A Promessa de compra e venda, nada mais é que um contrato preliminar, mediante qual o promitente comprador de um imóvel (seja ele urbano ou rural) se compromete a pagar um determinado valor e o promitente vendedor se obriga a transferi-lo após o pagamento do mesmo.

Portanto deve-se atentar que no compromisso de compra e venda não há a transmissão do bem imóvel, e sim somente a promessa de vende-lo e compra-lo, pois se trata de um pré-contrato sendo assim não há fato gerador de imposto, como muitos questionam sobre o ITBI por exemplo. O Superior Tribunal de Justiça de São Paulo já proferiu decisão nesse sentido.

O direito do promitente comprador é um Direito Real à propriedade como é previsto no artigo 1.225 inciso VII do Código Civil. Na visão de Luiz Antônio Scavoni Junior (2019), o promitente vendedor continua sendo o proprietário de tal imóvel, mas vê esse direito se esgotando a cada pagamento feito pelo promitente comprador que embora não possa alienar pode até ceder seus direitos sobre determinado imóvel.

Embora a Validade desse contrato seja extremamente visível, carregando consigo força de direito real protegido pela legislação vigente, não é suficiente para sua consumação, sua natureza de contrato preliminar carece da escritura de compra e venda ao final como disserta o artigo 463 do Código Civil: Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer

das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. De fato, não resta outra alternativa ao promitente vendedor se não outorgar a escritura, gozando do pouco direito que lhe resta sobre tal imóvel. Caso não seja assim feito, o promitente comprador do imóvel pode ajuizar ação de adjudicação compulsória no qual a vontade do promitente vendedor será substituída pela sentença de adjudicação de um juiz, que servirá de transferência da propriedade junto ao oficio de registros de imóveis.