A USUCAPIÃO surge para o Direito quando estão devidamente preenchidos e comprovados seus requisitos legais; estes por suas vezes variarão conforme a espécie pretendida - sendo certo que todos eles partem da mesma matriz que exige COISA HÁBIL, POSSE QUALIFICADA e TEMPO. Como regra geral observamos que quanto MAIOR o tempo necessário MENORES serão os requisitos, assim temos que a Usucapião Extraordinária que hoje exige o maior prazo (15 anos) terá o menor rol de exigências (dispensando inclusive BOA-FÉ e JUSTO TÍTULO) ao passo que as modalidades que exigem os menores prazos (como 02 e 05 anos) reclamarão mais requisitos.
É importante destacar que uma vez preenchidos os requisitos já não será suficiente oposição/reclamação feita por eventual titular que se sinta prejudicado, pois a oposição a destempo não abala a aquisição já consolidada através da prescrição que dá vida à Usucapião. Nessa ordem de ideias, fica claro que a grande utilidade do procedimento (JUDICIAL ou EXTRAJUDICIAL) é conferir SEGURANÇA, PUBLICIDADE, OPONIBILIDADE e DISPONIBILIDADE àquele que efetivamente possui o imóvel como seu - sem contar com o valioso efeito que decorre do procedimento que é a REGULARIZAÇÃO IMOBILIÁRIA.
Não podemos ignorar que o REGISTRADOR IMOBILIÁRIO (ou seus prepostos) terão árdua tarefa ao examinar os pedidos que lhes são feitos de reconhecimento da USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL, especialmento quando o caso proposto possa sugerir que outros caminhos poderiam ser adotados pelo pretendente à regularização que não a Usucapião, onde se sabe, por exemplo, que IMPOSTOS como ITBI e ITD não deverão ser exigidos. Seria possível nesse caso vedar o caminho da Usucapião escolhido pelo interessado para a regularização, obrigando-o a adotar outras vias, como por exemplo uma AÇÃO JUDICIAL (como Adjudicação Compulsória, Inventário, entre outros, se for o caso) ou mesmo um PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL diverso (como o desmembramento, sobrepartilha, lavratura de escrituras outras etc)? A RESPOSTA NOS PARECE SER NEGATIVA.
Como já destacamos inclusive baseados em julgados do RIO DE JANEIRO, efetivamente não se pode NEGAR ao interessado a adoção de caminhos mais céleres (especialmente se franqueados assim pela VIA EXTRAJUDICIAL) principalmente se PREENCHIDOS OS REQUISITOS DA PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. Não é demais lembrar que o PROVIMENTO CNJ 65/2017 legitima explicitamente no rol do seu art. 13 os pedidos de Usucapião Extrajudicial fundados em títulos que poderiam indicar outras soluções, quais sejam a PROMESSA DE COMPRA E VENDA, a CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, a PROCURAÇÃO PÚBLICA, o COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA.
Em que pesem brilhantes opiniões em contrário, a todas elas desde já pedimos vênia para nos filiar à melhor jurisprudência fluminense que também acompanha a jurisprudência paulista para afirmar que efetivamente se a PRESCRIÇÃO AQUISITIVA se faz presente não se pode mesmo obrigar aquele que deu FUNÇÃO SOCIAL ao imóvel a percorrer a via crucis, por exemplo, de uma longa e exaustiva via judicial:
"TJSP. CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 1004044-52.2020.8.26.0161. J. em 06/04/2021. USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL - SIMULAÇÃO. ITBI - MUNICÍPIO - ELISÃO FISCAL. (...) Usucapião Extrajudicial direito que deve ser declarado por ação judicial ou expediente administrativo nas hipóteses em que os pressupostos legais estejam rigorosamente cumpridos possibilidade de regularização do imóvel de maneira diversa à usucapião que não impede esta última, inclusive por procedimento administrativo RECUSA INDEVIDA quanto ao processamento do pedido dúvida improcedente - Recurso provido com determinação para prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial".
Como destacou com muito brilhantismo o então Relator e Corregedor Geral da Justiça de São Paulo na citada decisão, "Não há sentido em ser proibido ou dificultado o acesso à via extrajudicial, em descompasso, aliás, do intuito legislativo, que concebeu uma opção à parte, célere e igualmente eficaz, desafogando-se o Judiciário".
