São comuns as situações no direito imobiliário onde proprietários e locatários desejam realizar a venda de um imóvel locado.
Mas nesta situação encontra-se o proprietário que pode desejar vender seu imóvel por diversos motivos e o inquilino, que irá se deparar com uma situação desagradável e desesperadora.
A venda de um imóvel locado faz com que o inquilino e o locatário fiquem com dúvidas. Há sim possibilidades de venda de um imóvel locado, porém com regras que ajudam a evitar problemas e possíveis desentendimentos entre o locador e o locatário!
A venda de um imóvel locado é permitida por lei, pois quem o aluga garante apenas a posse indireta do espaço locado. Com isso, o locador permanece sendo o dono do imóvel, com o direito de vendê-lo quando quiser.
Contudo, nada acontece do dia para a noite. Há um aviso prévio e uma série de regras que irão prevenir que dores de cabeças futuras apareçam.
Regras para a venda de um imóvel locado
É preciso notificar o inquilino!
Conforme assegurado no Art. 27 da Lei 8.245/91, todo inquilino deve ser notificado sobre a venda do imóvel que aluga. É obrigação do proprietário informar a imobiliária responsável pela locação sobre o desejo de venda.
Quem fará o contato com o inquilino sobre a venda é a imobiliária, podendo optar por mandar uma carta extrajudicial. O locatário terá 30 dias para manifestar o desejo de compra do imóvel que aluga. Este tem preferência de compra.
O locatário possui o denominado direito de preferência, previsto na Lei do Inquilinato. O proprietário tem que oferecer primeiramente ou em igualdade de condições com terceiros adquirentes, ao locatário!
Lei 8.245/91 No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o LOCATÁRIO tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o LOCADOR dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
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Visitas no imóvel
Se o inquilino não manifestar interesse na compra ou ultrapassar o limite de 30 dias para expressar sua vontade, o imóvel poderá ser vendido para outras pessoas. Com isso, terceiros possuem o direito de visitá-lo.
Essa visita deve ser combinada com o inquilino, decidindo o melhor dia e horário para que ela ocorra. O inquilino não poderá impedir as visitas!
Após a venda do imóvel
Se o locatário realmente não possuir interesse na compra, ele tem que desocupá-lo após 90 dias que ocorrer a venda de um imóvel locado.
Mas é necessário que ambas as partes estejam atentas às cláusulas do contrato de locação, visto que, se o contrato afirma que há um tempo determinado de vigência, o proprietário deverá esperar que esse período se encerre!
Se houver mudanças no contrato ao longo do período de locação, esta precisará ser averbada em cartório. Só assim será possível garantir que o contrato de locação será respeitado.
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Notificação realizada pelo proprietário
A notificação realizada pelo proprietário pela venda de um imóvel locado deve incluir todas as condições do negócio, como preço, condições de pagamento, prazo, forma de correção e outros dados indispensáveis. A entrega da notificação ao locatário deve ser inequívoca.
Pode-se considerar a notificação em cartório mais ágil e de menor custo que a judicial e tão eficiente quanto a mesma. Porém, a notificação poderá ser realizada de qualquer forma, desde que viabilize a demonstração do inequívoco recebimento da notificação pelo locatário.
O locador pode desistir do negócio depois de notificar o locatário?
Se o locador desistir da venda um imóvel locado após notificar o locatário sobre o negócio, terá que indenizá-lo por perdas e danos. Essa indenização evitará o abuso de direito do locador com intenção de obter o despejo.
O Art. 29 da Lei no Inquilinato cita:
Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
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O que acontece se o proprietário realizar a venda de um imóvel locado sem notificar o locatário?
Se o proprietário vendeu o imóvel e não notificou o inquilino sobre o ocorrido, barrando-o do seu direito de preferência, este poderá recorrer judicialmente à transferência da posse do bem do devedor ao credor, ou seja, quitando a dívida a partir da transferência do bem imóvel locado. Mas para isso existem alguns pontos a serem seguidos:
Para requerer judicialmente é preciso estar dentro do prazo de 6 meses contando do registro de aquisição do imóvel por terceiro;
Deposite judicialmente o preço do negócio e as outras despesas do ato de transferência, como os emolumentos de escritura pública e registro no Registro de Imóveis;
É necessário que o contrato de locação esteja averbado junto à matrícula do imóvel locado, no mínimo 30 dias antes da alienação;
Caso o locatário não atenda algum ou todos os requisitos citados acima, poderá, ao menos, requerer perdas e danos por não ter sido respeitado no seu direito de preferência, comprovando os danos judiciais.
Este termo está previsto no Art. 33 da Lei do Inquilinato:
O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.
Parágrafo único:
A averbação far-se á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
O que fazer após a venda de um imóvel locado?
Após a venda de um imóvel locado, o locatário terá 90 dias para desocupar o imóvel, conforme previsto no art. 8 da Lei do Inquilinato.
E para evitar a desocupação imediata do imóvel, é preciso que o inquilino siga as regras:
1) Faz-se necessário inserir no contrato de locação uma cláusula sobre a venda do imóvel alugado durante a vigência do contrato.
Pode acontecer através de um simples texto, apenas esclarecendo que o inquilino poderá continuar morando no imóvel até o final do contrato e que esse contrato permanecerá vigente até seu término, independente do proprietário vender o imóvel.
2) É preciso averbar o contrato junto à matrícula do imóvel, visto que toda nova cláusula ou atualização em contrato feito em cartório precisa ser feita por meio da averbação. É através da averbação que atualiza os dados de um contrato.
Então, se uma cláusula é incluída no contrato, é preciso cumprir com as exigências do cartório acerca da averbação, atualizando essa nova cláusula do contrato junto à matrícula do imóvel.
Após a venda de um imóvel locado, a lei prevê a possibilidade de se dar eficácia ao contrato de locação contra terceiros, mediante o registro do contrato no registro de títulos e documentos do domicílio do locador de se tratar sobre bem móvel ou no registro de imóvel respectivo, em casos de bem imóvel.
Deduz, então, a necessidade de registro no Registro Imobiliário do contrato de locação, surtindo efeitos a cláusula de vigência em caso de alienação do imóvel locado.
Por outro lado, para que o direito de preferência por parte do locatário possa ser exercido, é preciso realizar a averbação do contrato locatício, de forma priorizada, na matrícula do imóvel objeto da locação.
Com isso, o locatário poderá permanecer no imóvel pelo prazo do contrato, pagando o aluguel ao novo proprietário.
Raramente o locatário toma os cuidados necessários, ou sequer sabe sobre eles, para resguardar seus direitos através do simples registro do contrato de locação com cláusulas de vigência no Registro de Imóveis.
Para isso, é preciso ter um advogado especializado em direito imobiliário para te auxiliar, expondo todos os seus direitos e deveres como locatário e os direitos e deveres do proprietário do imóvel!
A presença de um advogado é indispensável, visto que qualquer deslize cometido poderá refletir negativamente na situação. E o escritório Galvão & Silva segue todos os parâmetros judiciais e legais para a realização da venda de um imóvel locado, auxiliando o locatário e o locador.
Compreendemos sobre a importância de estar atento ao contrato e estar ciente que é possível realizar a venda de um imóvel locado. O que fará toda diferença nesse processo é contar com um profissional especializado no assunto e que seja de confiança.
O inquilino precisa estar seguro de que o contrato foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis, além de respeitar as visitas ao imóvel! E, por fim, o proprietário deve assegurar o cumprimento dos prazos e da notificação.
São variadas as situações e repercussões que podem manifestar-se com a venda de um imóvel locado, por isso é importante que o proprietário e o inquilino se inteirarem de todas as particularidades que o contrato de locação apresenta durante a sua existência!
Seguindo todo esse passo a passo, é possível evitar qualquer complicação possível na venda de um imóvel locado, além de prevenir que ambas as partes sejam prejudicadas.
Nosso escritório atua há anos com uma equipe especializada nestes e em outros temas ligados ao Direito Imobiliário, de forma a buscar soluções ágeis e pouco desgastantes para as partes envolvidas. Ficou alguma dúvida?Entre em contato com nossa equipe, será um prazer te atender!
