A questão da desistência de financiamento com devolução de parcelas pagas ganhou novos contornos com a Lei 13.786/2018, conhecida como "Lei dos Distratos". É importante destacar que a jurisprudência uníssona afirma que a referida Lei não se aplica a casos onde o contrato tenha sido firmado antes da nova legislação (publicada em 28/12/2018), prevalecendo, dessa forma, o entendimento sedimentado no STJ, segundo o qual deverá haver devolução de parte das parcelas pagas pelo adquirente/consumidor, como exemplifica com o costumeiro acerto a jurisprudência do TJRJ:
"0050159-77.2016.8.19.0002 - APELAÇÃO. J. em: 09/09/2021. APELAÇÃO CÍVEL. NEGÓCIO JURÍDICO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DESISTÊNCIA IMOTIVADA. PROMITENTE COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (VINTE E CINCO POR CENTO). ENTENDIMENTO CONSOLIDADO. JURISPRUDÊNCIA. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. IMEDIATA RESTITUIÇÃO (SÚMULA 543 DO STJ). DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. (...). 1 - O promitente-comprador, por motivo de dificuldade financeira, pode ajuizar ação de RESCISÃO CONTRATUAL, objetivando, também reaver o REEMBOLSO dos valores vertidos. 2 - (...). 3- A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou a orientação que deve ser estabelecida a RETENÇÃO DE 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com a finalidade de indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 4 - O percentual a ser devolvido tem como base de cálculo todo o montante vertido pelo promitente-comprador, nele se incluindo as parcelas propriamente ditas e as arras. 5- E A RESTITUIÇÃO DEVE SER IMEDIATA, não comportando parcelamento, nos termos da Súmula nº 543 do STJ. (...). 7 - Dano moral configurado. (...)".
Não restam dúvidas que a nova legislação representou situação mais gravosa para o Consumidor, como destaca o ilustre professor FLAVIO TARTUCE (Manual de Direito do Consumidor. 2021):
"Sobre a Lei 13.786/2018, conhecida como 'Lei dos Distratos', estabelece ela penalidades de 25% a 50% do valor pago, para os casos de inadimplemento do contrato por parte dos adquirentes. Na verdade, essas multas superam em muito o que vinha sendo aplicado pela jurisprudência superior entre 10% a 25% , e, sendo exageradas e desproporcionais, o que depende de análise de acordo com as peculiaridades do caso concreto, será imperiosa a sua redução, novamente com base no art. 413 do Código Civil".
Sem prejuízo, importa destacar que, nos contratos onde vigente a nova legislação, pelo menos até o presente momento, a jurisprudência caminha pela aplicação das novas regras - ainda que mais gravosas - em prejuízo do Consumidor, como também revela a jurisprudência paulista:
"CONTRATO Compra e venda de imóvel em construção Empreendimento sujeito ao regime de patrimônio de afetação Desistência do negócio por parte dos compromissários compradores Parcela de retenção Súmula 1 TJSP - Súmula 543, STJ Cláusula penal de retenção de 50% do valor adimplido que não se reputa abusiva no caso concreto, sendo também permitida pela lei do distrato aplicável à espécie (art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/64, acrescido pelo art. 2º, da Lei nº 13.786/18) Sentença mantida Recurso desprovido". (TJSP. 1015272-76.2021.8.26.0100. J. em: 08/10/2021)
