Figura 1: Fechando negócio imobiliário
A venda fiduciária de imóvel é uma prática bastante comum no mercado imobiliário brasileiro, pois não requer a intervenção do Judiciário, e sua execução é muito flexível no caso de inadimplemento do devedor, tendo assim maior praticidade no procedimento. Consolide Em suma, a alienação fiduciária é o documento legal em que o devedor transmite o imóvel ao credor para garantia das dívidas assumidas. Em outras palavras, o credor (banco) obtém a propriedade dos bens dados em garantia, mas não todos.
Nesse caso, o imóvel adquirido ainda serve como garantia da dívida e só será registrado em nome do comprador quando este pagar a totalidade do imóvel adquirido.
No entanto, quando o devedor não puder pagar a parcela estipulada no contrato, e o devedor deixar de pagar no prazo de 15 dias, o credor fiduciário poderá passar pelos procedimentos de incorporação do patrimônio fiduciário.
Neste artigo, discutiremos o que é propriedade fiduciária, o método de trabalho da fusão em nome dos credores, as etapas a serem seguidas neste procedimento e o papel dos advogados especialistas em leilões na fusão fiduciária.
Propriedade fiduciária
Propriedade fiduciária refere-se ao direito do devedor de ser transferido para o credor, desde que a titularidade seja registrada no registro de escrituras no âmbito da garantia. Neste caso, o devedor retém a propriedade direta, mas não retém a propriedade. Em outras palavras, não há disponibilidade de commodities.
Desta forma, o devedor pode usufruir dos benefícios. No entanto, em caso de inadimplência, o credor pode possuir integralmente os bens. Após o pagamento de todas as prestações, a propriedade passa a ser propriedade total do devedor.
Em caso de inadimplemento, o devedor será citado fora da lei a pagar as parcelas vencidas no prazo de 15 dias.
Se o devedor não pagar a dívida no prazo prescrito, o patrimônio fiduciário será incorporado. Este procedimento é uma etapa intermediária do procedimento de execução extrajudicial. O credor (neste caso, a instituição financeira) providenciará o registro dos atrasos da incorporação imobiliária em seu nome 30 dias após o término do prazo de pagamento, e registrará o contrato matéria no cartório de registro de imóveis, assim, iniciar o processo de reintegração de posse do imóvel.
Em outras palavras, a consolidação de propriedade é o processo pelo qual o credor retoma a propriedade. No entanto, o credor deve leiloar o imóvel para obter fundos suficientes para pagar a dívida e repassar o valor restante ao devedor. O credor não pode ficar com o imóvel em hipótese alguma e qualquer cláusula a esse respeito é inválida.
Figura 2: Mão de homem segurando uma casa
Etapas necessárias
Quando o devedor deixa de pagar as parcelas estipuladas no contrato, o credor deve seguir alguns passos para iniciar o processo de incorporação. eles são:
Intimação: A pedido do agente fiduciário, o cartório de registro de imóveis responsável convocará o principal ou seu representante legal ou agente oficialmente designado para pagar no prazo de quinze dias a parcela devida e o pagamento devido antes da data de pagamento, juros regulares, multas e outras taxas contratuais , taxas legais, incluindo impostos, doações de condomínio atribuíveis ao imóvel e taxas de cobrança e intimação.
A intimação é executada a pedido do cartório de registro de imóveis pelo registro de contratos e documentos da área onde a pessoa que deveria receber a intimação é executada fora da lei, ou por via postal, e o recebimento é confirmado.
Caso o cliente não seja encontrado, o cartório de registro de imóveis emitirá intimação por no mínimo três dias em um dos jornais locais de maior tiragem ou em local de transporte conveniente, caso não haja jornal diário.
Demais partes
Averbação e pagamento de impostos: Após 15 dias, caso a dívida não seja quitada, a incorporação imobiliária será indicada em nome do agente fiduciário na matrícula do imóvel, com base na certidão de pagamento do agente fiduciário e do ITBI.
Leilão: Após o cadastro e o pagamento das eventuais taxas, o credor deverá levar o imóvel a leilão extrajudicial. O devedor deve ser informado da data, hora e local do leilão, pois antes da data do segundo leilão, o devedor tem o direito de preferência na compra do imóvel pelo preço correspondente ao valor da dívida e despesas.
Se no primeiro leilão o lance mais alto for inferior ao valor do imóvel, valor do imóvel e respectivos padrões de revisão, o segundo leilão será realizado nos próximos quinze dias.
No segundo leilão, será aceito o lance mais alto, desde que igual ou superior ao valor da dívida, despesas, prêmios de seguros, honorários advocatícios (incluindo impostos) e doações condominiais.
É extremamente importante notificar adequadamente o devedor de todos os detalhes relacionados ao leilão, pois a ausência de uma intimação pode resultar no cancelamento do leilão de bens.
Quitação da dívida: No prazo de cinco dias após o leilão do bem, o credor deve entregar o dinheiro que sobrou ao devedor.
Se, no segundo leilão, o lance mais alto não for igual ou superior ao valor da dívida, despesas, prêmios de seguro, honorários advocatícios (incluindo impostos) e contribuições de condomínio, a dívida é considerada extinta, e o administrador não é. Haverá mais obrigações de entregar o valor excedente ao devedor fiduciário. Nesse caso, o credor deverá pagar a dívida ao devedor no prazo de cinco dias a partir da data do segundo leilão.
Advogado especialista
Resolver suas dúvidas com um advogado especializado em recuperação de dívidas é importante tanto para os credores que desejam restaurar seu crédito quanto para os inadimplentes que não desejam perder seus bens para pagar suas dívidas
Esse profissional pode ajudar os credores a cumprirem todos os procedimentos de maneira adequada, evitar a falta de intimações e outras questões que possam ocasionar a suspensão do leilão de imóveis, e oferecer amplas oportunidades para os inadimplentes já sabendo o local, data e hora do leilão antes do leilão para negociar com o credor a dívida.
Além disso, ao dirimir dúvidas com advogados especializados em recuperação de crédito, o inadimplente pode obter mais informações sobre como renegociar dívidas com credores, regular sua situação antes dos leilões imobiliários e retirar seu nome dos serviços de proteção. SPC e Serasa.
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Fonte: https://hermidamaia.adv.br/blog/recuperação-credito/propriedade-fiduciariaeconsolidacao.html
