Os distratos realizados em imóveis adquiridos na planta sempre trazem prejuízo aos consumidores, vez que, normalmente, as construtoras retêm elevado percentual.
Todavia, a Corte Superior endente que as construtoras podem reter, no máximo, entre 10 e 25% dos valores pagos pelo consumidor.
O C. STJ entende que o distrato celebrado entre fornecedor e consumidor continua sendo um negócio firmado sob a legislação consumerista e, consequentemente, anulável caso constatado algum abuso, ou seja, caso constatado a retenção maior do 20% (vinte por cento) dos valores pagos.
É direito do consumidor ter revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso. Vejamos como decide o C. STJ o tema:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO ENTRE 10% E 25% DAS PRESTAÇÕES PAGAS. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 5 E N. 7 DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO.
1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as particularidades do caso concreto.
2. Na hipótese em epígrafe, a retenção de 15% (quinze por cento) é consentânea com os precedentes jurisprudenciais perfilhados por esta Corte Superior, situação que enseja a devida manutenção.
3. A revisão do percentual de retenção dos valores devidos pela rescisão contratual de compra e venda demanda a interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do acervo fático-probatório constante nos autos, situação que enseja a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ.
4. Agravo interno a que se nega provimento.
(AgInt no AREsp 1384313/PE, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/03/2019, DJe 29/03/2019)
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DISTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORRETAGEM. REAVALIAÇÃO DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 2. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou o distrato para concluir que, por não excepcionar a verba de corretagem ainda em aberto, não era possível aos recorrentes sua posterior cobrança. Alterar tal conclusão demandaria nova análise da prova dos autos, inviável em recurso especial. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no REsp: 1728808 SP 2018/0053298-7, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 07/08/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 14/08/2018)
CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMÓVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO. PARCELAS PAGAS. RETENÇÃO. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83/STJ. PERCENTUAL. REEXAME DO CONTRATO E DOS DEMAIS ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADA. INOVAÇÃO RECURSAL. INVIABILIDADE. DECISÃO MANTIDA.
1. "A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados" (AgInt no AREsp n. 725.986/RJ, Relator Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 20/6/2017, DJe 29/6/2017).
O SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL ratifica o mesmo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, vejamos:
Processo: AI 449573 MG Relator(a): Min. GILMAR MENDES Julgamento: 02/03/2004 Publicação: DJ 26/03/2004 PP-00039 Parte(s): BRASIL EMPREENDIMENTOS LTDA HELENA LANNA FIGUEIREDO EOUTRO(A/S) SEVERINO FERREIRA DA SILVA E OUTRO(A/S) GÉDIDA MARIA DE BESSA ZANOVELLO Trata-se de agravo contra decisão que negou processamento a recurso extraordinário fundado no art. 102, III, a, da Constituição Federal. O acórdão recorrido está assim do: "EMENTA: PROMESSA COMPRA E VENDA - IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO - RESTITUIÇÃO DE PRESTAÇÕES PAGAS - COMPRADOR INADIMPLENTE - CODECON - DIREITO DE RETENÇÃO - JUROS DE MORA - CORREÇÃO MONETÁRIA. Nos contratos de promessa de compra e venda de imóveis, ocorrendo a inadimplência involuntária do promitente comprador, tendo em vista os elevados valores a que chegaram as prestações contratadas, enquanto que a renda do adquirente não acompanhou a evolução e o crescimento dos valores das prestações convencionadas, PODE A PARTE, MESMO INADIMPLENTE, PLEITEAR A RESTITUIÇÃO DA QUANTIA PAGA, DEVIDAMENTE ATUALIZADA E ACRESCIDA DE JUROS, DESDE CADA DESEMBOLSO, AUTORIZADA A RETENÇÃO, NA ESPÉCIE, DE DEZ POR CENTO (10%) DO VALOR PAGO, EM RAZÃO DO DESCUMPRIMENTO DO CONTRATO." Alega-se violação aos arts. 5º, XXXII; e 170, V, da Carta Magna. A controvérsia está restrita ao âmbito da interpretação da legislação infraconstitucional e de normas contratuais. A ofensa à Constituição Federal, se existente, é reflexa. Incide a Súmula 454/STF. Assim, nego seguimento ao agravo (art. 557, caput, do CPC). Publique-se. Brasília, 02 de março de 2004.Ministro GILMAR MENDES Relator. (grifo nosso)
Então, a inteligência de todos estes julgados nos conduz a conclusão de é cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, e a devolução imediata dos valores pagos, considerando-se abusiva e, portanto, nula, toda e qualquer cláusula que exclua o direito à devolução das parcelas pagas, que imponha dedução de elevado percentual ou, ainda, que condicione a forma de devolução, já que evidentemente colocam o consumidor em situação de desvantagem exagerada (art. 51, IV, do CDC
Portanto, caso você tenha realizado algum distrato contratual com alguma Construtora que reteve mais de 20% (vinte por cento) dos valores pagos, saiba que é possível rever o distrato em casos que construtoras retenham mais de 20% (vinte por cento) dos valores pagos.
A Dra. Bruna Di Renzo Sousa Belo OAB/SP 296.680, especializada na área, poderá pleitear a ação cabível para buscar a diferença dos valores retidos indevidamente pelas construtoras.
