NA GRANDE MAIORIA DOS CASOS na Usucapião teremos alguém que "perde" seu imóvel e outro que o "ganha", por assim dizer, na medida em que erige-se como novo proprietário, ainda que não tenha COMPRADO ou recebido por doação o bem (evidentemente, já que se trata de uma aquisição originária e não derivada).
Como já falamos diversas vezes aqui, o PAGAMENTO DO IPTU e demais taxas não é nem nunca foi REQUISITO LEGAL para a configuração da Usucapião, porém não se desconhece que pode sim favorecer muito no desenho do animus domini.
O pagamento dos valores relativos a IPTU e condomínio, portanto, podem acontecer ou não acontecer: não acontecendo, por certo gerará a cobrança e até mesmo execução do bem, se for o caso, para o pagamento das dívidas haja vista serem dívidas que se aderem à coisa (propter rem). Também podem ser feitos pelo atual ocupante (usucapiente) mesmo que vindo os boletos em nome do proprietário registral (e ainda assim servirão, como se viu acima com as ressalvas feitas, para instruir na Ação de Usucapião) e também podem ser custeados ainda pelo proprietário registral. Nesse caso, também fica nítido que mesmo que este ainda pague as taxas de condomínio e IPTU, se efetivamente o terceiro que pretender a Usucapião for vitorioso em comprovar os requisitos legais terá para si declarada a propriedade imobiliária. Nestes casos, teria PELO MENOS o proprietário registral, que perde o imóvel em face de terceiro ocupante, direito à ressarcimento pelos valores pagos?
Deve-se partir sempre da análise da responsabilidade pelos pagamentos das referidas taxas. A legislação municipal por certo, seguindo a matriz (art. 34, CTN) que se repete na grande maioria das cidades do Brasil, deverá indicar que responsável pelo pagamento do IPTU é o proprietário registral, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Nesse caso, considerando a natureza das dívidas (IPTU e taxa de condomínio) temos que a responsabilidade recai sobre o proprietário, inexistindo, face à aquisição ORIGINÁRIA qualquer razoabilidade para que haja ressarcimento por valores eventualmente pagos, ainda que o imóvel tenha sido perdido por USUCAPIÃO para quem lhe imprimiu a devida FUNÇÃO SOCIAL.
O TJRS com acerto reformou, por unanimidade, decisão da primeira instância que determinava o REEMBOLSO pela Usucapiente em favor do Proprietário Registral de vultosa quantia paga por este a título de IPTU e taxas de condomínio sobre o imóvel perdido, durante todo o prazo que antecedeu a sentença que reconheceu a Usucapião em favor da ocupante:
"TJRS. 70053709614/RS. J. em: 14/08/2014. APELAÇÃO CÍVEL. (...) AÇÃO DE RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS A TÍTULO DE IPTU E QUOTAS CONDOMINIAIS. PEDIDO AMPARADO NA PERDA DA PROPRIEDADE EM AÇÃO DE USUCAPIÃO. EXERCÍCIOS ANTERIORES AO DECRETO DE PROCEDÊNCIA DA PRETENSÃO USUCAPIENDA. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. Tratando-se o pagamento do IPTU e da quota condominial de obrigação propter rem, ou seja, decorrentes da coisa, o responsável pelo pagamento é o proprietário. Assim, improcede o pleito de ressarcimento de valores pagos em relação a exercícios anteriores à data em que transitou em julgado a sentença que concedeu à ré a propriedade do imóvel em ação de usucapião. Demanda improcedente. Sentença modificada. UNÂNIME".
