POXA mas bem na hora do velório? SIM, entre tantos cochichos e sussurros, lamentações muitas coisas relacionadas ao morto podem estar vindo à tona, além de FILHOS não conhecidos que agora terão direito à herança outro fato não tão inusitado pode ser a descoberta de que aquele bem ocupado há anos não tem registro no Cartório como PROPRIEDADE mas se trata de um bem cuja PROMESSA DE COMPRA E VENDA foi assinada lá pela década de 50 e agora fica a dúvida que não será enterrada como "de cujus": como fica isso agora? Dá para ser resolvido por INVENTÁRIO? USUCAPIÃO? ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA?
Como se observa do art. 1.225 do atual CCB o "direito do promitente comprador do imóvel" foi consagrado como Direito Real. Nesse sentido, possui carga patrimonial, importância econômica, cuidando-se, dessa forma, de direito transmissível aos seus sucessores. Pode, embora não seja obrigatório, compor o acervo hereditário transmitido ao seus herdeiros. Na verdade, a pretensão da obtenção da Escritura Definitiva pode ser manejada diretamente pelos seus sucessores em face do promitente vendedor, através de Ação de Adjudicação Compulsória como já reconheceu o TJRJ, salientando que nesses casos o Inventário é mesmo desnecessário:
"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - IMÓVEL - QUITAÇÃO DO PREÇO - ÓBITO DO PROMITENTE COMPRADOR - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA - APELO DA PARTE AUTORA - AUSÊNCIA DE INVENTÁRIO - ESCRITURA DEFINITIVA EM NOME DO FALECIDO - POSSIBILIDADE - ESPÓLIO REPRESENTADO PELA VIÚVA MEEIRA - LEGITIMIDADE ATIVA - DESNECESSIDADE DE PRÉVIO INVENTÁRIO - REFORMA DA SENTENÇA QUE SE IMPÕE. A adjudicação compulsória tem por objetivo transferência de bem imóvel, com registro junto ao cartório imobiliário, quando o adquirente não obtém, consensualmente, a escritura definitiva. Para tanto, é necessário um instrumento contratual válido, ausência de cláusula de arrependimento e quitação do preço. Na hipótese em tela, houve o preenchimento das condições exigidas para o acolhimento do pedido de adjudicação. A autora é parte legítima para figurar no polo ativo da demanda, sendo desnecessário o prévio inventário. Precedentes deste Tribunal. (...). Reforma da sentença que se impõe. Parcial provimento ao recurso". (TJRJ. 02356970320178190001. J. em: 18/08/2020)
É importante destacar que, em muitos casos, outra solução pode se descortinar: a USUCAPIÃO - inclusive a EXTRAJUDICIAL, manejada diretamente em Cartório, sem PROCESSO JUDICIAL, com muito mais vantagens e benefícios - já que se os requisitos para a Usucapião estiverem preenchidos, não podem os interessados serem obrigados a escolher a forma mais complexa e morosa para a regularização imobiliária, como já reconhece a jurisprudência do Conselho da Magistratura do TJRJ em diversos precedentes:
"0121701-90.2018.8.19.0001. J. em: 05/08/2021. REMESSA NECESSÁRIA. DÚVIDA SUSCITADA PELO OFICIAL DO CARTÓRIO DO 9º OFÍCIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA COMARCA DA CAPITAL/RJ. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL (...). IMPERTINÊNCIA DA EXIGÊNCIA DE JUSTIFICAÇÃO DO ÓBICE À CORRETA ESCRITURAÇÃO DAS TRANSAÇÕES (...). AINDA QUE FOSSE CABÍVEL NA HIPÓTESE SUB EXAMINE, A ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA, NÃO SE PODE NEGAR À PARTE INTERESSADA A VIA ADMINISTRATIVA DA USUCAPIÃO SE JÁ IMPLEMENTADOS TODOS OS SEUS REQUISITOS LEGAIS. (...)" .
