A IMPRESCINDÍVEL NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DE BENS IMÓVEIS
Uma considerável maioria de imóveis ocupados ao longo do território brasileiro não possui escritura pública de compra e venda. O que se vê por aí são proprietários que ostentam ou um contrato particular de promessa de compra e venda ou simplesmente um recibo e às vezes nenhum documento. Há também aqueles que mesmo tendo escritura pública, não têm averbadas nas respectivas matrículas as benfeitorias, ou seja, os imóveis construídos nos seus terrenos.
Tais situações trazem aos ocupantes desses imóveis, algumas restrições das quais podemos destacar: o impedimento de averbar na respectiva matrícula a construção de um edifício ou casa, conseguir financiamento para construção ou vender o imóvel através de financiamento que necessite a sua garantia através de hipoteca e, ainda, a realização de inventário. Nos municípios também ocorrerão dificuldades de licenciamento para a construção.
Há ainda também a insegurança de possíveis ações de terceiros reivindicando o direito de propriedade sobre tais imóveis, com pedidos de reintegração de posse, sujeitando os ocupantes a terem que desocupá-los, caso se constatem possíveis invasões.
Devidas as tais circunstâncias, é imprescindível a regularização do imóvel. Um cartório costumava colocar nas capas que encadernavam as escrituras públicas de compra e venda: “quem não registra não é dono”.
Aqueles que ocupam um imóvel adquirido sem a formalização da compra através de escritura pública são considerados posseiros ou promitentes compradores quando tenham apenas um documento particular da transação. A regularização é simples, basta levar o vendedor ao cartório e formalizar a compra através da escritura pública e depois promover o registro no cartório de registro de imóveis, onde ocorrerá a averbação da transação na respectiva matrícula do bem. É certo que os custos com a elaboração de escritura pública de compra e venda e sua averbação posterior no cartório de registro são elevados, além do pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis Intervivos – ITBI, o que desanimam muitos à adoção de providências para a devida regularização.
A situação pode ficar complicada, caso o proprietário não seja mais localizado ou tenha morrido e os herdeiros não se disponham a outorgar a escritura pública. Nesse caso, o caminho será a busca da justiça para a devida regularização.
A teor das disposições do Código Civil, caso o promitente comprador tenha um contrato de promessa de compra e venda registrado ou não, a ação será de adjudicação compulsória (artigo 1417 do Código Civil).
A outra alternativa é o ajuizamento de ação de usucapião, o que terá que ser analisado por um advogado que sugerirá o que for melhor, considerando que a adjudicação tem um rito menos burocrático.
Qual caminho a seguir terá que ser avaliado considerando as espécies de usucapião previstas no Código Civil, ou seja, extraordinário, ordinário e especial (rural ou urbano), além da adjudicação compulsória.
Caberá ao interessado verificar em qual situação se enquadra o seu caso. Se o imóvel a ser regularizado for caso de posse por mais de 15 anos, será a hipótese de usucapião extraordinário previsto no artigo 1238 do Código Civil. Caso a situação seja a de um imóvel, cuja posse perdure por 10 anos e já tenha um título de boa fé, teremos o que se denomina usucapião ordinário, previsto no art. 1242 do mesmo Código. Tal prazo pode ser reduzido pela metade, caso o título esteja registrado e cancelado posteriormente. Todas as situações terão como requisito o fato dos possuidores terem utilizado o bem como moradia e realizado investimentos de interesse social e econômico.
Há também o usucapião rural, também denominado pro labore, previsto no mesmo diploma legal, artigo 1239, cujos requisitos que tornam viável a usucapião são a posse ininterrupta por cinco anos e sem oposição, de área não superior a cinquenta hectares, desde que o interessado não seja possuidor de qualquer outro imóvel, seja este rural ou urbano. Há ainda uma exigência nesse caso: tornar a terra produtiva através do seu trabalho ou de sua família, tendo nela a sua moradia.
Outra modalidade de usucapião é a urbana, disposta no artigo 1240 do Código Civil, cujo requisito exigido é que o terreno esteja em área urbana, possua até 250 metros quadrados e que seja ocupado por cinco anos ininterruptos para fins de sua moradia ou de sua família e que não tenha nenhum outro imóvel em seu nome.
Enfim, há a hipótese da usucapião coletiva prevista no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), que prevê a condição da ocupação de áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados por população de baixa renda com o fim de constituir moradia, com a ressalva de que os possuidores não sejam proprietários de qualquer outro imóvel e que as áreas envolvidas não têm as mínimas condições de serem identificadas individualmente, razão do termo coletivo.
A sentença proferida pelo juiz na ação de usucapião será levada ao cartório de registro de imóveis no qual haverá a averbação do novo proprietário na matrícula do bem usucapiendo.
Recentemente o novo Código de Processo Civil, através do seu artigo 1071, introduziu à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), o artigo 216-A, no qual inclui no ordenamento jurídico a possibilidade do usucapião extrajudicial, ou seja, agora é possível promover a usucapião diretamente no cartório de registro de imóveis, desde que instrua o pedido com os seguintes documentos: ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, além de certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente.
Essa inovação, na verdade, segue a uma tendência de desjudicialização visando a desafogar o judiciário, tais como já vem ocorrendo com os divórcios e inventários extrajudiciais, mas que infelizmente não tem também um custo razoável, todavia, tem como vantagem a regularização do bem em tempo mais reduzido que na Justiça.
