MUITA GENTE AINDA compra imóvel com Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda e/ou Instrumento Particular de Cessão de Direitos Aquisitivos egressos de Promessa de Compra e Venda (ou qualquer outro nome semelhante que sugira o mesmo tipo de negociação). Fato é que esse "costume" pode gerar diversos problemas (e custos!!!) na hora da regularização imobiliária para alcançar o tão almejado RGI. Em outras palavras, o barato pode sair caro... de toda forma, com tantos anos de experiência podemos dizer com segurança que é uma situação que não vai mudar...
É bom deixar registrado que a Lei permite sim a negociação feita com INSTRUMENTO PARTICULAR (vide art. 108 do Códex), porém apenas e exclusivamente dentro das exceções, já que a regra legal é que a ESCRITURA PÚBLICA (título) é necessária para as negociações imobiliárias, sendo inafastável a necessidade do REGISTRO PÚBLICO (modo) para o nascimento do Direito Real Imobiliário (art. 1.227 e art. 1.245 do CCB).
Voltando ao caso peculiar de aquisição mediante Promessa de Compra e Venda e até mesmo por Cessão dos Direitos Aquisitivos (que no caso, são contratos preliminares, lavrados na impossibilidade da lavratura da Escritura Definitiva - seja lá por qual motivo seja) seria justa e válida eventual exigência do Oficial de Registros condicionado o registro da ESCRITURA DEFINITIVA à apresentação e registro dos contratos preliminares, inclusive exigindo o pagamento dos respectivos e hipotéticos IMPOSTOS DE TRANSMISSÃO - ITBI pelas operações?
A RESPOSTA é "depende".... sim, depende: se o ELO DA CONTINUIDADE for quebrado, a exigência será válida; se for preservado o elo de continuidade, não deverá mesmo haver qualquer exigência de registro das promessas e/ou cessões anteriores e muito menos exigência de recolhimento de impostos. O Enunciado 8º do E. Conselho da Magistratura do TJRJ espanca as dúvidas:
"8 - Desnecessária a exigência do registro da promessa de compra e venda para fins de registro de escritura definitiva de compra e venda, desde que preservada a cadeia sucessória dominial, e respeitado o Princípio da Continuidade Registral".
CABE AQUI pontuar também que as Promessas de Compra e Venda e as respectivas cessões sem registro imobiliário ostentarão apenas carga de DIREITOS PESSOAIS e não DIREITOS REAIS, natimortas dessa forma quaisquer alegadas incidências tributárias que sustentem exigência de recolhimento de ITBI, já que fato gerador para tanto não nasceu.
POR FIM, ilustra com acerto a jurisprudência do Elevado Conselho da Magistratura Fluminense que também crava o entendimento, afastando a obrigatoriedade do registro dos contratos preliminares e de recolhimento de ITBI:
"TJRJ. 0004334-30.2018.8.19.0006. J. em: 17/06/2021. REEXAME NECESSÁRIO. DÚVIDA REGISTRAL SUSCITADA PELO CARTÓRIO DO 2º OFÍCIO DA COMARCA DE BARRA DO PIRAÍ/RJ. REQUERIMENTO DE REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. EXIGÊNCIA DE PRÉVIO REGISTRO DOS CONTRATOS PARTICULARES MENCIONADOS NA ESCRITURA DEFINITIVA E COMPROVAÇÃO DO RECOLHIMENTO DOS IMPOSTOS DE TRANSMISSÃO E EMOLUMENTOS RESPECTIVOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA DÚVIDA. (...). DESNECESSÁRIO O REGISTRO DOS CONTRATOS PRELIMINARES. INOCORRÊNCIA DE RUPTURA NA CADEIA DOMINIAL. OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA CONTINUIDADE REGISTRAL. APLICAÇÃO DO ENUNCIADO Nº 8 EM MATÉRIA DE REGISTRO PÚBLICO DO CONSELHO DA MAGISTRATURA. SENTENÇA QUE SE CONFIRMA EM REEXAME NECESSÁRIO".
