EXCEPCIONAIS são as hipóteses onde a Lei permite a venda de imóvel por INSTRUMENTO / DOCUMENTO PARTICULAR dispensando a ESCRITURA PÚBLICA - já que a regra geral é a exigência da ESCRITURA PÚBLICA, feita por Tabelião de Notas. Ainda assim, até mesmo nas hipóteses onde o Instrumento Particular seja admitido, o REGISTRO PÚBLICO é necessário na medida em que o Sistema Registral Brasileiro só opera a transferência de imóveis mediante o REGISTRO no fólio registral. A regra encontra-se insculpida no art. 1.245 do Código Civil que apresenta uma das regras basilares que aprendemos por ocasião do estudo do Direito Notarial e Registral:

"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".

Na prática, muitos problemas imobiliários nascem de uma transação desastrosa feita através de Instrumento Particular, longe das vistas de um Tabelião de Notas, profissional capacitado que garantirá a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia do negócio.

O art. 108 do Código Civil apresenta uma das exceções à Escritura Pública: "Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a TRINTA VEZES o maior salário mínimo vigente no País".

É importante anotar que o valor referência de 30 (trinta) salários mínimos refere-se àquele atribuído pelo PODER PÚBLICO ao imóvel e não aquele atribuído pelas partes por ocasião da celebração do negócio, como inclusive já assentou o STJ desde 2015:

"RECURSO ESPECIAL - PROCEDIMENTO DE DÚVIDA SUSCITADO PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - DISCUSSÃO SOBRE A INTERPRETAÇÃO DO ART. 108 DO CC - PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS - ENTENDIMENTO PELA NECESSIDADE DE ESCRITURA PÚBLICA PARA REGISTRO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUJO VALOR DA AVALIAÇÃO PELO FISCO FOI SUPERIOR A TRINTA SALÁRIOS MÍNIMOS, AINDA QUE O VALOR DO NEGÓCIO DECLARADO PELAS PARTES TENHA SIDO INFERIOR. INSURGÊNCIA DA EMPRESA REQUERENTE DO REGISTRO. Hipótese em que o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis suscitou dúvida ao Poder Judiciário, referente à interpretação do art. 108 do CC. O oficial cartorário e a empresa requerente do registro divergem quanto ao valor a ser considerado para fins de incidência da regra legal em questão: para aquele, a escritura de compra e venda deve ser feita por instrumento público, já que o fisco municipal avaliou o imóvel em valor superior a 30 (trinta) salários mínimos; para esta, a escritura de compra e venda pode ser feita por instrumento particular, pois o valor do negócio declarado pelas partes no contrato foi inferior a 30 (trinta) salários mínimos. (...). 2. O art. 108 do CC se refere ao VALOR DO IMÓVEL, e não ao PREÇO DO NEGÓCIO. Assim, havendo disparidade entre ambos, é aquele que deve ser levado em conta para efeito de aplicação da ressalva prevista na parte final desse dispositivo legal. 3. A avaliação feita pela Fazenda Pública para atribuição do valor venal do imóvel é baseada em critérios objetivos previstos em lei, refletindo, de forma muito mais consentânea com a realidade do mercado imobiliário, o verdadeiro valor do imóvel objeto do negócio. 4. Recurso especial desprovido". (STJ - REsp: 1099480/MG. J. em: 02/12/2014)