Caro(a)(s) Leitor(a)(es), o tema abordado neste artigo será sobre os vícios ou defeitos construtivos imobiliários. Qual o prazo de garantia legal da obra/construção (material e mão-de-obra)? Qual o prazo prescricional para cobrar das construtoras os devidos reparos? Vamos esclarecer esses dúvidas, à luz da jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Inicialmente, tratarei de esclarecer a pergunta acerca do prazo da garantia legal da construção. A resposta para esta pergunta, encontra-se prevista no art. 618 do Código Civil. Este dispositivo estabelece que o prazo da garantia legal será de 05 (cinco) anos pelos vícios/defeitos de solidez e segurança da edificação.
Inclusive, o próprio STJ tratou de ratificar este prazo de garantia legal, in verbis:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. Incidência do óbice da Súmula 284/STF relativamente ao apontado malferimento do artigo 1.022 do NCPC, ante a deficiência nas razões recursais dada a ausência de demonstração acerca da existência de defeito específico inerente ao acórdão embargado ensejador da alegada negativa de prestação jurisdicional. 2. A Corte de origem, ao confirmar a legitimidade da ré, ora agravante, para responder a lide, concluiu, com base no acervo fático-probatório dos autos, que a demandada "planejou, contratou, financiou e comercializou a obra, respondendo pelos alegados vícios de projeto e construtivos". Incidência da Súmula 7/STJ. 2.1. É inviável o recurso especial se a parte deixa de impugnar, pela via processual adequada, fundamento constitucional do acórdão recorrido, a teor da Súmula 126 do STJ. 2.2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõem o reconhecimento da incidência da Súmula 283 do STF, por analogia. 3. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o vício de julgamento extra petita não se configura quando o provimento jurisdicional representar decorrência lógica do pedido, compreendido como "aquilo que se pretende com a instauração da demanda e se extrai a partir de uma interpretação lógico-sistemática do afirmado na petição inicial, recolhendo todos os requerimentos feitos em seu corpo, e não só aqueles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica 'dos pedidos'". Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. O evento danoso, para caracterizar a responsabilidade da construtora, deve apresentar-se dentro dos 5 (cinco) anos previstos no art. 618 do Código Civil de 2002 (art. 1.245, CC/16). Uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos na vigência do CC/16, e 10 (anos) na vigência do CC/02. Precedentes. 5. Não é permitido verificar a proporcionalidade da sucumbência das partes, estabelecida pelo Tribunal de origem, pois demandaria o revolvimento de matéria fático-probatório, cuja análise e revisão revelam-se interditadas a esta Corte Superior, em face do óbice contido na Súmula 7 do STJ. 6. Agravo interno desprovido.
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1814884 SP 2019/0140133-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/03/2020) (marcação minha)
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. DEFEITOS CONSTRUTIVOS. DECADÊNCIA AFASTADA. GARANTIA DA EDIFICAÇÃO DE CINCO ANOS. ART. 618 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS PARA RECLAMAÇÃO EM JUÍZO. DANOS PELA MÁ EXECUÇÃO DO SERVIÇO ABRANGIDO PELA GARANTIA LEGAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO QUANTO AO ART. 474 DO CPC. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
(STJ - AgRg no AREsp: 176664 SC 2012/0098148-4, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 18/02/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2014) (marcação minha)
Destarte, esclarecido o prazo no qual as construtoras ou incorporadoras serão responsabilizadas pelos problemas construtivos que surgirem na edificação, restará comentar acerca do prazo que em que os adquirentes dos imóveis poderão exigir os devidos reparos.
O direito dos adquirentes em cobrar das construtoras/incorporadoras os consertos surgidos na construção sujeita-se ao prazo prescricional (não ao decadencial), uma vez que a pretensão dos adquirentes lesados é ter o seu imóvel reparado, isto é, o pedido tem natureza indenizatória.
Desse modo, tendo em vista a ausência legal de prazo prescricional específico atinente à obrigação do construtor em corrigir os problemas construtivos, aplicar-se-á o prazo geral de 10 (dez) anos, com supedâneo no art. 205 do Código Civil.
Nesta linha de raciocínio, também é a jurisprudência firme da Corte Cidadã, in verbis:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO CONDENATÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA DEMANDADA. 1. Incidência do óbice da Súmula 284/STF relativamente ao apontado malferimento do artigo 1.022 do NCPC, ante a deficiência nas razões recursais dada a ausência de demonstração acerca da existência de defeito específico inerente ao acórdão embargado ensejador da alegada negativa de prestação jurisdicional. 2. A Corte de origem, ao confirmar a legitimidade da ré, ora agravante, para responder a lide, concluiu, com base no acervo fático-probatório dos autos, que a demandada "planejou, contratou, financiou e comercializou a obra, respondendo pelos alegados vícios de projeto e construtivos". Incidência da Súmula 7/STJ. 2.1. É inviável o recurso especial se a parte deixa de impugnar, pela via processual adequada, fundamento constitucional do acórdão recorrido, a teor da Súmula 126 do STJ. 2.2. A subsistência de fundamento inatacado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, e a apresentação de razões dissociadas desse fundamento, impõem o reconhecimento da incidência da Súmula 283 do STF, por analogia. 3. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o vício de julgamento extra petita não se configura quando o provimento jurisdicional representar decorrência lógica do pedido, compreendido como "aquilo que se pretende com a instauração da demanda e se extrai a partir de uma interpretação lógico-sistemática do afirmado na petição inicial, recolhendo todos os requerimentos feitos em seu corpo, e não só aqueles constantes em capítulo especial ou sob a rubrica 'dos pedidos'". Aplicação da Súmula 83/STJ. 4. O evento danoso, para caracterizar a responsabilidade da construtora, deve apresentar-se dentro dos 5 (cinco) anos previstos no art. 618 do Código Civil de 2002 (art. 1.245, CC/16). Uma vez caracterizada tal hipótese, o construtor poderá ser acionado no prazo prescricional de vinte (20) anos na vigência do CC/16, e 10 (anos) na vigência do CC/02. Precedentes. 5. Não é permitido verificar a proporcionalidade da sucumbência das partes, estabelecida pelo Tribunal de origem, pois demandaria o revolvimento de matéria fático-probatório, cuja análise e revisão revelam-se interditadas a esta Corte Superior, em face do óbice contido na Súmula 7 do STJ. 6. Agravo interno desprovido.
(STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1814884 SP 2019/0140133-5, Relator: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 23/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/03/2020) (marcação minha)
AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA DE INDENIZAÇÃO. DEFEITOS CONSTRUTIVOS. DECADÊNCIA AFASTADA. GARANTIA DA EDIFICAÇÃO DE CINCO ANOS. ART. 618 DO CÓDIGO CIVIL DE 2002. PRAZO PRESCRICIONAL DE 10 ANOS PARA RECLAMAÇÃO EM JUÍZO. DANOS PELA MÁ EXECUÇÃO DO SERVIÇO ABRANGIDO PELA GARANTIA LEGAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO QUANTO AO ART. 474 DO CPC. INCIDÊNCIA, POR ANALOGIA, DAS SÚMULAS 282 E 356/STF. AGRAVO REGIMENTAL DESPROVIDO.
(STJ - AgRg no AREsp: 176664 SC 2012/0098148-4, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 18/02/2014, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/02/2014) (marcação minha)
Por derradeiro, conclui-se que os adquirentes de imóveis terão o prazo de garantia legal de 05 (cinco) anos concernente à solidez e à segurança da edificação proveniente do material e da mão-de-obra empregada, a contar da data da entrega do empreendimento e na hipótese de ocorrer vícios ou defeitos dentro desse prazo, os reparos necessários poderão ser exigidos judicialmente da Construtora/Incorporadora no prazo prescricional de 10 (dez) anos.
