O PROCEDIMENTO DA USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL ainda que não tão novo no ordenamento jurídico brasileiro (surgiu com o art. 216-A introduzido na LRP pelo art. 1.071 do novo CPC - Lei 13.105/2015) ainda é muito DESCONHECIDO de muitos colegas Advogados e muitos cidadãos. Ele tramita sem qualquer intervenção do JUDICIÁRIO e através dele pode ser reconhecida, preenchidos e comprovados os requisitos legais, a prescrição aquisitiva, desaguando na declaração pelo Oficial do Registro Público da propriedade imobiliária em nome do Usucapiente.
Conhecer a tramitação do procedimento no Cartório do RGI é importante já que o ensino do EXTRAJUDICIAL, tal como o DIREITO NOTARIAL e REGISTRAL nas faculdades de Direito, quando existe, ainda é muito incipente - de modo que é muito comum (e lamentável) que o Bacharel em Direito passe pelo exame da OAB e caia no mercado de trabalho conhecendo pouco ou quase nada sobre tudo que pode ser feito em CARTÓRIOS EXTRAJUDICIAIS - como a própria Usucapião Extrajudicial, regulamentada pelo Provimento CNJ 65/2017.
ORGANIZAÇÃO é a palavra de ordem em qualquer procedimento judicial ou extrajudicial, especialmente num procedimento tão COMPLEXO quanto a Usucapião. Temos aqui uma verdadeira LINHA DE PRODUÇÃO. De acordo com a doutrina assinada pelo ilustre Registrador Imobiliário MARCELO COUTO (Usucapião Extrajudicial - Doutrina e Jurisprudência. 2021) é possível compreender a tramitação do procedimento dentro do Cartório de Imóveis dividindo-o em DEZ ETAPAS, a saber, descritas resumidamente (das quais recomendo desde já seu estudo aprofundado):
1. INGRESSO DO TÍTULO - é o momento do recebimento do pedido/requerimento e seu protocolo, quando então um número de ordem é gerado e há prenotação. Esse é o momento inclusive de realizar o PAGAMENTO dos emolumentos, cf. inc. II do art. 26 do Provimento CNJ 65/2017;
2. AUTUAÇÃO - quando o Escrevente ou Auxiliar, para dar sequência, forma/monta os autos e nele certifica tudo que foi recebido e os diversos controles internos que por certo o Oficial determinou para melhor organização dos serviços (vide art. 41 da Lei 8.935/94);
3. ANÁLISE FORMAL DOS DOCUMENTOS - nessa etapa o Oficial ou seu preposto verifica superficialmente se foi observado corretamente o rol exigido pelo art. 216-A da LRP, no que diz respeito aos documentos que devem instruir o pedido de Usucapião;
4. BUSCAS NO REGISTRO DE IMÓVEIS - é a confrontação que é feita pelo Oficial sobre a documentação apresentada e o que consta do seu acervo registral. Nem sempre o acervo registral está completamente organizado (e informatizado) e isso pode acarretar maior demora na tramitação;
5. ADMISSIBILIDADE DO PEDIDO - aqui há semelhança com a fase judicial onde o Magistrado saneia o processo. Aqui há autos formados e vislumbra-se minimamente possibilidade jurídica de continuidade do procedimento (não espere aqui qualquer análise definitiva de "mérito");
6. NOTIFICAÇÃO POR FALTA DE ASSINATURA DO TITULAR REGISTRAL E CONFINANTES - aqui o Oficial determina as diligências para notificação dos titulares registrais e confinantes que eventualmente não deram anuência previamente ao procedimento (art. 10 do Provimento CNJ 65/2017);
7. INTIMAÇÃO DOS ENTES PÚBLICOS - nessa fase o Oficial determina intimação da União, do Estado e do Município (art. 15 do Provimento CNJ 65/2017);
8. PUBLICAÇÃO DO EDITAL - o Edital pode ser publicado inclusive de forma eletrônica como prevê o § 4º do art. 16 do Provimento. Aqui são cientificados os terceiros interessados e também aqueles do art. 10 quando as tentativas de notificação forem infrutíferas;
9. NOTA FUNDAMENTADA - aqui sim o MÉRITO é examinado pelo Oficial depois de superadas cada uma das etapas anteriores, devendo ser observadas as regras do art. 17 e seguintes do Provimento;
10. REGISTRO - a finalização do procedimento (que todo mundo deseja), com a concretização do REGISTRO reconhecendo a aquisição do imóvel através da Usucapião em favor do requerente, que se torna o novo TITULAR REGISTRAL daquele imóvel.
POR FIM, importantíssimo conhecer o art. 216-A da LRP e suas modificações, assim como o Provimento CNJ 65/2017 que regulamenta o procedimento e as normas locais editadas pelas Corregedorias Gerais da Justiça.
