A administração de um condomínio edilício não é tarefa fácil e requer, daqueles que se propõem a exercer tal mister, conhecimentos nas áreas de gestão e de direito. Há quem diga que o condomínio é a mãe das discórdias.
Não se exige que o síndico seja formado em administração ou direito, mas é de extrema importância que domine conceitos básicos de gestão patrimonial e conheça a legislação que regula a matéria, sendo imprescindível, ainda, que tenha uma assessoria especializada, evitando, assim, que decisões equivocadas possam acarretar sua responsabilização pessoal.
O condomínio edilício nada mais é do que o conjunto de propriedades autônomas de uma edificação unitária, com áreas comuns de copropriedade dos condôminos. Dizendo de outra forma, além de ser proprietário de sua unidade (apartamento, casa ou lote), cada condômino é proprietário também de uma fração ideal das áreas comuns.
Sendo assim, o síndico administra o patrimônio de uma coletividade condominial, devendo velar pelo interesse da maioria, sendo obrigado a administrar com transparência e a prestar contas de sua gestão.
É o Código Civil que estabelece os deveres do síndico ao tratar da administração do condomínio, a partir do art. 1.347. Suas atribuições estão elencadas no artigo subsequente. Passo a analisar as principais.
O art. 1.348 está assim redigido:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I convocar a assembleia dos condôminos;
II representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou
fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento
judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações
da assembleia;
V diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela
prestação dos serviços que interessem aos possuidores
VI elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar
as multas devidas;
VIII prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
IX realizar o seguro da edificação.
§ 1º - Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.
§ 2º - O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário na convenção.
É importante frisar que a Convenção de Condomínio, que é a norma interna que obriga todos os condôminos, pode complementar ou delimitar as obrigações do síndico, desde que nos limites da lei.
Dentre as obrigações do síndico está o dever de prestar contas.
Como dito em linhas pretéritas, o síndico administra o patrimônio da coletividade condominial, razão pela qual deve prestar contas de seus atos aos condôminos.
As contas devem ser prestadas anualmente, conforme determina o art. 1.350 do Código Civil, através de assembleia especialmente convocada para esse fim, podendo a Convenção de Condomínio estipular prazo inferior (nunca superior).
Caso não haja a convocação anual pelo síndico para prestação de contas, um quarto dos condôminos poderá convocar a assembleia para que as contas sejam apresentadas.
Uma vez aprovadas as contas, não é possível exigir nova prestação relativo ao período aprovado, pois do ponto de vista legal a aprovação equivale a uma quitação oponível a todos os condôminos[1]. Entretanto, há entendimentos, inclusive jurisprudências, de que o condômino que votou pela rejeição das contas tem legitimidade para exigi-las em juízo.
Entendo, com o devido respeito às opiniões contrárias, que a aprovação das contas, ainda que não unânime, não enseja o direito dos condôminos pleitearem, isoladamente, nova prestação, sob pena de se instalar grande insegurança na vida condominial.
Entretanto, constando-se, em momento posterior à assembleia que aprovou as contas, irregularidades que causaram prejuízos ao condomínio, nada impede que se ingresse com ação para de ressarcimento decorrentes da comprovada má gestão do síndico. Neste sentido:
"A assembleia, órgão administrativo soberano, é considerada meio adequado de reunir a comunidade condominial para discutir, dentre outros assuntos, a aprovação das verbas para as despesas do condomínio. Suas decisões por serem imbuídas de legitimidade, somente podem ser discutidas ou questionadas mediante a constatação de irregularidades ou ilegalidades formais ou materiais aptas a macular seus atos. Com fulcro em irregularidades havidas durante a gestão da recorrente é que a presente demanda indenizatória foi proposta, eis que seu objetivo principal foi obter o ressarcimento dos valores despendidos pela comunidade condominial em razão do pagamento extemporâneo das guias de recolhimento da previdência social (GPRS). Por conseguinte, não obstante as assembleias ordinárias tenham aprovado as contas prestadas pela apelante em sua administração, o vício constatado justificou o ajuizamento do feito" (TJSP - AC 9086821- 20.2001.8.26.0000 - 2ª Câmara de Direito Privado - j: 23/09/2008).
Na hipótese de não apresentação ou não aprovação das contas pelo síndico, caberá a interposição da ação de exigir contas, ou mesmo a destituição do síndico, se a assembleia, especialmente convocada para esse fim, assim deliberar (art. 1.349).
Outro dever do síndico é informar à assembleia de condôminos sobre a existência de procedimento administrativo ou judicial de interesse do condomínio. Tal obrigação deriva do princípio da transparência, que deve pautar qualquer gestor que administre patrimônio alheio.
Assim, qualquer medida administrativa ou judicial que implique em reflexos financeiros ao condomínio deverá ser imediatamente comunicado à assembleia. Como exemplo, podemos mencionar multas aplicadas ao condomínio pelo não recolhimento de tributos, ações trabalhistas movidas por ex-funcionários, entre outras.
É importante diferenciar duas situações: 1ª) Quando o condomínio for demandado judicialmente por qualquer razão ou autuado em procedimento administrativo; 2ª) Quando o condomínio figurar no polo ativo da ação, ou seja, quando o próprio condomínio ingressar com ações para a defesa dos interesses condominiais.
Na segunda hipótese, antes de ingressar com ações que tenham reflexos patrimoniais para a coletividade condominial, o síndico deve obter a aprovação da assembleia para interposição de certas ações. Cito como exemplo, ações que tenham caráter indenizatório e que possam gerar para o condomínio a obrigação de pagamento de verbas sucumbenciais, caso a demanda venha a ser julgada improcedente.
A interposição de uma demanda temerária pode acarretar ao condomínio uma série de prejuízos, desde o recolhimento de custas processuais até o pagamento dos honorários de sucumbência, devidos ao advogado da parte contrária.
Ademais, tais demandas geram ao condomínio despesas que são extraordinárias, não se prescindindo da aprovação da assembleia.
Não me refiro às ações corriqueiras de cobrança pelo inadimplemento das taxas condominiais, que devem ser interpostas pelo síndico, conforme determinação legal (art. 1.348, VII). A consulta à assembleia, ao meu ver, se faz necessária sempre que exista a possibilidade de o condomínio ser compelido a desembolsar valores, decorrentes de uma ação inexitosa.
Assim agindo, o síndico estará atuando dentro dos limites de seu mandato, resguardando-se de eventual responsabilização decorrente de gestão temerária.
No próximo artigo continuarei a analisar as obrigações do síndico e sua responsabilidade civil.
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João Nascimento Franco, Condomínio, São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, pp. 63 e 64.
