A usucapião é uma maneira de aquisição originária de propriedade, por meio dela, o possuidor converte a sua posse em propriedade e passa de possuidor à proprietário do imóvel.
Tomar posse de um imóvel, ainda que seja para moradia, acarreta diversas questões que precisam ser analisadas com muito cuidado por advogado especialista em Usucapião, para dizer se é possível ou não o ingresso com uma ação de usucapião.
Ao contrário do que se possa pensar, o lapso temporal não é o único requisito a ser preenchido para que se consiga usucapir um bem imóvel, Há outros critérios que são exigidos pela lei, mas a boa notícia é que esse tempo pode ser menor do que 10 (dez) anos.
Neste artigo, explicaremos alguns detalhes e questões procedimentais que precisam ser atendidas, por quem deseja êxito na sua usucapião de um imóvel utilizado como moradia.
Como iniciou a posse do terreno?
A primeira situação a ser verificada é o fato que deu origem à posse do imóvel, isso por que para fins específicos da usucapião, não é qualquer posse que pode se converter em propriedade, sendo assim, a análise de um advogado especialista em usucapião é fundamental.
Analisemos um exemplo prático: um contrato de locação. Locador é o proprietário do imóvel, locatário é aquele que aluga o bem para moradia ou outra finalidade. O locador detém a propriedade e o locatário detém a posse. Porém, a posse do locatário não é apta a se converter em propriedade por meio da usucapião.
A usucapião exige a chamada posse ad usucapionem, diferente daquela do locatário. Ele detém apenas uma posse temporária vinculada a um contrato, ou seja, a uma relação jurídica. Enquanto a posse ad usucapionem surge de uma circunstância de fato, quando se toma a posse por desídia do proprietário. Sendo um fato, ela existe por si só e não se vincula a nenhuma relação jurídica precedente.
O mesmo se pode dizer em relação a um contrato de arrendamento rural. O arrendador tem a expectativa de que cedendo a posse do terreno para o arrendatário receba uma vantagem financeira como contrapartida. E da mesma forma se vincula a uma relação jurídica. Extinguindo-se o prazo do contrato, a posse passa a ser ilegítima, e o proprietário pode retomá-la a qualquer tempo.
E se ao final do contrato eu decidir não entregar o imóvel ao proprietário, essa posse pode ser convertida em usucapião? Neste caso, caso isso acontece, a sua posse é originária da quebra de um dever contratual, chamada no direito de posse precária, e que não pode ser convertida em propriedade por meio da usucapião mesmo com o decurso do tempo.
Situação similar é a do empregado caseiro que cuida da propriedade e reside em imóvel cedido pelo empregador, e localizado na propriedade ou próxima dela. Não é possível que essa posse seja convertida em propriedade, uma vez que atrelada a relação de emprego.
Também é importante que se destaque a situação da posse do terreno mediante atos violentos ou clandestinos:
O Art. 1.208. do Código Civil adverte que Não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância assim como não autorizam sua aquisição os atos violentos, ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade.
Quais são as características da posse para usucapião?
A primeira questão sobre a posse é verificar se ela é acompanhada do animus domini ou ânimo de dono. Não basta deter a posse, é preciso agir como se dono do imóvel fosse. Tem ânimo de dono aquele que adota um comportamento de proprietário e exerce todos os direitos atrelados à propriedade.
Ainda é preciso que a posse seja mansa e pacífica, aquela sem oposição ou interrupção. Ou seja, sem que o real proprietário do bem se oponha e ingresse judicialmente buscando a retomada da posse. É caracterizada pela indiferença do proprietário que permite tacitamente, por assim dizer, que o possuidor aja como se dono fosse.
Há uma conjunção de dois fatores, que são a inércia do proprietário atrelada a postura ativa do possuidor.
Como comprovar a posse do terreno na Usucapião?
Para comprovar a posse do terreno na usucapião é preciso que se relacione um bom material probatório para comprovar a posse e o seu tempo, de modo que o procedimento obtenha sucesso.
No direito, pode-se provar um fato de todas as maneiras possíveis, desde que não violem a lei e a moral.
Normalmente, são utilizadas as provas documental e testemunhal. Documentos que comprovem o tempo de posse, como por exemplo, uma conta de luz ou água, o carnê do IPTU, um comprovante de entrega no endereço da residência, etc. E, para complementar, o depoimento de testemunhas que possam afirmar o tempo e as características da posse também se mostra muito eficaz.
Em algumas situações será difícil comprovar a origem da posse, sendo necessário o auxílio de um advogado especialista em usucapião para analisar o caso e as formas de comprovação possíveis.
Após quanto tempo de posse consigo realizar a Usucapião?
Primeiramente, cabe esclarecer que o tempo não é o único critério a ser observado em uma ação de usucapião. Ele deve estar atrelado àquilo que foi explicado acima. Deve-se além do requisito tempo, atentar para as características da posse.
É preciso, de maneira geral, preencher os seguintes requisitos:
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Tempo de posse;
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Posse mansa e pacífica;
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Ânimo de dono.
Para análise destes requisitos, é fundamental o acompanhamento de um advogado. Ele irá verificar as situações específicas do caso, e propor qual a melhor solução e o melhor caminho a ser seguido.
Quanto ao tempo de posse, ele pode variar conforme a modalidade de usucapião. Vejamos a seguir quais as possibilidades quando o imóvel é usado como moradia.
Usucapião com 15 anos de posse
Caso haja a comprovação de que a posse existe há 15 (quinze) anos, é possível a realização da usucapião extraordinária. Pelo fato de exigir um tempo maior, os demais requisitos são mais flexíveis.
Conforme a previsão do Art. 1.238. do Código Civil, aquele que exerça a posse ininterrupta e sem oposição por 15 (quinze) anos, pode ingressar com a usucapião independente de justo título e de boa-fé.
Esta possibilidade de se conseguir a propriedade do imóvel caso o possua por 15 (quinze) anos exige apenas o requisito temporal associado à posse sem interrupções ou oposições, dispensando-se o justo título e a boa-fé. Basta comprovar o tempo e que a posse aconteceu de forma pacífica e contínua.
Usucapião com 10 anos de posse Imóvel usado para moradia ou produção
Ainda dentro da usucapião extraordinária, o legislador criou uma hipótese que beneficia quem tenha fixado sua moradia no imóvel ou nele tenha realizado obras de caráter produtivo. Neste caso, o período para aquisição da propriedade é de 10 (dez) anos.
Portanto, aquele que tenha fixado sua moradia no imóvel que detém a posse há 10 (dez) anos pode ingressar com o pedido de usucapião.
É bom que haja atenção para o fato de que nas modalidades acima descritas não há qualquer menção ao fato de o pleiteante ter ou não outro imóvel sob sua propriedade. Atendido o requisito temporal, juntamente com os demais exigidos pelo texto legal já é possível que haja o ingresso com o pedido.
Também não há qualquer limite imposto pela lei no que se refere à área a ser usucapida, diferente de algumas espécies de usucapião expostas na sequência.
Usucapião com 10 anos de posse justo título e boa-fé
Também é possível que se obtenha a usucapião com 10 (dez) anos de posse em um imóvel que não necessariamente seja utilizado como moradia. Mas nesse caso, os requisitos são aumentados. Além da posse é necessário que se comprove o justo título e a boa-fé, conforme expresso no Art. 1.242. do Código Civil.
Justo título significa a existência de algum instrumento que transmita a propriedade para o possuidor, porém padecendo de algum vício de ordem formal. Mesmo assim, acredita ele estar na condição de proprietário e age como se assim o fosse. Por exemplo, um contrato de promessa de compra e venda feita por alguém que não é o real proprietário do imóvel, mas que o comprador acredita que seja.
Pode acontecer, por exemplo, uma cadeia sucessória de contratos de compra e venda, sem que nenhum deles seja levado a registro. Aquele que adquiriu o bem por meio de um destes contratos particulares, mesmo que não seja do proprietário constante na matrícula do imóvel, está munido de justo título. Preenchendo os demais requisitos, pode sim ingressar com a usucapião.
É possível ainda que o tempo de posse do atual possuidor seja somado com o dos possuidores anteriores que tiverem justo título para fins de aquisição da propriedade por usucapião.
Boa-fé é a ignorância de que há algum vício ou fato que lhe impeça de adquirir a coisa. Em outras palavras, é o sentimento de estar agindo conforme os ditames da lei.
É possível fazer Usucapião com apenas 5 anos de posse?
Se o domínio do imóvel tiver sido adquirido de maneira onerosa (mediante pagamento), com registro do título de transmissão, mas que depois a transcrição tiver sido cancelada em cartório, e nele tiver sido fixada moradia ou obras de caráter produtivo, o tempo de posse exigido é de 5 (cinco) anos.
Existe, também, a possibilidade de que aquele que não possua outro imóvel em sua propriedade busque a usucapião de imóvel residencial de que detenha posse há 5 (cinco) anos, e que esteja localizado na área urbana.
Neste caso, é preciso que a área a ser usucapida não seja superior a 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), que o imóvel seja utilizado pela sua moradia ou da sua família, e que não seja proprietário de outro imóvel rural ou urbano.
É importante que se diga que a metragem a ser considerada é a do terreno e não do imóvel residencial nele construído.
Aqui um detalhe importante: se o usucapiente for proprietário de outro imóvel urbano ou rural, não poderá requerer a usucapião nesta modalidade, o que não impede que o faça por outro caminho. Mas se assim o quiser, terá de comprovar por meio de uma Certidão Negativa emitida pelo Registro de Imóveis que não possui outro imóvel em sua esfera patrimonial.
É possível Usucapião com 5 anos de posse em imóvel rural?
Caso o imóvel esteja localizado na zona rural, os requisitos se alteram um pouco. Essa hipótese é para quem tenha posse e fixado residência em uma localidade no campo.
O tempo exigido são os mesmos 5 (cinco) anos. Porém, a metragem da área deve ser de no máximo 50 (cinquenta) hectares. Se exige também que a propriedade seja produtiva, que se tenha fixado moradia naquele lugar e que não seja proprietário de nenhum outro imóvel urbano e rural.
Usucapião Coletiva 5 anos de posse
A usucapião coletiva é uma modalidade criada para abranger os conjuntos habitacionais informais formados sobre um mesmo terreno.
Se os moradores não forem proprietários de outro terreno e a área de cada um seja inferior a 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados), eles podem coletivamente ingressar com o pedido de usucapião.
Para estabelecer a metragem deve-se considerar a divisão de todo terreno pelo número de moradores. A fração atribuída a cada um deles é que não pode ultrapassar os 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados).
Usucapião com 2 anos de posse abandono do lar
Caso a posse seja feita após o abandono do lar de um parceiro, o cônjuge que permanece no imóvel após o outro abandonar o lar, poderá ingressar com usucapião após 2 (dois) anos do início da posse.
Esta modalidade foi inserida no Código Civil pela Lei 12.424 de 2011. Prevê que aquele que exercer por 2 (dois) anos ininterruptos e sem oposição, posse direta e exclusiva, sobre imóvel urbano de até 250m2 (duzentos e cinquenta metros quadrados) utilizado para moradia sua ou de sua família, cuja propriedade dividia com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, poderá adquirir o domínio desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Qualquer bem pode ser objeto da usucapião?
Nem todos os bens podem ser objeto de um processo de usucapião. O Art. 191, parágrafo único da Constituição Federal estabelece que os imóveis públicos não podem ser adquiridos por usucapião. Mesmo que alguém tenha fixado residência em um terreno que pertence ao poder público, é, via de regra, impossível que consiga a usucapião.
Mesmo que seja tolerado pelo poder público, por qualquer motivo que seja, a qualquer momento poderá requerer a retomada da posse.
Posso usucapir imóvel com restrição na matrícula devido a dívida do proprietário?
O que acontece quando, por exemplo, o imóvel está penhorado devido a existência de um processo judicial em curso contra o proprietário? É preciso que se pague o débito para que a usucapião seja procedente?
Não. Isso por que a usucapião é um modo originário de aquisição de propriedade. Não ocorre uma transferência da propriedade do antigo ao novo proprietário, e sim apenas a aquisição pelo último por conta do decurso do tempo e da posse. De modo que não há qualquer vínculo entre a antiga propriedade e a que passa a existir.
Ao adquirir o imóvel por usucapião, o novo proprietário o receberá livre de qualquer impedimento relacionado ao antigo proprietário, extinguindo-se, desta forma, qualquer penhora ou hipoteca existente sobre o bem.
E se a posse se originou de uma invasão ou ocupação? Posso requerer a usucapião?
Primeiro é preciso se analisar, junto a um advogado especializado, quais foram as circunstâncias do fato que se está chamando de invasão. Se a invasão do imóvel foi derivada de violência, a posse é injusta uma vez que o invasor sabe da oposição do proprietário, e então não pode ser convertida em propriedade.
Se a invasão foi feita sem violência, deve-se analisar o caso concreto. Se a qualquer momento o proprietário requerer que a área seja desocupada, da mesma forma a posse passa a ser injusta, e a usucapião não é mais uma medida possível. A partir do instante em que o proprietário se opõe à posse de outro, ela deixa de ser mansa e pacífica. Como vimos acima, é um dos requisitos que precisa ser atendido.
É necessário sempre analisar o contexto dos fatos. O terreno invadido pode vir a ser usucapido, mas sempre observando se a posse se mantém mansa e pacífica e sem interrupções, e se o proprietário fica na posição de inércia diante da utilização do imóvel por outra pessoa.
Suponhamos que alguém tenha invadido um imóvel residencial aparentemente abandonado e nele venha a residir, tomando posse dele. Passado o lapso temporal de 5 (cinco) ou 10(dez) anos, a depender da circunstância, se o proprietário não se opuser a essa posse ela poderá ser convertida em propriedade por meio de uma ação de usucapião.
Mas, então, posso pedir usucapião se fixei moradia há mais de 10 anos?
É possível sim com 10 (dez) anos de posse requerer a usucapião de um bem imóvel. Mas, conforme explicado acima, o requisito do tempo não é o único a ser observado.
Se a posse existe há mais de 10 (dez) anos, vários caminhos podem ser tomados para conseguir a usucapião. Uns mais difíceis e longos, e outros mais tranquilos e rápidos.
O primeiro passo é procurar um advogado especialista em usucapião e explicar a ele detalhadamente o seu caso para que ele possa avaliar e te fornecer as informações necessárias e esclarecer dúvidas eventualmente existentes.
