A Usucapião Extrajudicial é uma importante ferramenta disponível para a regularização imobiliária, servindo como um dos principais exemplos, lado a lado com o Inventário e com o Divórcio, da excelente utilização dos Cartórios Extrajudiciais na atualidade. Adiante discorremos sobre cinco importantes pontos sobre a Usucapião Extrajudicial:
1. O SERVIÇO É NOVO mas está completamente regulamentado - A Usucapião Extrajudicial é relativamente nova no ordenamento jurídico, sendo oriunda da alteração promovida pelo CPC/2015 na Lei de Registros Publicos (Lei 6.015/73) e encontra-se completamente regulamentada pelo Provimento CNJ 65/2017 e suas modificações, assim como pelas Normas locais de cada Corregedoria Geral da Justiça. Por tais motivos já não serve a alegação que como Advogado presenciei muito de que "o Cartório não está fazendo Usucapião Extrajudicial ainda pois não está regulamentada"...
2. ATA NOTARIAL É OBRIGATÓRIA - A Usucapião Extrajudicial tem duas importantes fases: a primeira etapa no Cartório de Notas para a realização da Ata Notarial e a segunda com a efetiva tramitação junto ao Cartório do Registro de Imóveis. Sem prejuízo do fato da versão Judicial não exigir a ATA NOTARIAL é fato que a versão Extrajudicial exige tal instrumento, sendo improcedentes - com acerto - todas as tentativas até o presente momento de dispensar a Ata Notarial para o procedimento;
3. PARTIPAÇÃO OBRIGATÓRIA DE ADVOGADO ou DEFENSOR PÚBLICO - Mesmo sendo feita em Cartório e, portanto, sem a necessidade de qualquer chancela JUDICIAL, presença de Juiz, Promotor etc, assim como audiências e/ou qualquer liturgia judicial, o procedimento extrajudicial necessita obrigatoriamente de ADVOGADO ou Defensor Público, para aqueles que não possam pagar pelos honorários advocatícios. É necessário pontuar aqui também - diferentemente do que pregam alguns autores - que o procedimento de Usucapião Extrajudicial pode ser feito inteiramente com isenção de custas/emolumentos, amparado pela Gratuidade de Justiça - sendo igualmente importante verificar como está regulamentada a concessão da gratuidade para os atos extrajudiciais em cada Estado, conforme o caso;
4. COMPETÊNCIA TERRITORIAL - A Usucapião Extrajudicial, diferentemente do Inventário Extrajudicial, não pode ser feita em qualquer Cartório de Notas ou qualquer Cartório do RGI: deve observar a competência territorial para a escolha do Cartório correto, tanto para a lavratura da necessária Ata Notarial quanto para a tramitação e registro da Usucapião, nos termos da regulamentação do CNJ. Importante ressaltar que o procedimento inteiro pode ser dirigido e acompanhado de forma ELETRÔNICA também como permite o Provimento CNJ 100/2020 que tratou da prática de atos notariais eletrônicos utilizando o sistema "e-Notariado";
5. O QUE ACONTECE SE A USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL NÃO TIVER SUCESSO? Nesse caso, frustrada inclusive a tentativa do Registrador de Imóveis em solucionar eventuais impasses, contando sempre com o auxílio dos Advogados envolvidos no caso, todo o processado deverá ser remetido para as vias próprias em sede judicial para que a solução seja dada pelo Magistrado, conforme inclusive previsão da regulamentação do CNJ.
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