Construir ou adquirir uma casa própria é o sonho de muitas famílias brasileiras. Ter um lugar para chamar de seu, e principalmente fugir do aluguel.

Nos últimos anos, os financiamentos imobiliários se tornaram muito acessíveis à população em geral. Principalmente com a criação de programas públicos com juros baixos e prazos extremamente estendidos. Há modalidades disponíveis no mercado cujo prazo de pagamento ultrapassa os 15 anos.

A falta de planejamento pode fazer com que o sonho se torne um verdadeiro pesadelo, e o adquirente enfrente inúmeros problemas, e até mesmo acabe por perder o imóvel financiado em um leilão.

Índice do artigo:

  1. Como funciona o financiamento de imóveis?

  2. Quais são as espécies mais comuns de garantia nos financiamentos imobiliários?

  3. O que é a hipoteca no financiamento imobiliário?

  4. O que é a alienação fiduciária no financiamento imobiliário?

  5. É possível vender um imóvel com alienação fiduciária?

  6. O que ocorre quando não se paga um financiamento bancário?

  7. Com quantas parcelas atrasadas o imóvel pode ser retomado?

  8. Quando um imóvel pode ir a leilão?

  9. Quanto tempo o imóvel demora para ir a leilão?

  10. Como recupero meu imóvel retomado pela Caixa?

  11. Meu imóvel foi comprado por outra pessoa em leilão, tenho direito a receber o dinheiro de volta?

  12. Como não deixar o imóvel ir a leilão?

 

 

Como funciona o financiamento de imóveis?

O financiamento de imóveis é um contrato por meio do qual a instituição financeira empresta dinheiro ao cliente para a construção ou aquisição de um imóvel. O valor do empréstimo é liberado já atrelado à negociação, não podendo haver a sua utilização em outra finalidade.

No momento de determinar o patamar de juros a serem estipulados sobre o financiamento, o banco utiliza uma variável que leva em conta os fatores tempo de pagamento e risco do financiamento.

Para garantir que a negociação não tenha risco de inadimplência, o imóvel construído ou adquirido com os recursos do empréstimo fica vinculado à instituição bancária até o fim do pagamento das parcelas, em outras palavras, ele é dado como garantia.

O contratante então paga mensalmente uma pequena porção do valor do empréstimo, acrescido dos juros, impostos, e demais taxas relacionadas à negociação. Ao final, havendo correto pagamento encerra-se o contrato e o tomador do empréstimo passa a detê-lo sem qualquer impedimento, podendo aliená-lo ou dispor dele como bem entender.

Quais são as espécies mais comuns de garantia nos financiamentos imobiliários?

Ao efetuar o empréstimo, a agência bancária assume sempre o risco de que o dinheiro emprestado não seja pago, e o contrato acabe gerando prejuízo.

Para evitar isso, pode haver a vinculação do contrato a alguma espécie de garantia de pagamento. Conforme prevê a Lei 9.514:

Art. 17. As operações de financiamento imobiliário em geral poderão ser garantidas por:
I hipoteca;
II cessão fiduciária de direitos creditórios decorrentes de contratos de alienação de imóveis;
III caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis;
IV alienação fiduciária de coisa imóvel.

As garantias nada mais são do que restrições ao poder do contratante sobre o imóvel, e de certa forma uma ingerência da instituição financeira na propriedade daquele bem.

As mais comuns são a hipoteca e a alienação fiduciária, sobre as quais falaremos a seguir.

O que é a hipoteca no financiamento imobiliário?

A hipoteca é um direito real de garantia, por meio do qual a posse do bem imóvel permanece com o devedor assegurando-se ao credor a preferência para o pagamento de uma dívida.

Uma das principais características da hipoteca é que ela adere à coisa. Quer dizer que mesmo ocorrendo a venda do imóvel, uma vez registrada a hipoteca ela continua existindo com a mudança de domínio do bem.

A hipoteca pode ser vinculada a um bem como garantia de uma dívida não necessariamente ligada à sua construção ou aquisição, e ainda para garantir a dívida de uma terceira pessoa que não o proprietário.

O que é a alienação fiduciária no financiamento imobiliário?

O conceito da alienação fiduciária está previsto no Art. 22 da Lei 9.514/1997, que dispõe:

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Explicando de uma maneira mais clara, e observando o objeto do nosso estudo que são os financiamentos imobiliários, pela alienação fiduciária a propriedade do imóvel fica vinculada ao pagamento do empréstimo. Ela permanece sendo da instituição financeira (fiduciário) e somente passa ao tomador do empréstimo (fiduciante) quando há o pagamento integral das parcelas.

Com a constituição de alienação fiduciária, a posse direta do imóvel passa a o fiduciante (tomador do empréstimo). Entretanto a instituição financeira fica com a posse indireta, de acordo com o disposto na Lei 9.514:
Art. 23, Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

O contratante do empréstimo fica na posse direta do imóvel, porém haverá uma menção na Matrícula sobre a existência do financiamento e da alienação fiduciária, limitando o seu direito de livre disposição do bem.

Caso haja atraso no pagamento, o banco poderá solicitar ao oficial do Registro de Imóveis que proceda com a notificação do devedor para satisfazer o débito no prazo de 15 dias. Não havendo o pagamento, o oficial fará averbação na Matrícula do Imóvel no sentido de consolidar a propriedade em nome do fiduciário, mediante apresentação do comprovante de pagamento do imposto devido.

Após a consolidação da propriedade em seu nome, no prazo de 30 dias, a instituição financeira deverá promover o leilão do imóvel, conforme disposto no Art. 27 da Lei 9.514:

Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

O fiduciante tem direito a receber a diferença entre o valor de venda do imóvel e o débito restante, bem como deve ser indenizado pelas benfeitorias que houver feito no imóvel.

É possível vender um imóvel com alienação fiduciária?

Ainda que a constituição de alienação fiduciária imponha limitação à disposição do imóvel pelo fiduciante, a venda é permitida nos seguintes termos:

Art. 29. O fiduciante, com anuência expressa do fiduciário, poderá transmitir os direitos de que seja titular sobre o imóvel objeto da alienação fiduciária em garantia, assumindo o adquirente as respectivas obrigações.

Sendo assim, é possível a venda de um imóvel com a alienação fiduciária, com a anuência expressa da instituição financeira em cuja agência o financiamento foi contratado.

O que ocorre quando não se paga um financiamento bancário?

São muitas as razões que podemos citar e que levam as pessoas ao inadimplemento e até mesmo ao endividamento.

Se considerarmos os últimos anos, em que o mundo todo enfrentou a terrível pandemia do Coronavírus, milhares de pessoas sofreram os efeitos econômicos da crise, como o desemprego e até mesmo a fome. A realidade é que imprevistos acontecem e praticamente ninguém está imune.

Faremos uma análise de maneira geral, de como costumeiramente são celebrados os contratos de financiamento imobiliários. Mas é preciso que se faça uma ressalva quanto às peculiaridades que as diferentes transações podem apresentar. Por isso, é recomendável que o contrato seja submetido à análise por um advogado especialista, que poderá dizer quais os preceitos legais aplicáveis ao caso.

O atraso de uma das parcelas do financiamento coloca o contratante em situação de mora, gerando uma quebra contratual. Este fato autoriza que a instituição financeira contratada efetue a cobrança de todas as parcelas restantes. Então, o inadimplemento de uma parcela geralmente implica o vencimento antecipado das demais.

Como o imóvel é dado como garantia, existe a autorização ao banco de que efetue a expropriação patrimonial, ou seja, tire a casa da posse do consumidor.

Com quantas parcelas atrasadas o imóvel pode ser retomado e levado a leilão?

Ainda que se considere a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, que limita algumas disposições contratuais com o objetivo de proteger o consumidor, nos contratos em geral a vontade das partes vigora.

Sendo assim, o número de parcelas que podem autorizar que o imóvel seja retomado e levado à leilão vai depender do que está previsto no contrato de financiamento.

É muito comum a previsão de que o vencimento de uma das parcelas implica o vencimento automático das demais, criando ao credor o direito de executar a integralidade do contrato. Teoricamente, neste exemplo, o atraso de apenas uma parcela autoriza o credor a buscar a expropriação do imóvel.

Quando um imóvel pode ir a leilão?

Uma das situações em que um imóvel pode ir a leilão é para satisfazer uma dívida do seu proprietário. Para melhor compreensão com fins puramente didáticos, vamos dividir entre os casos de garantia específica e casos de garantia geral.

Os casos de garantia específica abrangem situações acima estudadas, em que o débito existe em razão do imóvel, ou seja, o financiamento foi feito para construção ou aquisição do bem, dado como garantia. Nessa hipótese, o procedimento para expropriação pelo credor e o caminho até que seja levado a leilão é mais célere, e pode inclusive ser feito extrajudicialmente.

Noutro cenário, existem as situações em que o imóvel pode vir a ser leiloado por conta de outras dívidas do seu proprietário. A isso chamaremos de garantia geral.

A regra no Direito é de que os bens respondem pelas dívidas de seu proprietário. Assim, qualquer que seja a natureza de uma pendência financeira ou obrigação, o patrimônio do devedor pode vir a ser acionado para o pagamento.

A lei impõe uma série de requisitos e procedimentos que precisam ser observados. Mas, em linhas gerais, quando no processo há concessão de prazo para o devedor pagar o débito, sob a pena de penhora de bens, e ele assim não procede, parte-se em busca de ativos financeiros e bens de sua propriedade.

A lei estabelece uma ordem de preferência:

Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
II títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
III títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
IV veículos de via terrestre;
V bens imóveis;
VI bens móveis em geral;
VII semoventes;
VIII navios e aeronaves;
IX ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
X percentual do faturamento de empresa devedora;
XI pedras e metais preciosos;
XII direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
XIII outros direitos.

Se não são encontrados bens da natureza dos primeiros incisos, então parte-se para os próximos. Quer dizer que, nesses casos, os imóveis somente respondem pela dívida caso o devedor não possua os bens expressos nos incisos I, II, III e IV.

Ainda há que se observar os casos de impenhorabilidade, que podem atuar como proteção a que o imóvel seja usado para satisfazer a dívida. O exemplo do imóvel considerado como bem de família é um caso muito comum, e que o tira do alcance de credores.

Concluindo, o imóvel pode vir a ser leiloado quando há sua vinculação em garantia específica de uma obrigação do proprietário, e também nos casos de processos de cobrança ou execução, nas situações e que ele serve como garantia geral dos débitos do proprietário.

Quanto tempo o imóvel demora para ir a leilão?

A previsão do tempo em que o imóvel pode vir a ser leiloado depende de uma série de fatores.

Em capítulos preliminares, tratamos sobre a alienação fiduciária em que o credor pode fazer o processo de consolidação da propriedade e levar o bem a leilão por um procedimento puramente extrajudicial, conforme os prazos lá especificados.

Mesmo que a lei determine um prazo para pagamento, um prazo para leilão, e etc., outras variáveis podem afetar este lapso temporal, como por exemplo a disponibilidade da serventia do cartório e a diligência do credor em buscar a expropriação do bem.

O processo judicial de cobrança ou execução tende a ser um pouco mais demorado. Neste caso, também é difícil saber precisamente quanto tempo demora para o imóvel ir a leilão. Há processos que se resolvem em poucos meses, e há aqueles que se arrastam por anos.

A consulta a um advogado especialista em leilão de imóveis pode ser uma boa opção para esclarecimento desta questão. Com a sua experiência, ele avaliará o caso concreto, e determinar uma expectativa de tempo de quanto durará o processo.

Como recupero meu imóvel retomado pela Caixa?

Iniciemos este capítulo com uma simples constatação: a Caixa, e qualquer outro banco, realiza o financiamento com o objetivo de receber o pagamento conforme a programação. A inadimplência representa um grande prejuízo à instituição financeira. Tanto na quebra da expectativa do lucro, quanto no gasto que isso representa para buscar o adimplemento.

Até o momento em que o bem é leiloado, é possível que o contratante realize o pagamento do débito e retome seu bem. Após a venda, devemos considerar que passar a existir os direitos do arrematante em usufruir do bem adquirido.

Nesse caso, é direito do arrematante de que lhe seja concedida a propriedade e a posse do imóvel.

A questões circunstanciais que precisam ser analisadas, e isso somente é possível com o auxílio de um advogado especialista em suspensão de leilões.

Meu imóvel foi comprado por outra pessoa em leilão, tenho direito a receber o dinheiro de volta?

A finalidade do leilão é arrecadar dinheiro o suficiente para o pagamento da dívida pendente.

Caso o imóvel seja vendido por um valor superior ao saldo da dívida, o devedor tem direito a receber essa diferença.

Em casos de financiamento imobiliário, ocorre a indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel.

Como não deixar o imóvel ir a leilão

É muito comum observarmos na prática jurídica pessoas que perdem boa parte de seu patrimônio em situações que poderiam ter sido resolvidas sem maiores complicações.

O primeiro passo, e é extremamente importante, é buscar o auxílio de um advogado especialista em leilões, que irá atuar na defesa dos seus interesses e direitos.

Preste atenção nisso: nunca deixe o processo ter andamento sem constituir um advogado para te representar! A falta de defesa pode significar um agravamento por vezes irreversível na situação.

Um acordo é sempre uma boa opção!

Mesmo que você não disponha de todo o dinheiro para realizar o pagamento integral das parcelas pendentes, sempre é possível fazer um novo acordo de parcelamento com a agência bancária. Por vezes é possível até mesmo conseguir um abatimento no valor das prestações para regularização do contrato.

É uma solução simples e satisfatória a todas as partes, e que evitar que chegue o momento em que seu imóvel venha a ser leiloado.

Conclusão

Os financiamentos disponíveis no mercado de crédito são boas opções para aqueles que buscam a aquisição de bens mas não possuem a quantia integral do valor.

É importante que se mantenha o pagamento em dia para evitar problemas judiciais e até mesmo a perda do imóvel. A garantia é criada justamente com a finalidade de proteger o banco da inadimplência, e a possibilidade de se perder o bem é real.

Caso se depare com uma situação dessas ou seu imóvel esteja sendo leiloado, entre em contato conosco. Nossos advogados são especialistas em leilões, suspensão de leilões e em direito imobiliário.


Autor

  • Daniel Frederighi

    Professor de Direito com mais de 15 anos de experiência em Direito Civil, Imobiliário e Empresarial. Pós graduado em Direito Imobiliário, Pós graduado em Processo Civil, Pós graduado em Ciências Penais, Membro da AMADI.

    Sócio diretor do Escritório Daniel Frederighi Advogados Associados, com atuação em todo o Brasil.

    Whatsapp - (31) 9 8435-1476 Escritório - (31) 3201-2151 Email: [email protected]

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