O Superior Tribunal de Justiça reconheceu corretamente, sem prejuízo de certas reservas, que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária. Essa validada da cláusula, entretanto, será condicionada à existência de prévia ciência do promitente-comprador sobre o preço total da aquisição da unidade, com destaque do valor da comissão de corretagem.
Esta tese, julgada sob o rito do art. 1036 do Código de Processo Civil (Tema 938), pode ser examinada nos seguintes julgados: AgInt nos EDcl no REsp 1837095/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 27/11/2020. AgInt no REsp 1886167/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 22/10/2020. AgInt no AREsp 1671125/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 28/08/2020. AgInt no REsp 1865666/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 05/08/2020. AgInt na Rcl 39335/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 05/05/2020, DJe 13/05/2020.
O referido posicionamento fundamenta-se em inúmeros dispositivos normativos da legislação infraconstitucional.
I - Código Civil.
Em primeiro lugar, a aludida orientação está respaldada, em linhas gerais, em alguns dispositivos do Código Civil, parcialmente alterados pela Lei nº 13.874/2019, que instituiu a Declaração de Direitos de Liberdade Econômica. Saliento a importância, nesse contexto, dos seguintes artigos: artigos 421, 421-A, 422, 423, 722, 724 e 725, todos do Código Civil.
Os artigos 421 a 423 do Código Civil evidenciam certas diretrizes principiológicas e definem os parâmetros interpretativos gerais dos contratos. Os artigos 722 a 725 do Código Civil, de outro lado, tratam do conceito, obrigações e remunerações do contrato de corretagem.
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que: I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução; II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.[1]
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.
Art. 423. Quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.
Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.[2]
Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.
Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.
II - Código de Defesa do Consumidor (CDC).
No âmbito do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos termos assinalados, justifica-se, entre outros, pelo teor dos seguintes dispositivos: art. 4º, inciso III, art. 30, art. 31, art. 46, art. 47, art. 48, art. 51 e art. 52.
Para contribuir com o estudo do tema, apresento a seguir algumas referências do CDC que merecem atenção.
Política Nacional das Relações de Consumo.
Com relação aos princípios que orientam a Política Nacional das Relações de Consumo, o art. 4º do CDC estabelece o seguinte:
Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: III -harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores.
É válido lembrar que recentemente entrou em vigor a Lei nº 14.181/2021, destinada ao aperfeiçoamento da disciplina do crédito ao consumidor e do superendividamento. A referida Lei acrescentou os incisos IX e X ao caput do art. 4º do CDC, cujas redações são as seguintes:
Art. 4º [...]: IX - fomento de ações direcionadas à educação financeira e ambiental dos consumidores; X - prevenção e tratamento do superendividamento como forma de evitar a exclusão social do consumidor.
Direitos básicos.
A propósito dos direitos básicos, o art. 6º do CDC reconhece que o consumidor tem direito básico à informação clara e adequada, inclusive no que diz respeito às particularidades, características e preços dos produtos.
Art. 6º. [...] III - a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem. [...] XIII - a informação acerca dos preços dos produtos por unidade de medida, tal como por quilo, por litro, por metro ou por outra unidade, conforme o caso.[3]
Informações, publicidade, ofertas e apresentações de produtos e serviços.
Acerca das informações, publicidade, ofertas e apresentações de produtos e serviços, os artigos 30, 31 e 37 do CDC definem o seguinte:
Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.
Art. 31. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, precisas, ostensivas e em língua portuguesa sobre suas características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, entre outros dados, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores. Parágrafo único. As informações de que trata este artigo, nos produtos refrigerados oferecidos ao consumidor, serão gravadas de forma indelével.
Art. 37. É proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. § 1° É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro modo, mesmo por omissão, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços. § 2° É abusiva, dentre outras a publicidade discriminatória de qualquer natureza, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança. § 3° Para os efeitos deste código, a publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.
Proteção dos contratos de consumo, interpretação, abusividade e validade das cláusulas.
No que concerte à proteção dos contratos de consumo, à interpretação, à abusividade e à validade das suas cláusulas, merecem lembrança, ademais, os artigos 47, 48 e 51, inciso IV, todos do CDC.
Art. 46. Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance.
Art. 47. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.
Art. 48. As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor, ensejando inclusive execução específica, nos termos do art. 84 e parágrafos.
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: [...] IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade.
A Lei nº 14.181/2021 (Lei do Superendividamento) ampliou o rol das hipóteses de abusividade das cláusulas contratuais ao incluir os incisos XVII e XVIII ao caput do art. 51º do CDC. Os referidos incisos estabelecem o seguinte:
Art. 51. [...] XVII - condicionem ou limitem de qualquer forma o acesso aos órgãos do Poder Judiciário; XVIII - estabeleçam prazos de carência em caso de impontualidade das prestações mensais ou impeçam o restabelecimento integral dos direitos do consumidor e de seus meios de pagamento a partir da purgação da mora ou do acordo com os credores;
Deveres do fornecedor de serviços relacionados à outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor.
Ainda é preciso mencionar o art. 52 do CDC, que impõe alguns deveres ao fornecedor de crédito ou de financiamento ao consumidor. O citado artigo prevê o seguinte:
Art. 52. No fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre: I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional; II - montante dos juros de mora e da taxa efetiva anual de juros; III - acréscimos legalmente previstos; IV - número e periodicidade das prestações; V - soma total a pagar, com e sem financiamento. § 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação. § 2º É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
Não deixe de ler, ainda, as novas regras estabelecidas nos artigos 54-A a 54-G do CDC, que integram o Capítulo VI-A (Da Prevenção e do Tratamento do Superendividamento) e as regras assentadas nos artigos 104-A a 104-C, inclusas no Capítulo V (Da Conciliação no Superendividamento), todas inseridas pela Lei nº 14.181/2021 (Lei do Superendividamento).
III - Lei nº 10.962/2004 (Critérios de afixação de preços para o consumidor).
O reconhecimento da validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que exista prévia informação do preço total da aquisição do bem, e referência expressa ao valor da comissão de corretagem, também se alinha ao teor de algumas disposições da Lei nº 10.962/2004, que trata da oferta e das formas de afixação de preços de produtos e serviços para o consumidor.
Embora não versem expressamente sobre a oferta de bens imóveis, é proveitoso conferir as disposições dos artigos 2º a 5º-A da Lei nº 10.962/2004.
Art. 2º São admitidas as seguintes formas de afixação de preços em vendas a varejo para o consumidor: I – no comércio em geral, por meio de etiquetas ou similares afixados diretamente nos bens expostos à venda, e em vitrines, mediante divulgação do preço à vista em caracteres legíveis; II – em auto-serviços, supermercados, hipermercados, mercearias ou estabelecimentos comerciais onde o consumidor tenha acesso direto ao produto, sem intervenção do comerciante, mediante a impressão ou afixação do preço do produto na embalagem, ou a afixação de código referencial, ou ainda, com a afixação de código de barras. III - no comércio eletrônico, mediante divulgação ostensiva do preço à vista, junto à imagem do produto ou descrição do serviço, em caracteres facilmente legíveis com tamanho de fonte não inferior a doze. Parágrafo único. Nos casos de utilização de código referencial ou de barras, o comerciante deverá expor, de forma clara e legível, junto aos itens expostos, informação relativa ao preço à vista do produto, suas características e código.
Art. 2º-A Na venda a varejo de produtos fracionados em pequenas quantidades, o comerciante deverá informar, na etiqueta contendo o preço ou junto aos itens expostos, além do preço do produto à vista, o preço correspondente a uma das seguintes unidades fundamentais de medida: capacidade, massa, volume, comprimento ou área, de acordo com a forma habitual de comercialização de cada tipo de produto. Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica à comercialização de medicamentos.
Art. 3º Na impossibilidade de afixação de preços conforme disposto no art. 2º, é permitido o uso de relações de preços dos produtos expostos, bem como dos serviços oferecidos, de forma escrita, clara e acessível ao consumidor.
Art. 4º Nos estabelecimentos que utilizem código de barras para apreçamento, deverão ser oferecidos equipamentos de leitura ótica para consulta de preço pelo consumidor, localizados na área de vendas e em outras de fácil acesso. § 1º O regulamento desta Lei definirá, observados, dentre outros critérios ou fatores, o tipo e o tamanho do estabelecimento e a quantidade e a diversidade dos itens de bens e serviços, a área máxima que deverá ser atendida por cada leitora ótica. § 2º Para os fins desta Lei, considera-se área de vendas aquela na qual os consumidores têm acesso às mercadorias e serviços oferecidos para consumo no varejo, dentro do estabelecimento.
Art. 5º No caso de divergência de preços para o mesmo produto entre os sistemas de informação de preços utilizados pelo estabelecimento, o consumidor pagará o menor dentre eles.
Art. 5º-A. O fornecedor deve informar, em local e formato visíveis ao consumidor, eventuais descontos oferecidos em função do prazo ou do instrumento de pagamento utilizado. Parágrafo único. Aplicam-se às infrações a este artigo as sanções previstas no Código de Defesa do Consumidor.
IV - Decreto nº 5.903/2006 (Práticas infracionais contra o direito de informação).
Convém fazer referência, além de tudo isso, ao Decreto nº 5.903/2006, que regulamenta a Lei nº 10.962/2004 e o Código de Defesa do Consumidor. Isso porque o mencionado Decreto contém disposições sobre práticas infracionais atentatórias ao direito básico de obtenção de informações adequadas e claras sobre produtos e serviços. Dentre outras, saliento as orientações dos artigos 2º a 10º.
Art. 2º Os preços de produtos e serviços deverão ser informados adequadamente, de modo a garantir ao consumidor a correção, clareza, precisão, ostensividade e legibilidade das informações prestadas. § 1o Para efeito do disposto no caput deste artigo, considera-se: I - correção, a informação verdadeira que não seja capaz de induzir o consumidor em erro; II - clareza, a informação que pode ser entendida de imediato e com facilidade pelo consumidor, sem abreviaturas que dificultem a sua compreensão, e sem a necessidade de qualquer interpretação ou cálculo; III - precisão, a informação que seja exata, definida e que esteja física ou visualmente ligada ao produto a que se refere, sem nenhum embaraço físico ou visual interposto; IV - ostensividade, a informação que seja de fácil percepção, dispensando qualquer esforço na sua assimilação; e V - legibilidade, a informação que seja visível e indelével.
Art. 3º O preço de produto ou serviço deverá ser informado discriminando-se o total à vista. Parágrafo único. No caso de outorga de crédito, como nas hipóteses de financiamento ou parcelamento, deverão ser também discriminados: I - o valor total a ser pago com financiamento; II - o número, periodicidade e valor das prestações; III - os juros; e IV - os eventuais acréscimos e encargos que incidirem sobre o valor do financiamento ou parcelamento.
Art. 4º Os preços dos produtos e serviços expostos à venda devem ficar sempre visíveis aos consumidores enquanto o estabelecimento estiver aberto ao público. Parágrafo único. A montagem, rearranjo ou limpeza, se em horário de funcionamento, deve ser feito sem prejuízo das informações relativas aos preços de produtos ou serviços expostos à venda.
Art. 5º Na hipótese de afixação de preços de bens e serviços para o consumidor, em vitrines e no comércio em geral, de que trata o inciso I do art. 2º da Lei nº 10.962/2004, a etiqueta ou similar afixada diretamente no produto exposto à venda deverá ter sua face principal voltada ao consumidor, a fim de garantir a pronta visualização do preço, independentemente de solicitação do consumidor ou intervenção do comerciante. Parágrafo único. Entende-se como similar qualquer meio físico que esteja unido ao produto e gere efeitos visuais equivalentes aos da etiqueta.
Art. 6º Os preços de bens e serviços para o consumidor nos estabelecimentos comerciais de que trata o inciso II do art. 2º da Lei nº 10.962/2004, admitem as seguintes modalidades de afixação: I - direta ou impressa na própria embalagem; II - de código referencial; ou III - de código de barras. § 1º Na afixação direta ou impressão na própria embalagem do produto, será observado o disposto no art. 5º deste Decreto. § 2º A utilização da modalidade de afixação de código referencial deverá atender às seguintes exigências: I - a relação dos códigos e seus respectivos preços devem estar visualmente unidos e próximos dos produtos a que se referem, e imediatamente perceptível ao consumidor, sem a necessidade de qualquer esforço ou deslocamento de sua parte; e II - o código referencial deve estar fisicamente ligado ao produto, em contraste de cores e em tamanho suficientes que permitam a pronta identificação pelo consumidor. § 3º Na modalidade de afixação de código de barras, deverão ser observados os seguintes requisitos: I - as informações relativas ao preço à vista, características e código do produto deverão estar a ele visualmente unidas, garantindo a pronta identificação pelo consumidor; II - a informação sobre as características do item deve compreender o nome, quantidade e demais elementos que o particularizem; e III - as informações deverão ser disponibilizadas em etiquetas com caracteres ostensivos e em cores de destaque em relação ao fundo.
Art. 7º Na hipótese de utilização do código de barras para apreçamento, os fornecedores deverão disponibilizar, na área de vendas, para consulta de preços pelo consumidor, equipamentos de leitura ótica em perfeito estado de funcionamento. § 1ºOs leitores óticos deverão ser indicados por cartazes suspensos que informem a sua localização. § 2ºOs leitores óticos deverão ser dispostos na área de vendas, observada a distância máxima de quinze metros entre qualquer produto e a leitora ótica mais próxima. § 3º Para efeito de fiscalização, os fornecedores deverão prestar as informações necessárias aos agentes fiscais mediante disponibilização de croqui da área de vendas, com a identificação clara e precisa da localização dos leitores óticos e a distância que os separa, demonstrando graficamente o cumprimento da distância máxima fixada neste artigo.
Art. 8ºA modalidade de relação de preços de produtos expostos e de serviços oferecidos aos consumidores somente poderá ser empregada quando for impossível o uso das modalidades descritas nos arts. 5º e 6ºdeste Decreto. § 1ºA relação de preços de produtos ou serviços expostos à venda deve ter sua face principal voltada ao consumidor, de forma a garantir a pronta visualização do preço, independentemente de solicitação do consumidor ou intervenção do comerciante. § 2º A relação de preços deverá ser também afixada, externamente, nas entradas de restaurantes, bares, casas noturnas e similares.
Art. 9º Configuram infrações ao direito básico do consumidor à informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, sujeitando o infrator às penalidades previstas no Código de Defesa do Consumidor seguintes condutas: I - utilizar letras cujo tamanho não seja uniforme ou dificulte a percepção da informação, considerada a distância normal de visualização do consumidor; II - expor preços com as cores das letras e do fundo idêntico ou semelhante; III - utilizar caracteres apagados, rasurados ou borrados; IV - informar preços apenas em parcelas, obrigando o consumidor ao cálculo do total; V - informar preços em moeda estrangeira, desacompanhados de sua conversão em moeda corrente nacional, em caracteres de igual ou superior destaque; VI - utilizar referência que deixa dúvida quanto à identificação do item ao qual se refere; VII - atribuir preços distintos para o mesmo item; e VIII - expor informação redigida na vertical ou outro ângulo que dificulte a percepção.
Art. 10. A aplicação do disposto neste Decreto dar-se-á sem prejuízo de outras normas de controle incluídas na competência de demais órgãos e entidades federais. Parágrafo único. O disposto nos arts. 2º, 3º e 9º deste Decreto aplica-se às contratações no comércio eletrônico.
V – Lei nº 4.591/1964 (Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano).
Outras duas normas que recomendo ao estudo são a Lei nº 4.591/1964 (que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias) e a Lei nº 6.766/1979 (que cuida do parcelamento do solo urbano), que, por força da Lei nº 13.786/2018, passaram a tratar detalhadamente da resolução contratual decorrente do inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano.
No que concerne especificamente ao posicionamento evidenciado no início do texto sobre a validade da clausula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, em regime de incorporação imobiliária, indico a leitura dos artigos 35-A, 43-A e 67-A da Lei n 4.591/1966 e dos artigos 26-A, 32-A, 34 e 35 da Lei nº 6.766/1979.
Lei n 4.591/1966 (artigos 35-A, 43-A e 67-A).
Art. 35-A. Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: [...] III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário.
Art. 43-A. A entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada, não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador. § 1º Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo estabelecido no caput deste artigo, desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, poderá ser promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, corrigidos nos termos do § 8º do art. 67-A desta Lei. § 2º Na hipótese de a entrega do imóvel estender-se por prazo superior àquele previsto no caput deste artigo, e não se tratar de resolução do contrato, será devida ao adquirente adimplente, por ocasião da entrega da unidade, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato. § 3º A multa prevista no § 2º deste artigo, referente a mora no cumprimento da obrigação, em hipótese alguma poderá ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º deste artigo, que trata da inexecução total da obrigação.
Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente: I - a integralidade da comissão de corretagem; [...] § 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. § 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo. § 12. Transcorrido o prazo de 7 (sete) dias a que se refere o § 10 deste artigo sem que tenha sido exercido o direito de arrependimento, será observada a irretratabilidade do contrato de incorporação imobiliária, conforme disposto no § 2º do art. 32 da Lei nº 4.591/ 1964[4]. § 13. Poderão as partes, em comum acordo, por meio de instrumento específico de distrato, definir condições diferenciadas das previstas nesta Lei. § 14. Nas hipóteses de leilão de imóvel objeto de contrato de compra e venda com pagamento parcelado, com ou sem garantia real, de promessa de compra e venda ou de cessão e de compra e venda com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia, realizado o leilão no contexto de execução judicial ou de procedimento extrajudicial de execução ou de resolução, a restituição far-se-á de acordo com os critérios estabelecidos na respectiva lei especial ou com as normas aplicáveis à execução em geral.
Lei nº 6.766/1979 (artigos 26-A, 32-A, 34 e 35).
Art. 26-A. Os contratos de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de loteamento devem ser iniciados por quadro-resumo, que deverá conter, além das indicações constantes do art. 26 desta Lei: I - o preço total a ser pago pelo imóvel; II - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu beneficiário; III - a forma de pagamento do preço, com indicação clara dos valores e vencimentos das parcelas; IV - os índices de correção monetária aplicáveis ao contrato e, quando houver pluralidade de índices, o período de aplicação de cada um; V - as consequências do desfazimento do contrato, seja mediante distrato, seja por meio de resolução contratual motivada por inadimplemento de obrigação do adquirente ou do loteador, com destaque negritado para as penalidades aplicáveis e para os prazos para devolução de valores ao adquirente; VI - as taxas de juros eventualmente aplicadas, se mensais ou anuais, se nominais ou efetivas, o seu período de incidência e o sistema de amortização; VII - as informações acerca da possibilidade do exercício, por parte do adquirente do imóvel, do direito de arrependimento previsto no art. 49 do Código de Defesa do Consumidor[5], em todos os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do loteador ou do estabelecimento comercial; VIII - o prazo para quitação das obrigações pelo adquirente após a obtenção do termo de vistoria de obras; IX - informações acerca dos ônus que recaiam sobre o imóvel; X - o número do registro do loteamento ou do desmembramento, a matrícula do imóvel e a identificação do cartório de registro de imóveis competente; XI - o termo final para a execução do projeto referido no § 1º do art. 12 desta Lei e a data do protocolo do pedido de emissão do termo de vistoria de obras. § 1º Identificada a ausência de quaisquer das informações previstas no caput deste artigo, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do contrato e saneamento da omissão, findo o qual, essa omissão, se não sanada, caracterizará justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente. § 2º A efetivação das consequências do desfazimento do contrato, mencionadas no inciso V do caput deste artigo, dependerá de anuência prévia e específica do adquirente a seu respeito, mediante assinatura junto a essas cláusulas, que deverão ser redigidas conforme o disposto no § 4º do art. 54 do Código de Defesa do Consumidor.[6]
Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: [...] V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote.
Art. 34. Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. § 1º Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. § 2º No prazo de 60 (sessenta) dias, contado da constituição em mora, fica o loteador, na hipótese do caput deste artigo, obrigado a alienar o imóvel mediante leilão judicial ou extrajudicial, nos termos da Lei nº 9.514/1997.
Art. 35. Se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato, e tiver sido realizado o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará esse fato e a quantia paga no ato do cancelamento, e somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente, na forma do art. 32-A desta Lei, ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição no registro de imóveis. § 1º Ocorrendo o depósito a que se refere este artigo, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o interessado para vir recebê-lo no prazo de 10 (dez) dias, sob pena de ser devolvido ao depositante. § 2º No caso de não se encontrado o interessado, o Oficial do Registro de Imóveis depositará quantia em estabelecimento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil[7], em conta com incidência de juros e correção monetária. § 3º A obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela como condição para efetivação de novo registro, prevista no caput deste artigo, poderá ser dispensada se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no documento de distrato por elas assinado.
VI - Lei nº 6.830/1978 e Decreto nº 81.871/1978 (Regulamentação da profissão de corretor de imóveis).
Considerando a pertinência com o tema estudado, menciono a Lei nº 6.530/1978 que, ao revogar a Lei nº 4.116/1962, definiu novos parâmetros sobre a regulamentação da profissão de Corretor de Imóveis e o funcionamento dos órgãos de fiscalização.
Entre outros, indico a leitura dos artigos 2º a 4º da referida Lei:
Art. 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.
Art. 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária. Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.
Art. 4º A inscrição do Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica será objeto de Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.
No Decreto nº 81.871/1978, que regulamenta a Lei nº 6.830/1978, reputo importante a leitura dos seguintes artigos:
Art. 1º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição; ou II - ao Corretor de Imóveis inscrito nos termos da Lei nº 6.830/1978, desde que requeira a revalidação da sua inscrição.
Art. 2º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis e opinar quanto à comercialização imobiliária.
Art. 3º As atribuições constantes do artigo anterior poderão, também, ser exercidas por pessoa jurídica, devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Jurisdição. Parágrafo único. O atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição.
Art. 4º O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional.
Art. 5º Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.
VII – Resolução nº 1.256/2012 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).
Para encerrar, sua atenção para a Resolução nº 1.256/2012 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) que tornou obrigatório o arquivamento documentos referentes a lançamentos imobiliários, e respectivas incorporações, no respectivo Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Confira as regras estabelecidas nos artigos 1º a 3º:
Art. 1º - Cópias do contrato de prestação de serviços para venda de imóveis integrantes de lançamentos imobiliários e dos atos constitutivos da respectiva incorporação devidamente registrada no Cartório de Registro Imobiliário competente deverão ser arquivados no Regional antes da data de início das operações de venda ou de cadastramento de interessados.
Art. 2º - Nos contratos a que se refere o artigo 1º os profissionais e empresas inscritos no Regional terão de obedecer à tabela de honorários mínimos homologada pelo Regional. Parágrafo Único - Dos honorários a que se refere este artigo não poderão ser deduzidos valores para compensação de premiações por produtividade, taxas de gerenciamento, de coordenação ou qualquer outro tipo de desconto, seja a que título for.
Art. 3º - É vedado aos inscritos no Regional cobrarem de seus clientes, para si ou para terceiros, qualquer taxa a título de assessoria administrativa, jurídica ou outra, assim como devem denunciar ao Regional a cobrança de tais taxas quando feitas pelo incorporador, pelo construtor ou por seus prepostos.
VIII – Conclusão.
Como visto, todas as diretrizes normativas apontadas dão sustentabilidade ao posicionamento incialmente destacado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, em regime de incorporação imobiliária, é válida desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
IX – Jurisprudência.
Não deixe de conferir também os seguintes julgados sobre o tema:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES E RESTITUIÇÃO DE INDÉBITO. RECONSIDERAÇÃO. TRIBUNAL DE ORIGEM CONCLUIU QUE A VENDA EFETUADA EM ESTANDE DE VENDAS NÃO ENSEJA PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. DECISÃO EM DESACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM. AGRAVO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, na medida em que o recurso especial não encontra óbice na Súmula n. 5 e 7, ambas do STJ. Decisão agravada reconsiderada. 2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do Tema n. 938, pela sistemática dos recurso especiais repetitivos, firmou entendimento pela "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016) 3. Estando a decisão em confronto com a jurisprudência do STJ, o recurso especial comporta provimento. Entretanto, conforme se depreende do acórdão estadual, não é possível afirmar o cumprimento dos requisitos para a validade da cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, de modo que se mostra imprescindível o retorno dos autos ao Tribunal de origem para proceder a referida análise, de acordo com o entendimento do STJ, firmado em aludido recurso especial repetitivo 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em nova análise, dar provimento ao recurso especial para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem. (AgInt no REsp 1759237/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 07/12/2020, DJe 01/02/2021).
No mesmo sentido: AgInt no REsp 1886167/SP, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/10/2020, DJe 22/10/2020; AgInt no AREsp 1671125/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 24/08/2020, DJe 28/08/2020; AgInt no REsp 1865666/SP, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 05/08/2020; AgInt na Rcl 39335/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 05/05/2020, DJe 13/05/2020.
Veja ainda: RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).
[1] Incluído pela Lei nº 13.874/2019.
[2] Este artigo foi incluído no Código Civil pela Lei nº 12.236/2010.
[3] O inciso XIII foi adicionado ao caput do art. 6º do CDC pela lei nº 14.181/2021 (Lei do Superendividamento).
[4] § 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra.
[5] Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.
[6] § 4° As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão.
[7] O citado dispositivo (Art. 666, I, do Código de Processo Civil de 1973) corresponde ao inciso I, do art. 840 do Código de Processo Civil de 2015: Art. 840. Serão preferencialmente depositados: I - as quantias em dinheiro, os papéis de crédito e as pedras e os metais preciosos, no Banco do Brasil, na Caixa Econômica Federal ou em banco do qual o Estado ou o Distrito Federal possua mais da metade do capital social integralizado, ou, na falta desses estabelecimentos, em qualquer instituição de crédito designada pelo juiz;
