SÓ VALE SE ESTIVER REGISTRADO NO CARTÓRIO - certamente alguém aqui já ouviu essa frase, que tem grandes chances de decorrer da premissa basilar que "SÓ É DONO QUEM REGISTRA". Tal regra é corolário dos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, que estabelecem:
"Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o REGISTRO no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código".
"Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel".
Não por outra razão sempre CONCLAMEI aos adquirentes de imóveis, depois de lavrada sua ESCRITURA PÚBLICA fossem imediatamente ao Cartório do RGI para registrar sua propriedade, agasalhando seu direito com a publicidade, segurança jurídica, oponibilidade e demais atributos que somente o registro confere. De toda forma, sabemos que nem sempre assim agem os que adquirem imóveis (e olha que tem gente que compra imóveis e nem mesmo Escritura faz, sujeitando seu patrimônio a maiores riscos ainda).
Já tivemos oportunidade de recepcionar caso onde o consulente descobriu que seu imóvel, habitado há mais de 20 (VINTE) ANOS não existia no Cartório, onde nem mesmo existia a matrícula do mesmo. "CARAMBA, que situação!" - você deve estar pensando. Efetivamente, algumas soluções podem ser cabíveis para casos assim, merecendo um estudo debruçado sobre a documentação e o relato do caso, porém como sugerimos no caso em questão, há grandes chances da USUCAPIÃO ser uma solução para o caso.
Como já falamos algumas vezes aqui, o fato de não constar no Cartório do RGI a matrícula do imóvel não é e nem poderia ser impeditivo para a regularização mediante Usucapião - tanto pela via JUDICIAL quanto pela via EXTRAJUDICIAL - mormente considerando que em alguns casos o objeto/imóvel pretendido pode ser parte de um objeto/imóvel maior, ou ainda, uma unidade de um empreendimento não regularizado. Em outros casos - ainda mais raros - pode ser caso até de USUCAPIÃO TABULAR (como já tivemos oportunidade de falar aqui, onde os requisitos e peculiaridades são ainda mais diferenciados para ensejar sua aplicação).
A Usucapião é uma excelente de forma de regularizar a propriedade imobiliária e conhecer seus requisitos e peculiaridades, casos para aplicação é importantíssimo para aplicar ao caso concreto.
A jurisprudência do TJPR ratifica o entendimento de que ainda que inexistente a matrícula/registro do imóvel pretendido para Usucapião, esta poderá ser um caminho na busca da regularização da propriedade:
"TJPR. 0005737-38.2014.8.16.0077. J. em: 16/03/2020. APELAÇÃO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO POR INÉPCIA DA PETIÇÃO INICIAL. AUSÊNCIA DE JUNTADA DA MATRÍCULA DO BEM USUCAPIENDO E DE ALGUNS DOS IMÓVEIS CONFINANTES. IRRELEVÂNCIA. CUMPRIMENTO DE TODOS OS REQUISITOS EXIGIDOS PELO ARTIGO 219 E 220 DO CPC. BEM DEVIDAMENTE INDIVIDUALIZADO POR MEIO DE MEMORIAL DESCRITIVO. CERTIDÕES ATESTANDO A INEXISTÊNCIA DE MATRÍCULA, MAS APENAS DE TRANSCRIÇÃO DO IMÓVEL ORIGINÁRIO, QUE DEU ORIGEM AO LOTEAMENTO. AUSÊNCIA DE ÓBICE AO PROCESSAMENTO E AO JULGAMENTO DA AÇÃO. SISTEMA DE MATRÍCULAS VIGENTE APENAS A PARTIR DE 1.973. APELO CONHECIDO E PROVIDO".
