diz:
LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL. LEI 6.649/79. LAPSO TEMPORAL IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. ENUNCIADO N. 07 DA SÚMULA/STJ. RECURSO INACOLHIDO.
I. SIMPLES REAJUSTE, DECORRENTES DA APLICAÇÃO DOS FATORES OFICIAIS DE ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA, NÃO INTERROMPEM O LAPSO TRIENAL PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO REVISIONAL.
II. ACORDO QUE IMPLIQUE EM MAJORAÇÃO REAL DO ALUGUEL, AINDA QUE NÃO O ELEVE AOS VALORES DE MERCADO, DETERMINA NOVO TERMO INICIAL NA CONTAGEM DO PRAZO QUE AUTORIZA A REVISÃO.
Ao se interpretar de forma restrita o artigo 68, parágrafo primeiro, da Lei de Locações, quanto ao exercício do direito de revisão pode-se ter esta com vedada: a) quando lhe faltar o pressuposto de três anos do contrato ou do último acordo realizado de conformidade com o artigo 19 da Lei nº 8.245/91; b) no caso de pendência de prazos para a desocupação fundados na lei, após a respectiva notificação, por causa de denúncia ou despejo, quer se refira a locação de imóvel residencial quanto não-residencial, de que os artigos 46, § 2º e 57 são paradigmas; c) nos casos de fluência do prazo para desocupação dos acordos (artigos 9º, I; 61 e 70).
Entretanto, como disse ainda José da Silva Pacheco (obra citada, pág. 588), se findo o prazo para a desocupação, o locatário não devolve o prédio, e nele permanece, obrigando o locador a esperar o tempo necessário para o procedimento especial de ação de despejo, nesse período que pode se alongar por anos, pode ser importante atualizar a remuneração da ocupação em desacordo com a vontade do locador e após por ele ter encerrada e finda a locação.
Que dizer quanto aos imóveis que foram locados antes da vigência da Lei 8.245/91?
Ali se disse:
Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.
Pode-se argumentar com relação a aplicação do artigo 78 da Lei de Locações, que reza que as locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo de doze meses para a desocupação.
No parágrafo único do artigo 78 da Lei de Locações, tem-se que, na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei.
Realmente como disse Marcato (obra citada), o artigo 78 confere uma grande vantagem ao locador, permitindo-lhe desfazer unilateralmente o vínculo locativo, sem necessidade de qualquer motivação explícita; mas assegura ao inquilino, em contrapartida, um prazo relativamente longo para a desocupação e inviabiliza, a partir do início do prazo, qualquer revisão compulsória do aluguel, que estará sujeito, isto sim, apenas aos reajustes pactuados ou legais.
IV – OS ALUGUEIS PROVISÓRIOS DIANTE DA LEI 8.245/91
A concessão desses alugueis provisórios é dada em liminar em tutela satisfativa de urgência. Mas, pode ser que tal valor seja notório no mercado, quando então poder-se-á falar em uma tutela de evidência, que dispense a prova do perigo de demora, bastando a suficiente verossimilhança.De toda sorte, fica evidente a natureza executiva lato sensu dessa medida.
O artigo 68 da Lei nº 8.245/91 permite que o juízo determine aluguéis provisórios, que devem ser pagos enquanto tramita o processo.
Digo isso porque o juiz no despacho judicial de recebimento da exordial deverá designar audiência, determinar a citação para o réu comparecer à audiência designada e fixar, liminarmente, o aluguel provisório, que não excederá a 80% do pedido, e que deve ser pago desde logo, a partir da citação.
Há diferenças na estipulação desses valores provisórios, a depender de quem é o autor da Ação Revisional, pois, por ocasião das alíneas a e b do inciso II do artigo 68, respectivamente, se a ação for apresentada pelo locador, o aluguel provisório arbitrado não excederá 80% do pedido, enquanto, se for do locatário a iniciativa da revisão judicial, o valor provisório não poderá ser inferior à 80% do aluguel vigente. Destaca-se, apenas, para deixar claro, que essas balizas são direcionadas ao poder judiciário, bem assim, não impedem eventual acordo entre os próprios interessados, que modifique os alugueis em valor inferior ou superior aos 80%, como bem explicitou Alexandre Fairbanks, em artigo para o site do Jornal do Brasil (A ação revisional de aluguel como caminho para equilibrar o contrato de locação).
Não se pode confundir, todavia, a omissão da indicação do valor pretendido a título de novo aluguel na inicial, com a omissão do pedido de arbitramento de aluguel provisório (inciso II).
Como disse Mercato (obra citada) enquanto a primeira determina a extinção do processo, sem julgamento do mérito, em razão do indeferimento da petição inicial (CPC, art. 267, I), a segunda apenas inviabiliza a fixação do aluguel provisório, sem prejudicar, todavia, o curso normal do processo. De fato - e na exata dicção do inciso II -, o juiz fixará o aluguel provisório se e quando pedido pelo autor, com base nos elementos por ele fornecidos ou indicados; inexistindo pedido nesse sentido, limitar-se-á a autoridade processante a adotar as providências a seguir examinadas.
V – O RITO PREVISTO E O VALOR JUSTO DO ALUGUEL
Sendo assim a Lei Especial 8.245/91 estabelece que: "Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."
A Lei fala em um procedimento sumaríssimo para essa revisão de aluguéis, se não houver acordo.
Tanto o locador como o locatário, após três anos de vigência do contrato, repita-se, ou do acordo anteriormente realizado poderá, cada um de per si, pedir a revisão do aluguel a fim de ajustá-lo ao mercado.
Constitui pressuposto para a ação de revisão do aluguel o decurso do prazo de três anos do início do contrato ou do último reajuste, repita-se. O prazo se conta da vigência do contrato ou do reajustamento.
O valor da causa corresponde a doze meses de aluguel. Não se cogita do aluguel revisto, mas do que está vigindo por ocasião da propositura da ação.
Na matéria já entendeu o STJ no julgamento do REsp 159.222/SP:
LOCAÇÃO. ACORDO ENTRE AS PARTES. INTERRUPÇÃO DO PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO REVISIONAL . - O REAJUSTE DOS ALUGUEIS REALIZADO POR ACORDO ENTRE AS PARTES TEM O CONDÃO DE INTERROMPER O PRAZO PARA A PROPOSITURA DA REVISIONAL, INDEPENDENTEMENTE DO VALOR FIXADO ESTAR ABAIXO OU ACIMA DO PREÇO DE MERCADO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
Tem-se ainda o REsp 189.915/SP:
1 - A Lei nº 9.069/95, ao instituir periodicidade anual, aplica-se aos contratos celebrados antes da sua vigência, pelo que, na espécie, ao se manter o reajuste dos aluguéis com periodicidade bimestral, mais do que simples correção monetária, houve mesmo aumento nos valores locatícios que, a cada ocorrência, determinam a interrupção do prazo para a propositura da ação revisional. Ajuizá-la antes de transcorrido aquele lapso temporal, importa em carência da ação, por falta de interesse, ainda que se alegue encontrar-se o aluguel abaixo do valor de mercado. Precedentes desta Corte.
Verifica-se o entendimento do STJ, , pois o ajuizamento da ação revisional é obstado apenas nos casos em que houver majoração no valor do aluguel - ainda que inferior ao "valor de mercado" - no triênio anterior ao ajuizamento da pretensão"(AgRg no Ag 947.491/SP, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 5/10/2010, DJe 18/10/2010).
Cito, outros julgados de igual teor:
LOCAÇÃO. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. PRAZO PARA SUA A PROPOSITURA. TRIÊNIO PREVISTO NO ART. 19 DA LEI 8.245/91. REALIZAÇÃO DE ACORDO DE MAJORAÇÃO DO ALUGUEL. NOVO VALOR QUE NÃO ALCANÇA O PATAMAR DE MERCADO. OBSERVÂNCIA DO PRAZO. PRECEDENTES.
1. Hipótese em que o locador ajuizou ação revisional dentro de três anos do acordo de majoração de aluguel realizado com o locatário.
2. A orientação predominante nesta Corte é no sentido da impossibilidade de se propor lide revisional nos três anos posteriores a acordo de majoração de aluguel firmado entre locador e locatário, nos termos do art. 19 da Lei 8.245/91, independentemente se o novo valor alcançou ou não o patamar de mercado.
3. Recurso especial conhecido e provido.
(REsp 264.556/RJ, Rel. Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA, SEXTA TURMA, julgado em 22/4/2008, DJe 19/5/2008)
Nesse sentido o REsp 1.715.621- MG, em decisão monocrática da ministral Isabel Gallotti.
Diga-se que há uma dicotomia entre reajuste e revisão de aluguéis. Disse bem Marcato: “A revisão tem por escopo adequar o valor do aluguel ao de mercado, não se confundindo com o reajuste do mesmo valor, que se faz necessário, periodicamente, em razão da perda do poder aquisitivo da moeda.”
Se o réu deixar de comparecer ocorre a revelia e todas as suas consequências. Se o réu comparecer será caso de conciliação das partes, algo que é fase dos Juizados. Assinado pelas partes ele terá valor de sentença.
Se as partes não chegarem a conciliação quanto ao novo valor o juiz determinará a prova pericial ou dispensá-la se a prova documental já for necessária.
Como atingir o preço de mercado do imóvel e do aluguel sã questões técnicas, que devem seguir métodos como o da rentabilidade, com a aplicação da taxa de 12% ao ano sobre o valor venal do imóvel não se justificando a redução desse percentual. É conhecido o critério que considera o justo preço da locação como o equivalente a um por cento ao mês do valor venal da res locata representativo do capital investido.
O novo valor do aluguel, em sentença constitutiva, será fixado a partir da citação. Porém, a sentença, no que concerne ao atendimento do pedido de condenação ao pagamento dos atrasados com o desconto dos aluguéis provisórios efetivamente pagos será condenatória, permitindo o cumprimento da sentença. Tal deverá ser feito com o trânsito em julgado da sentença.Da mesma forma poderão ser cobrados pelo locador as custas e honorários de advogado, a teor do artigo 69, parágrafo segundo, da Lei nº 8.245/91.
Da sentença caberá recurso de apelação.
Como explicou José da Silva Pacheco (Tratado das locações, ações de despejo e outras, 9ª edição, pág. 581) a ação de revisão judicial dos aluguéis visa ajustá-los ao preço de mercado.
Isso é essencial dentro de um capitalismo de mercado que é o que o Brasil aderiu por força da Constituição de 1988.
Assim para acompanhar os valores de mercado dos imóveis para locação, a lei faculta a ação de revisão do aluguel de três em três anos, contados do acordo para a fixação de novo aluguel, ou na sua falta, do início do contrato.
Essa ação que tem, por fim atualizar o valor do aluguel aos preços do mercado, é independente dos reajustes, que, na verdade, como disse José da Silva Pacheco, é independente dos reajustes, que, na verdade, embora não se identifique com a correção monetária, a ela se assemelha.
Sendo assim a Lei Especial 8.245/91 estabelece que"Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado."
A Lei fala em um procedimento sumário para essa revisão de aluguéis, se não houver acordo. Tanto o locador como o locatário, após três anos de vigência do contrato, repita-se, ou do acordo anteriormente realizado poderá, cada um de per si, pedir a revisão do aluguel a fim de ajustá-lo ao mercado.
Constitui pressuposto para a ação de revisão do aluguel o decurso do prazo de três anos do início do contrato ou do último reajuste, repita-se. O prazo se conta da vigência do contrato ou do reajustamento.
O valor da causa corresponde a doze meses de aluguel. Não se cogita do aluguel revisto, mas do que está vigindo por ocasião da propositura da ação.
O novo aluguel fixado em sentença está sujeito a cobrança em cumprimento de sentença.
O artigo 69, parágrafo segundo, da Lei do Inquilinato dispõe, em seu parágrafo primeiro, que se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel.
O artigo 70 da Lei do Inquilinato fala em acordo de desocupação:
Art. 70. Na ação de revisão do aluguel, o juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será executado mediante expedição de mandado de despejo.
O réu pode, na audiência de conciliação, após citado para nela comparecer, acordar: a) sobre esses pedidos de revisão de aluguel, individualmente ou conjuntamente considerados ou; b) sobre a desocupação dentro de certo prazo ou imediatamente. Esse acordo, livremente feito em audiência, será homologado e, será objeto de cumprimento de sentença. Mas as partes podem, a qualquer tempo, acertar os seus interesses ajustando uma possível desocupação do imóvel.
Caso esse acordo acontecer em outro momento posterior poderá este ser homologado.
VI – A FIXAÇÃO DO VALOR DO ALUGUEL EM CASOS DE FORÇA MAIOR: A PANDEMIA DA COVID-19
Recentemente a matéria tem sido objeto de discussão no Judiciário diante dos efeitos nocivos da pandemia.
Há julgamentos pela obrigatoriedade de efetivamente se comprovar os fatos que levaram ao desequilíbrio e à onerosidade excessiva, pois, ainda que notória a pandemia, a intervenção do estado nas relações privadas carece, no mínimo, de prova concreta dos prejuízos. Nesse sentido, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) tem negado a revisão aluguel, ante a não demonstração de que os efeitos da pandemia atingiram os demandantes. (26ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1053727-47.2020.8.26.0100; 35ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1005033-24.2020.8.26.0625), como revelou Fairbanks no artigo citado.
Por outro lado, quando verificado que a força maior é capaz de inviabilizar a correta execução do contrato, de modo a desequilibrar a relação jurídica, o mesmo TJSP entende pela possibilidade de redução de 20% a 50% dos valores contratados (36ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1017237-29.2020.8.26.0002; 34ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1031510-10.2020.8.26.0100; 27ª Câmara de Direito Privado, ApCiv. 1056080-60.2020.8.26.0100).
