Introdução.
Sabemos que a aquisição da propriedade está elencada nos artigos, 1245, 1246 e 1247 do CC a aquisição da propriedade imóvel pelo registro do título é a transferência entre vivos da propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis competente. O direito de propriedade é defendido por diversas áreas. Vale esclarecer ao leitor que este tema aborda alguns sistemas jurídicos de forma própria. Aqui temos presente três desses sistemas que, busca ilustrar este esta dúvida; o romano, o francês e o alemão.
O que aborda cada sistema.
1. Romano: o negócio jurídico pelo qual é manifestada a vontade de adquirir um bem não é o suficiente para concretizar a aquisição da propriedade.
2. Francês: por seu lado, demite a suficiência do negócio jurídico para a transferência da propriedade, não sendo necessário a realização de qualquer ato posterior.
3. Alemão: em suma, a dois instrumentos Independentes; primeiro pelo qual se cria a obrigação de transferir a propriedade, segundo que efetivamente opera essa transferência, quê não se condiciona ao primeiro instrumento, e que será levado a inscrição no registro imobiliário.
Contudo O Código Civil 2002, adotou o sistema Romano, para aquisição da propriedade imóvel e também móvel.
Caio Mário diz que são três os pressupostos gerais de sua ocorrência, “pessoa capaz de adquirir, coisa sensível de ser adquirido, um modo de se adquirir”.
Classificação das formas de aquisição da propriedade
• quanto à procedência ou causa da aquisição: pode ser originária, quando não há transmissão da propriedade de um sujeito para outro; ou derivada, quando resulta de uma relação negocial entre o anterior proprietário e o adquirente.
o Originária – Quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão. A maioria da doutrina entende também como originária a aquisição por usucapião e acessão natural.
• quanto ao objeto: pode ser a título singular, quando tem por objeto bens individualizados; ou a título universal, quando se transmite a propriedade de todo um patrimônio (único modo de transmissão a título universal admitido por nosso ordenamento jurídico é a sucessão hereditária).
Formas de aquisição da propriedade
Adquire-se a propriedade de forma originária e derivada:
Originária: Quando desvinculada de qualquer relação com titular anterior, não existindo relação jurídica de transmissão. As formas de aquisição originária da propriedade são:
• Por acessão: ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado, plantações é construções.
• Usucapião: ordinária, extraordinária, constitucional ou rural, constitucional ou especial urbana, especial urbana coletiva ou especial indígena (lei 6.001/73 artigo 33.
Derivada: Ocorre quando há relação jurídica com o antecessor. Existe transmissão da propriedade de um sujeito a outro. De forma:
• Registro de título;
• Sucessão hereditária;
Como não da para falar de todas as formas de aquisição da propriedade em um único artigo, escolhi então o usucapião para fundamentar um pouco mais
Da aquisição por Usucapião:
Conceito: Usucapião é modo originário de aquisição de propriedade , através da posse mansa e pacífica, por determinado espaço de tempo, e mediante requisitos previstos em lei. O usucapião , como dito antes, é considerado forma originária de aquisição de propriedade ,porque o usucapiente constitui direito à parte, independente de qualquer relação jurídica com o proprietário anterior. São três os requisitos da usucapião:
1. Animus domini: trata-se do comportamento como dono ou proprietário do bem. Não basta estar de posse do bem, mas é necessário que a pessoa se comporte como dono: arque com os custos, faça manutenção, se apresente como proprietário;
2. Inexistência de oposição à posse: não pode haver contestação à posse, que deve ser pacífica;
3. Posse ininterrupta por um período de tempo: deve haver um período de tempo com a posse sem oposição. Esse período varia para cada espécie de usucapião.
Aquisição da propriedade pelo registro.
Conforme elucida Maria Helena Diniz “o registro imobiliário é o poder legal de agentes do ofício público para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitos a eles condizentes, promovendo atos de escrituração”, de forma a assegurar aos seus requerentes a aquisição e o exercício da propriedade, bem como a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou aquisição. Este sistema, portanto, tem o poder de atribuir especial proteção à propriedade imobiliária por criar uma presunção iuris tantum de veracidade do que se encontra transcrito no registro imobiliário, posto que modificável, apenas, por outro registro ou por decisão judicial (conforme §§1º e 2º do art. 1.245 do CC/02), além de ter o condão de dar publicidade aos seus atos, tornando as informações registradas conhecidas de terceiros.
Na esteira do caput do art. 1.245 do CC/02, haja vista o fato do contrato, à título oneroso ou gratuito, apenas produzir efeitos pessoais ou obrigacionais, temos que o objetivo do registro de imóveis é a obtenção da aquisição da propriedade por ato inter vivos, sendo a intervenção estatal, portanto, o ato, o modo romano, previsto pela lei para que se transfira a propriedade imóvel.
Neste sentido são as lições de Orlando Gomes:
“Quem quer adquirir a título oneroso um bem de raiz serve-se do contrato de compra e venda, instrumentado numa escritura pública, que é apenas o titulus adquirendi, da propriedade da coisa comprada. Para que a transferência se verifique, isto é, para que o comprador se torne o dono da coisa comprada, é preciso que o título de aquisição seja registrado no Ofício de Imóveis.”
Conclusão
Com este trabalho analisamos rapidamente algumas das formas de aquisição da propriedade imóvel previstas em nosso ordenamento jurídico, de acordo com o Código Civil de 2002.
Referências
Conteúdo jurídico
Caio Mário
DINIZ, Maria Helena. Código Civil anotado. 15ª ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2010.
GOMES, Orlando. Direitos reais. 19ª ed. atual. por Luiz Edson Fachin. 20ª ed. rev. e atual. por Carlos Edison do Rêgo Monteiro. Rio de Janeiro: Forense, 2008.
