Direitos e deveres de Inquilinos em Condomínios
Por. João Eduardo Canova Servinio/ 1° sem. Direito/ FAUSP
Coautor. Professor Fernando Cesar Nogueira
O direito condominial trata do ambiente complexo relevante, antes de tudo porque trata dos interesses dos particulares na esfera exclusiva e, ao mesmo tempo, dos interesses coletivos da esfera pública. Nesse conflito de interesses estão os inquilinos, que em muitos casos representam quase a maioria dos moradores, pois muitos proprietários compram apartamentos para alugar, não para habitação. Nessa realidade, é preciso entender como lidar com esses dois tipos de arquivos de moradores, que são as normas internas, a legislação e principalmente as ferramentas de gestão de apartamentos.
A legislação aplicável ao condomínio e os direitos e obrigações do condomínio são o Código Civil de 2002, e em alguns casos a Lei 4.591/64, a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, em consonância com a Constituição Federal e sujeita à legislação estadual ou municipal.
O Código Civil no capitulo destinado a normatizar o Condomínio Edilício define as regras aplicadas a esse instituto, bem como a quem ela se destina, ou seja, aos proprietários das frações ideais que compõe esse ambiente denominados Condôminos.
Porém Condomínios podem ser denominados pelo termo jurídico em a posse ou o direito simultâneo, por duas ou mais pessoas, sobre o mesmo objeto, copropriedade, com propriedade. Por Extensão, a circunstância de ser um objeto pertencente a mais de uma pessoa, copropriedade, com propriedade.
Ser Condômino, é ser Proprietário do imóvel. O Direito de Propriedade é definido no artigo 1228 do Código Civil, e nele tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Quando o proprietário de uma unidade decide alugar essa unidade, ele está passando para outra pessoa, por meio de um instrumento de contrato o seu direito de Usar o bem.
Já no artigo 1.334§ 2º reza que: São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
O Inquilino não se enquadra no artigo acima, ou seja, não possui nenhum direito relativo a propriedade, apenas é mero possuidores. Somando a essa situação, tornando o Inquilino no contexto de uma realidade anômala e o fato de que os artigos 1335 e 1336 do código civil, definem os direitos e deveres desses dos condôminos, ou seja, todo o capitulo do Código Civil direcionado aos Condomínios Edilícios é direcionado aos condôminos.
Entender como ficam as regras dos Condomínios e a legislação aplicada aos inquilinos é necessário para que os gestores desses ambientes tenham uma gestão eficiente e aplicável, capaz de colocar em pratica princípios e normas que atinjam todos os moradores, de forma igualitária, e com equidade.
O primeiro passo é entender quem são os inquilinos, visto que além de não serem considerados condôminos, ainda não são titulares de nenhum direito de aquisição. A lei os define como meros possuidores.
Quem são os inquilinos:
É o sujeito que reside num imóvel que não lhe pertence; aquele que vive num local que foi alugado; locatário. Ecologia. Organismo que se utiliza de outro corpo sem que haja prejuízo para o corpo em que habita. Etimologia (a origem da palavra inquilino vem do latim inquilinus.a.um.) O sinônimo de Inquilino é alugatário, habitador, morador, residente, locatário e o contrário seria o dono, proprietário ou senhorio.
A primeira relação do Inquilino dentro do Condomínio é de fato com o Condômino, amparada pelo direito de propriedade e moldada pela Lei do Inquilinato 8245/91 a qual dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a ela pertinentes.
Normas e Regras
O Regimento Interno é instrumento com força normativa para regular todas as questões internas de um condomínio. É elaborado através da convenção Condominial que possui força normativa interna, regulando relações e comportamentos de todos os que ocupam esse espaço. Dentre eles, os inquilinos.
a convenção constitui a lei interna do condomínio, que é adotada para reger as relações de convivência dos condôminos, de uso das áreas exclusivas e comuns, e de conduta individual dos moradores, com a discriminação dos direitos e das obrigações a que todos ficam sujeitos, mais especificamente é o ato normativo interno do microssistema do condomínio aprovado pela vontade dos condôminos, em assembleia, destinando-se a regular as relações ente os condôminos, mas estendendo-se a sua aplicação a terceiros que frequentarem o prédio ou forem ocupantes de unidades.
Desta forma podemos compreender que a convenção condominial é uma declaração de vontade, que produzirá efeitos não somente aos seus subscritores, mas também aos seus sucessores e sub-rogados, contemplando, ainda, aqueles que transitarem ou participarem do condomínio de alguma forma. Nesse sentido, a legislação se manifesta em relação aos requisitos necessários para os efeitos da convenção, sejam eles Inter Partes (entre as partes) ou Erga Omnes (para todos).
O art. 1.333, do Código Civil, estabelece que para os efeitos da convenção sejam Erga Omnesé necessário o registro da convenção em cartório, e com o quórum necessário.
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Ou seja, a convenção será registrada no Cartório de Registro de Imóveis unicamente para ser oponível contra terceiros, tendo, portanto, um caráter Erga Omnes (para todos). Se não registrada, mas aprovada em assembleia geral de condôminos regular, seguindo os moldes do art. 1.333, ela faz lei entre os condôminos, passando a disciplinar as relações internas do condomínio, tendo então apenas o caráter inter partes. Esse entendimento é objeto de sumula, portanto, pacificado.
STJ Súmula 260 A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos
O artigo 1.333 do Código Civil deixa claro que a aplicabilidade da Convenção Condominial é para todos os titulares de direito sobre a unidade bem como aqueles que tem posse ou detenção da mesma, ou seja, a Convenção Condominial alcança as relações dos Inquilinos dentro do Condomínio.
Já o Regimento Interno é um código de conduta e de uso das áreas comuns, que se estende a todos que frequentam essas áreas, inclusive o Inquilino.
Esse Direito de usufruir é igual para todos, dentro das normas de convivência aplicadas.
Visto que por meio de um contrato de locação o Inquilino recebe do proprietário o Direito de Usar/Usufruir do Imóvel, como um todo, inclusive as áreas comuns, esse direito de usufruir é o mesmo do proprietário, no caso de alguma infração, esse inquilino será multado, obviamente a multa será no nome do proprietário do Imóvel, mas nesse caso o mesmo ira se entender com seu inquilino, dentro daquilo que rege o contrato de locação.
Deveres do Inquilino:
O Inquilino e as despesas Condominiais:
De fato, a responsabilidade pelo pagamento das despesas do Condomínio é sempre do proprietário.
O código civil em seus artigos 1.334 e 1.336 estabelece essa obrigação, vejamos:
1.336. São deveres do condômino: I
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (grifo nosso)
Art. 1334.
Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;( grifo nosso)
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. (grifo nosso)
De acordo com os artigos acimas, onde colocamos Grifo Nosso, temos algumas conclusões já estabelecidas pela lei em questão, vejamos:
A primeira é que é dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio.
A segunda é que é dever do condômino contribuir para todas as despesas, tantas as ordinárias, quanto as extraordinárias.
A terceira, inquilino não é comparado a proprietário, tampouco possuem algum direito de aquisição da propriedade.
Os deveres dos inquilinos estão definidos na Lei do Inquilinato e são frutos de uma relação contratual entre Inquilino e Proprietário, e não tem nada a ver com a relação e obrigação do proprietário para com o condomínio. Apesar da relação firmada entre proprietário e inquilino, os efeitos não se estendem ao condomínio.
Ou seja, caso o inquilino deixe de pagar taxas ou qualquer outra despesa condominial, as ações de cobrança, execução e penhora sempre serão contra o proprietário. No entanto, regressivamente pode o proprietário cobrar o inquilino para reaver eventual quantia que tenha pago para quitação do debito.
O artigo 1.345 do Código Civil, estabelece que a responsabilidade pelo pagamento das quotas de despesas de condomínio, em virtude de se consubstanciarem em obrigações propter rem, recai tanto sobre o proprietário do imóvel titular do domínio quanto sobre o ocupante da unidade a qualquer título (compromissário comprador, locatário ou comodatário, etc.), podendo a ação de cobrança ser ajuizada contra um ou outro, individualmente, ou contra ambos em litisconsórcio passivo facultativo. Acórdão 860974, 1ª Turma Cível do TJ-DF
Outro entendimento jurisprudencial entende que :As obrigações condominiais têm natureza propter rem, e, portanto, aderem à coisa, e não à pessoa, bastando a demonstração de que o devedor é proprietário ou possuidor da unidade integrante do condomínio para o reconhecimento de seu dever de pagar a quota condominial. Acórdão 901070, 2ª Turma Cível do TJ-DF.
A lei do inquilinato de fato nos seus artigos 22 e 23 separa os deveres do locador e do locatório, inclusive quais são as despesas ordinárias e extraordinárias e a quem caberia uma ou outra, porém o Código Civil em seu artigo 1.334 estabelece que todas as despesas são deveres dos Condôminos:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
Desta forma, entre Condomínio e Condômino o que vale é o Código Civil, já a Lei do Inquilinato vale para a relação contratual entre proprietário e Inquilino.
Direitos dos Inquilinos:
A Legislação não impede que um Inquilino seja eleito Sindico, nesse sentido o artigo 1347 do código civil estabelece:
Art. 1347.A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
O artigo acima mencionado deixa claro que o Sindico poderá não ser Condômino, sendo assim subentende-se que poderá ser qualquer outra pessoa, ou até mesmo um Sindico profissional. Já em relação ao Sub Sindico a legislação não dispõe sobre esse cargo, ficando totalmente a cargo das Convenções Condominiais, que pode ou não exigir que o Sindico seja um Condômino.
No entanto a antiga lei 4591/64 tinha expresso em seu texto o Conselho Consultivo nesse caso, faz se necessário;
Art. 23. Será eleito, na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder de 2 anos, permitida a reeleição.
Parágrafo único. Funcionará o Conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a Convenção definir suas atribuições específicas.
A realidade é que muitas das convenções são baseadas na antiga lei 4591/64, e não há uma obrigação clara de ajustar as convenções de condomínio para seguir estritamente o novo código civil. Convenções anteriores a 11 de janeiro de 2003 permanecem em vigor na medida em que não violam disposições claras de ordem pública da nova lei; mesmo assim, ela não estabelece um prazo para que as convenções se adaptem às suas novas disposições; portanto, a realidade é que muitas as convenções permanecem inconsistentes. Cabe ao condomínio analisar a reforma e adequação de seu convênio, caso em que muitos administradores, acadêmicos e advogados entendem que manter um convênio atualizado é essencial para a segurança jurídica do condomínio.
Desta forma podemos concluir que apenas se as Convenções Condominiais exigirem que os cargos de Sindico, Subsíndicos e ou Membros do Conselho Fiscal sejam ocupados por Condôminos, não há nada na Legislação atual que faça menção a esse tipo de requisito.
O inquilino e as Assembleias.
O novo Código Civil entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003, e seus artigos referentes a condomínios modificaram a Lei anterior que normatizava esse instituto, a lei de 1964, a 4.591, também conhecida como lei do condomínio.
Embora o Código Civil tenha revogado ou modificado completamente o entendimento de vários artigos da antiga lei, ela ainda tem validade quanto aos assuntos que o Código Civil não abrange.
Em relação as Assembleias o Código Civil é taxativo ao definir que Assembleia é lugar de Condômino adimplente, vejamos:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
§ 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça. (Parágrafo incluído pela Lei nº 8.245, de 18.10.1991)
Art. 83. Ao art. 24 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 fica acrescido o seguinte § 4º:
§ 4° Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino locador a ela não compareça."
Ainda dentro da mesma obra (Hanada, 2019), cita o pensamento de:
O atual código civil não repediu esse dispositivo, ao regular o condomínio em edifícios nos arts.1.331 e 1. 358.Esses artigos revogam a lei nº 4591/64, no que se refere ao condomínio. Nem por isso há que se entender que o presente artigo da lei inquinaria deixe de ser aplicada. Nem por isso, portanto, há que se alijar o locatário da discussão das questões que o afetam diretamente na vida condominial
Embora exista a possibilidade da participação dos inquilinos em assembleias ordinárias, ainda que existam entendimentos Doutrinários divergentes, de fato o que prevalece é o Código Civil em seu artigo 1.335 em relação as Assembleias. Nesse sentido o Código Civil estabelece as regras da Procuração
Na pratica admite-se que os Inquilinos participem das Assembleias que tratam de despesas ordinárias, e por despesas ordinárias, entende-se aqueles gastos rotineiros e necessários para a manutenção do condomínio, como salários, prestadores de serviços, seguros, gastos administrativos, entre outros, desde que munidos de procuração com firma reconhecida e com os poderes devidamente elencados.
Art. 653 do CC. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.
Art. 654 do CC. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante.
§ 1o O instrumento particular deve conter a indicação do lugar onde foi passado, a qualificação do outorgante e do outorgado, a data e o objetivo da outorga com a designação e a extensão dos poderes conferidos.
§ 2o O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida.
CONCLUSÁO
Entender como ficam as regras dos Condomínios e a legislação aplicada aos inquilinos é necessário para que os gestores desses ambientes tenham uma gestão eficiente e aplicável, capaz de colocar em pratica princípios e normas que atinjam todos os moradores, de forma igualitária, e com equidade.
O instrumento de procuração é um Direito do Cidadão, diante desse Direito é justo que o proprietário se faça representar em Assembleias, inclusive ainda que não se trate de um Inquilino, pois esse Direito independe de qualquer relação contratual. O que fica claro com o presente artigo é que ainda que estamos falando de Legislações que normatizam institutos diferentes, como a Lei dos Condomínios, e a Lei do Inquilinato, o que resume-se é que o Inquilino tem deveres com o Condomínio e com o seu Locador, e que o gestor do Condomínio deve estar atento a esses direitos e deveres afim de exercer uma gestão justa e democrática.
Bibliografia
Vade Mecum, Direito Civil, (2020) 30° edição
Hanada, F. H. (2019). A Lei do Inquilinato sob a ótica da doutrina e da jurisprudência. São Paulo: Leud.
Pereira, C. M. (2014). Condomínio e Incorporações. Rio de Janeiro: Forense.
Rizzardo, A. (2014). Condomínio Edilício e Incorporações Imobiliárias. Rio de Janeiro: Forense.
