Arrematar um imóvel em leilão tem suas vantagens, mas também, alguns entraves. De um lado, está a possibilidade de aquisição por valores menores que os de mercado. De outro, estão as adversidades burocráticas. Entre elas, está a desocupação de um imóvel ocupado.
Esta situação nem sempre é simples de ser resolvida. Por isso, é importante conhecer todas as alternativas possíveis para que você possa obter a posse do imóvel de forma rápida e legal.
Neste artigo esclarecemos as maiores dúvidas sobre este tema. Confira:
Arrematei um imóvel em leilão, mas está ocupado. O que fazer?
Antes de tudo, tenha em mente que grande parte dos imóveis que vão à leilão estão ocupados. Além disso, lembre-se de que a propriedade precisou ser leiloada para que houvesse a quitação de uma dívida. Ou seja, a venda não ocorreu voluntariamente.
Nesse sentido, é bem possível encontrar alguma resistência por parte de seu antigo proprietário para entregar o imóvel.
Recorrer a uma medida judicial pode ser uma alternativa para obter a posse após arrematar um imóvel em leilão. Mas saiba que também existe a possibilidade de tentar um acordo amigável, o que pode ser mais rápido e econômico.
Além disso, se a ideia é conseguir adentrar um imóvel de forma rápida, logo após a arrematação, deve-se regularizar antes a transferência da propriedade. Enquanto isso, inicie a negociação com o morador para que ele desocupe o imóvel.
Como negociar a desocupação do imóvel leiloado?
Primeiramente: não tente fazer isso sozinho. Aja sempre com a intermediação de um advogado especialista em leilão de imóveis . Este profissional irá conduzir a negociação usando as estratégias adequadas para cada caso, dentro dos parâmetros legais.
Conheça algumas estratégias de acordo amigável e analise-as junto ao seu advogado de confiança:
Gentileza e empatia
Independentemente da estratégia a ser utilizada, a cordialidade é crucial em todos os contatos. Afinal, é possível que o antigo proprietário do imóvel esteja sensibilizado com a perda do imóvel ou passando por dificuldades financeiras.
Custos da mudança
Contribuir financeiramente com a mudança do atual morador pode agilizar a tomada de posse de seu imóvel comprado em leilão. Você pode, por exemplo, arcar com o caminhão da mudança. Mas, não se esqueça: documente esta transação por meio de seu advogado. Lembre-se de definir o prazo limite para que o antigo proprietário deixe o imóvel caso aceite o auxílio financeiro.
Aluguel
Arcar com o aluguel do atual morador por um tempo determinado também é uma opção. Assim como no exemplo anterior, documente esta transação e estabeleça o valor e o período em que este custo será pago por você.
Flexibilidade
A fim de evitar uma briga judicial, seja flexível. Chegar a um senso comum quanto ao prazo para desocupação pode livrá-lo de custos ainda maiores com a justiça, sem contar a morosidade. Desta forma, ofereça um tempo para que o atual morador possa se organizar financeiramente e encontrar outra residência.
Ao definir o lance para arrematar um imóvel em leilão, já tenha em mente que poderá ter esses possíveis gastos. A seguir, defina qual delas será mais vantajosa junto a uma assessoria especializada em leilão.
Não consegui resolver de forma amigável. E agora?
Se mesmo após utilizar todas as estratégias você não tiver sucesso por meio de um acordo amigável, será preciso dispor de instrumentos legais. Nesse sentido, é necessário, contratar um advogado de leilão para mover uma ação de imissão de posse do imóvel em caso de leilão extrajudicial ou solicitar diretamente ao juízo em caso de leilão judicial.
Tudo vai depender, também, do tipo de leilão por meio do qual o imóvel foi adquirido. Há dois tipos de leilão: judicial ou extrajudicial.
Desocupação de imóvel em caso de Leilão Judicial
Um leilão judicial ocorre para que a venda do imóvel arrematado custeie dívidas de seu proprietário. A inadimplência pode estar relacionada ao imóvel (como condomínio, impostos etc.,) ou não.
Respeitado o prazo de homologação, que é de dez dias, o comprador pode solicitar a desocupação do imóvel arrematado em leilão judicial. De fato, já existe um amparo legal para que seja dada a ordem pelo juiz responsável, no bojo da execução, por meio do mandado de imissão na posse, através de um advogado especializado em leilões.
Assim, a própria justiça é responsável por cuidar da desocupação. Por isso, esse processo costuma ser considerado mais simples e rápido do que um leilão extrajudicial. Contudo, a depender da estratégia utilizada pelo advogado, a desocupação da moradia leiloada pode ocorrer voluntariamente.
Desocupação de imóvel em caso de Leilão Extrajudicial
O leilão extrajudicial ocorre por autorização do proprietário ou de terceiro, por meio de lei específica. É um recurso utilizado por empresas, como bancos, instituições financeiras e construtoras, quando ocorre a inadimplência de seus clientes em um financiamento de um imóvel, por exemplo.
Porém, na arrematação de um imóvel em leilão extrajudicial, é entregue apenas a escritura, sem transferência de posse. Por isso, é aconselhável notificar o antigo proprietário sobre a necessidade de desocupação.
Na notificação extrajudicial, deve-se informar o antigo proprietário sobre o arremate do imóvel em leilão e o prazo para desocupação. Caso o indivíduo não deixe o imóvel de forma voluntária, é preciso interpor judicialmente.
Quando o imóvel provém de uma alienação fiduciária, os bens são transferidos como pagamento da dívida. Para isso, é firmado um contrato entre credor e devedor. Nesta hipótese, o atual morador deverá desocupar o imóvel leiloado por meio de liminar em um prazo de 60 dias.
Já quando não há alienação fiduciária e o comprador está impedido de tomar posse do imóvel leiloado, será necessário entrar com uma medida judicial. Neste caso, o ideal é uma ação de imissão de posse, com antecipação de tutela. Por meio dela, o juiz determinará o despejo do ocupante com efeitos imediatos.
Qual é o momento certo para contratar um advogado especialista em leilões?
A assessoria jurídica em leilões deve ser considerada desde o momento em que a decisão sobre a compra de um imóvel em leilão é tomada. O escritório de advocacia em BH Daniel Frederighi Advogados Associados atua em três fases:
- 1ª fase (pré-leilão): análise prévia de todos os documentos, das certidões do imóvel, do edital e processo judicial;
- 2ª fase: atuação desde a lavratura do auto de arrematação até a expedição da carta de arrematação e do mandado de imissão na posse em favor do cliente;
- 3ª fase: assistência na desocupação do imóvel com medidas jurídicas ou com acompanhamento do oficial de justiça.
Quer saber como podemos auxiliá-lo á arrematar imóveis com segurança jurídica, lucratividade e, ainda, agilidade para obter a posse do imóvel, da forma mais rápida e menos conturbada possível? Entre em contato com os advogados especialistas em leilões de BH!
