Usucapião é um instituto jurídico localizado em Direito das Obrigações no Código Civil, é um instituto muito importante que visa ornamentar todo cidadão brasileiro; um modo autônomo de adquirir certo bem, usus (posse) e capio, capere (tomar, adquirir). Muitos já ouviram falar sobre usucapião, porém, muita das vezes não sabem o real funcionamento de tal regimento.

Destarte, usucapião é popularmente conhecido como um direito, neste caso, real, que a pessoa tem sobre um bem, que durante um período de tempo sob sua posse, cuidados e responsabilidade, se acham no poder de tomar aquele bem. No entanto, usucapião é um direito garantido pela lei que, em decorrência do tempo estabelecido, seja um bem móvel ou imóvel e não sendo de propriedades públicas. Deste modo, a maneira de preencher o requisito do usucapião seria através do Animus Domini: que nada mais é a respeito do comportamento da pessoa como dono ou proprietário do bem. Desta forma, não basta estar de posse do bem, mas sim, importante que a pessoa se comporte como tal, arcando com os custos financeiros, manutenções e benfeitorias.

Outro requisito que preenche o instituto do usucapião seria a Inexistência de Oposição à posse, a qual entende-se que não pode haver contestação à posse, no entanto, há de ser pacífica. Temos também a Posse Ininterrupta por um período de tempo, que é o período de tempo que deve haver sem oposição de posse.

Existem várias modalidades no instituto usucapião descrita no Código Civil, e alguns a ser tratado neste presente artigo, dentre eles estão: Usucapião Extraordinário; Usucapião Especial Rural; Usucapião Especial Urbano; Usucapião Especial Urbano Coletivo; Usucapião Especial Familiar; Usucapião Ordinário de Bem Imóvel.

1.Usucapião Extraordinário

• Disposto no Art. 1.238 do Código Civil, é necessário que se tenha uma posse do bem pelo menos o mínimo de 15 anos sem interrupção e sem a necessidade de justo título (documento que comprove a legitimidade da posse) e boa-fé. No que mais abrange, todavia, em seu parágrafo único, se comprovada no caso de uma moradia habitual mansa e pacífica onde o requerente resida com sua família ou que tenha sido realizadas benfeitorias de caráter produtivo, onde o prazo estabelecido de 15 anos pode ser reduzido para 10 anos; havendo também o Animus Domini (comportamento como proprietário).

2.Usucapião Especial Rural

• De acordo com o Art. 1.239 do Código Civil, para cumprir este requisito é preciso pelo menos ter uma posse ininterrupta no prazo de 5 anos em zona rural, onde o requerente não tenha pose de qualquer outro imóvel, tendo ele que utilizar a área para algum meio produtivo e também realizar a moradia deste, sendo o limite da área não superior a 50 hectares.

3.Usucapião Especial Urbana

• Através do art. 1.240 do Código Civil, aquele que tiver posse durante 5 anos ininterruptos sob um imóvel, e este sendo utilizado para moradia habitual e não excedendo o limite de 250m², e na boa-fé, não possuir outro imóvel, seja ele rural ou urbano, é denominada Usucapião Especial Urbana. Todavia, esta modalidade, uma das mais importantes, pois, traz como garantia o Princípio da Função Social da Propriedade, que é definida por uma tutela Constitucional no art. 5º inciso XXII e XXIII; e art. 183 da CF/88.

4.Usucapião Especial Urbana Coletiva

• Previsto na Lei nº 10.257/01, conhecido como Estatuto da Cidade. Com os mesmo requisitos que Usucapião Urbana, porém para benefício da coletividade, vem acrescentar o requisito da impossibilidade de se identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, sendo ele maior do que 250m² de área construída e ocupada por uma população de baixa renda.

5.Usucapião Especial Familiar

• Usucapião Familiar, art. 1240-A do Código Civil, tem como requisito primordial o abandono do ex-cônjuge ou ex-companheira que tenha abandonado o lar onde os dois compartilhavam o mesmo imóvel. Todavia, para que este se concretize, é necessário a posse ininterrupta por 2 anos sendo este imóvel com no máximo 250m² de área construída.

6.Usucapião Ordinário de Bem Imóvel

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• Esta modalidade, art. 1.242 do Código Civil, Tem como requisitos o Animus Domini, nada mais é que o comportamento como proprietário do bem; Inexistência de oposição à posse; Existência de justo título, considerando um documento que se acredite ser suficiente para a transmissão do bem; Boa-fé e Posse Ininterrupta pelo período de 10 anos. E, de acordo com o parágrafo único, há possibilidade de redução para o prazo de 5 anos caso o imóvel tenha sido adquirido onerosamente, com base em registro no cartório competente posteriormente cancelado, e somente em casos que os possuidores tiverem estabelecido moradia ou realizado investimentos de caráter social e econômico no imóvel. Enunciado 86 da Jornada I de Direito Civil:

´´É justo título todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independente de registro``

Por fim, fica claro que a concepção do entendimento leigo a respeito do usucapião talvez não seja tão complexo assim. No entanto, este artigo vem tentar elucidar ao máximo o modo crucial de compreensão para todos, com a finalidade de transparecer de fato a ideia principal que é o direito de posse sob um bem imóvel, porém, com uma grande riqueza de complexidade em seus requisitos à serem preenchidos para se encaixarem cada um em sua modalidade específica. Assim sendo, usucapião, além de um direito, não há de se deixar de exprimir também os deveres que ambos têm, pois, tal assunto se torna muito mais complexo do que se imagina, incorporando muitos assuntos como teoria tridimensional do direito: Fato, Valor e Norma; e também as garantias da Constituição Federal em sua tutela garantidora do Princípio da Função Social da Propriedade.

• Bibliografia:

Stolze, Pablo; Pamplona Filho, Rodolfo Manual de direito civil – volume único / Pablo Stolze; Rodolfo Pamplona Filho. – 4. ed. – São Paulo: Saraiva Educação, 2020.

https://portejr.com.br/usucapiao/; https://joantoniobp.jusbrasil.com.br/artigos/758372736/resumo-sobre-usucapiao; https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao/; https://www.cjf.jus.br/enunciados/enunciado/714;