A USUCAPIÃO COMO FORMA DE AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE

Resumo

O presente artigo possui como atributo o estudo da usucapião como forma originária de aquisição de propriedade imóvel, trata-se de um instituto em que uma pessoa que não seja a efetiva a proprietária da área a usucapir, esteja por certo lapso temporal no imóvel, desempenhando todas as funções sociais da propriedade que determina a Constituição Federal, enquanto o efetivo proprietário deixa o imóvel abandonado. Para que um imóvel seja adquirido mediante a usucapião deve-se avaliar cada caso em concreto, visando adequar cada situação às modalidades previstas no ordenamento jurídico brasileiro, como a ordinária e extraordinária, devendo ser comprovado todos os requisitos exigidos. O possuidor, que se satisfaça de todas as exigências determinadas em lei, poderá ingressar com uma demanda judicial, visando adquirir de fato a propriedade, que percorrerá todo um trâmite processual com a supervisão de um magistrado. Ocorre que, diante da superlotação do Poder Judiciário, e do caráter de fé pública exercida pelos Cartórios Extrajudiciais, a cada dia que se passa mais novas situações do cotidiano que poderiam ser resolvidas de forma extraprocessual, estão sendo regulamentadas, para que evite ainda mais o sobrecarregar do Judiciário. Diante disso, o Código de Processo Civil de 2.015 criou a nova possibilidade de a usucapião ser realizada diretamente em Cartório Imobiliário, desde que satisfaça todos os requisitos exigidos no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, que deve ser fidedignamente respeitados sob pena de não lograr êxito em sua pretensão.

Palavras-chave: Usucapião. Cartório Imobiliário. Inovação.

Abstract

This article has as an attribute the study of adverse possession as an original form of acquisition of immovable property, in city where the property is located to usucapir. Usucapião, a form of acquisition of immovable property, is an institute in which a person other than the actual owner of the area to usucapir, is by some time lapse in the property, performing all the social functions of the property that determines the Federal Constitution, while the actual owner leaves the property abandoned. In order for a property to be acquired through usucapião, each case must be evaluated in concrete, aiming to adapt each situation to the modalities provided for in the Brazilian legal system, such as ordinary and extraordinary, and all requisites must be proven. The possessor, who satisfies all the requirements determined by law, may file a lawsuit seeking to acquire property, which will cover a procedural process with the supervision of a magistrate. As a result of the overcrowding of the Judiciary, and of the public faith character exercised by the Extrajudicial Offices, each day more new situations of daily life that could be solved in an extra-procedural way are being regulated, so as to avoid further overburden of the judiciary. In view of this, the Code of Civil Procedure of 2,015 created the new possibility for usucapião to be carried out directly in the Real Estate Office, provided that it meets all the requirements of article 216-A of Law No. 6.015/73, which must be reliably respected under penalty of not succeeding in their claim.

Keywords: Usucapião. Real Estate Office. Innovation.

INTRODUÇÃO

Neste projeto de pesquisa serão realizadas breves considerações gerais sob a usucapião, que se trata de uma forma de aquisição imobiliária, adentrando em suas características, os requisitos que devem ser devidamente respeitados e analisados no caso em concreto, para que haja o deferimento do requerimento, seja em uma demanda judicial ou extraprocessual.

Serão demonstradas as características pertinentes à usucapião, como a obrigatoriedade de que o possuidor agir com ânimo de dono, cuidando do imóvel como se fosse de sua propriedade, além de uma posse tranquila, pacífica, contínua, duradoura e ainda por um certo lapso temporal, que vai depender de cada modalidade de usucapião que estará verificando.

Isto porque há várias espécies de usucapião, cada qual com um certo lapso temporal a ser respeitado, que será exortado para melhor compreensão, além ainda de mencionar em quais situações deverá o possuidor ter uma posse com justo título e de boa-fé, haja vista não serem requisitos obrigatórios para todas as usucapiões.

Com o intuito de entendimento pormenorizado, serão esclarecidas de forma exemplar, todas as espécies de usucapião previstas no ordenamento jurídico brasileiro, para até mesmo se distinguir todas elas e evitar quaisquer dúvidas a respeito.

Por derradeiro, consignará sob a nova possibilidade de realização da usucapião diretamente em Cartório Imobiliário, com fulcro no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, devidamente incluído pelo novo Código de Processo Civil Lei nº 13.105/2.015.

ASPECTOS GERAIS SOBRE A USUCAPIÃO

A usucapião trata-se de uma forma originária de aquisição de propriedade imóvel ou móvel. Todavia, ao primeiro que cabe ao estudo e análise para uma fidedigna compreensão jurídica.

Preconizam os incisos XXII e XXIII do artigo 5º da Constituição Federal de 1.988:

Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

(...)

é garantido o direito de propriedade;
a propriedade atenderá a sua função social;

A Carta Magna Brasileira garante o direito de propriedade a todos os cidadãos brasileiros, bem como estrangeiros residentes no país, não havendo tal distinção.

Ocorre que certas pessoas abandonam seus lares, não cuidando de sua propriedade, demonstrando indiferença em relação ao seu patrimônio, situação punida pela legislação por meio da possibilidade de usucapião, tendo em vista que o proprietário deve fazer com que a sua propriedade atenda a uma função social.

Enquanto uns possui vários imóveis, outros já moram debaixo de viadutos e pontes, não havendo qualquer propriedade para se abrigar.

A própria Constituição Federal de 1.988, pelo dispositivo legal supramencionado, determina que a propriedade, apesar de ser um direito garantido a todo cidadão que reside no Brasil, deve atender a uma função social, tornando-se produtiva e funcionando como moradia para outras pessoas.

Talvez seja por isso que brasileiros ricos que possuem vários imóveis começaram a locar para outros que não possuem residências, realizando o pagamento de uma contraprestação em dinheiro, nos moldes regulados em contrato locatício, nos termos da Lei nº 8.245/91.

Suponha-se que uma pessoa possua cem imóveis como sua propriedade. Uma delas ele reside e todas as outras encontram-se fechadas. Não pode simplesmente o proprietário resolver fechar as portas das noventa e nove casas, assim ficando até a sua morte.

As propriedades, neste caso, não estão possuindo qualquer utilidade e função social em prol da coletividade, infringindo claramente as disposições contidas na Constituição Federal.

Proprietários que abandonam, deixando as propriedades abandonadas, poderão fazer

com que pessoas que não possuem qualquer imóvel adentrem ao loteamento para que possam utilizá-la como morada, mesmo sem autorização do proprietário.

Claro que este possui o direito de reivindicar o seu direito de propriedade em ação judicial, mediante uma Ação Possessória ou mesmo Reivindicatória, visando expulsar todos os ocupantes clandestinos.

Porém, pode ocorrer também, o que é comum que pessoas estranhas ao proprietário do imóvel, que adentrem ao loteamento, fiquem por anos sem que haja qualquer reivindicação.

Em tal hipótese, a legislação cível concede o direito de usucapião aos novos possuidores, transferindo a propriedade aos seus nomes, desde que haja pedido judicial, mediante acompanhamento de um advogado.

Todavia, impende salientar que, atualmente, não se apresenta imprescindível a propositura de ação judicial, podendo ser solucionada a questão diretamente em Cartório Imobiliário da cidade, que restará consignado detalhadamente em último capítulo.

Flávio Tartuce em sua obra doutrinária Direito Civil Direito das Coisas, sobreo usucapião, obtempera:

Ao discorrer sobre a usucapião, Caio Mário da Silva Pereira remonta a notória distinção entre a prescrição extintiva (tratada na Parte Geral do Código Civil)) e a prescrição aquisitiva (referenciada na Parte Especial, entre as formas de aquisição da propriedade), apesar de não lhe agradar, cientificamente, essa divisão. Logo em seguida, o doutrinador conceitua a usucapião como sendo a aquisição da propriedade ou outro direito real pelo decurso do tempo estabelecido e com a observância dos requisitos instituídos em lei. Lembra o jurista, ainda, que a expressão vem do latim, usucapião, significando tomar pelo uso, adquirir pelo uso. (TARTUCE, 2017, p. 115).

Ainda, complementa:

Desse modo, a usucapião constitui uma situação de aquisição do domínio, ou mesmo de outro direito real (caso do usufruto ou da servidão), pela posse prolongada, permitindo a lei que uma determinada situação de fato alongada por certo intervalo de tempo se transforme em uma situação jurídica: a aquisição originaria da propriedade. Pode-se afirmar que a usucapião garante a estabilidade da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se pode mais levantar dúvidas a respeito de ausência ou vícios do título de posse. De certo modo, a função social da propriedade acaba sendo atendida por meio da usucapião. (TARTUCE, 2017, p. 115).

Portanto, a usucapião trata-se de uma forma de aquisição de propriedade imobiliária, mesmo que não haja qualquer pagamento pelo imóvel adquirido.

Todavia, deve-se avaliar o caso em concreto, pois há situações em que o imóvel somente é ocupado por terceiro mediante permissão do proprietário, como nos casos de locação e comodato, por exemplo. Em tais casos, mesmo que a pessoa fique por anos e anos, não poderá de forma alguma usucapir tal propriedade, pois o dono sempre deu e está dando função social à sua propriedade, como a sua moradia para habitação a terceiros, em troca de uma contraprestação em dinheiro mensal.

Há discussões referentes ao imóvel que se situa em condomínio, isto é, que se encontra em local que faz a moradia de diversas pessoas, havendo, portanto, áreas comuns de uso.

Decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

Usucapião Condomínio. 1. Pode o condômino usucapir, desde que exerça posse própria sobre o imóvel, posse exclusiva. Caso, porém, em que o condomínio exercia a posse em nome dos demais condôminos. Improcedência da ação (Código Civil, arts. 487 e 640). 2. Espécie em que não se aplica o art. 1.772, §2º, do CC. 3. Recurso especial não conhecido. (STJ, REsp 10.978/RJ, 3ª Turma, Rel. Min. Nilson Naves, j. 25.05.1993, DJ 09.08.1993, p. 15.228).

Posteriormente, o mesmo Colendo Superior proferiu um julgamento concedendo a usucapião de área comum dos condôminos, senão vejamos:

Condomínio Área comum Prescrição Boa-fé Área destinada a corredor, que perdeu sua finalidade com a alteração do projeto e veio a ser ocupada com exclusividade por alguns condôminos, com a concordância dos demais. Consolidada a situação há mais de vinte anos sobre área não indispensável à existência do condomínio, é de ser mantido o status quo. Aplicação do princípio da boa-fé (supressio). Recurso conhecido e provido. (STJ, REsp 214.680/SP, 4ª Turma, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. 10.08.1999, DJ 16.11.1999, p. 214).

Tal discussão relativa aos condomínios é de notória importância, haja vista que quando se trata de imóvel localizado em área condominial, não há somente a propriedade em si mesmo e sim área de uso comum de todos os moradores.

Em locais de uso comum, entendeu o Superior Tribunal de Justiça que é possível a usucapião sob tais, desde que não seja usada pelo restante dos moradores da localidade e não haja qualquer discordância na aquisição em relação ao possuidor.

Tartuce esclarece:

Maria Helena Diniz sintetiza muito bem a polêmica a respeito da possibilidade de usucapião no condomínio. Diz a doutrinadora:

Entendem a doutrina e a jurisprudência que é impossível a aquisição por usucapião contra os outros condôminos, enquanto subsistir o estado de indivisão, pois não pode haver usucapião de área incerta. Para que se torne possível a um condômino usucapir contra os demais, necessário seria de sua parte um comportamento de proprietário exclusivo, ou a inversão de sua posse, abrangendo o todo e não apenas uma parte, ou seja, o condômino para pretender a usucapião deverá ter sobre o todo posse exclusiva, cessando o estado de comunhão. (DINIZ, Maria Helena. Curso..., 2007, v. 4, p. 159). (TARTUCE, 2017, p. 116).

Ademais:

Em relação à usucapião em favor de um herdeiro contra o outro, o raciocínio deve ser o mesmo. Isso porque a herança é um bem imóvel e indivisível antes da partilha, o que decorre do princípio saisine, havendo um condomínio entre os herdeiros até o momento da divisão. (TARTUCE, 2017, p. 116).

Aduz o mencionado autor em relação ao tema da área condominial que deve ser observado quando há a morte de determinada pessoa e sobrevém bens a partilhar em favor dos herdeiros.

Isto porque, até o momento da realização efetiva da partilha, todos os herdeiros são proprietários da coisa comum, somente havendo uma propriedade individual posteriormente à partilha dos bens.

Tal análise não necessita ser feita se há apenas um herdeiro, haja vista que todos os bens que possuía o de cujus, se não houver testamentos, ficará somente para o seu único herdeiro, não havendo terras condominiais.

Para que haja, portanto, a aquisição da propriedade mediante usucapião, se faz necessário avaliar a posse dos ocupantes, dos terceiros, para que se possa deduzir pelo instituto em análise, tendo várias características para avaliação que serão esclarecidas.

A POSSE AD USUCAPIONEM OU USUCAPÍVEL Flávio Tartuce elucida:

(...) Como exaustivamente demonstrado, a posse ad usucapionem deve ter como conteúdo a intenção psíquica do usucapiente de se transformar em dono da coisa. Entra em cena o conceito de posse de Savigny, que tem como conteúdo o corpus (domínio fático) e o animus domini (intenção de dono). Essa intenção de dono não está presente, pelo menos em regra, em casos envolvendo vigência de contratos, como nas hipóteses de locação, comodato e depósito. (TARTUCE, 2017, p. 116).

Uma das características para que possa o juiz reconhecer a usucapião é que o terceiro, possuidor do imóvel, tenha a intenção de ser dono da coisa, não ocorrendo nos casos de contratos de locação e comodato.

Isto porque, em um contrato de locação, o possuidor da propriedade imobiliária, no caso o locatório, paga mensalmente ao locador, para residir na localidade, mas não intenção de ser dono da coisa. Pode claro até ter intenção de ter sua casa própria, mas não aquela em que está alugando.

Para uma fidedigna compreensão fática, vejamos julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:

Ação reivindicatória Alegação defensiva de usucapião Testemunhas contraditadas a que se deu a valoração adequada Comodato caracterizado- Legatário que sempre residiu no loca, até sua morte Cessão graciosa de um imóvel nos fundos da casa em que residia Ausência do animus domini pelo ocupante da edícula Indenização devida a partir do trânsito em julgado Razoabilidade jurídica

Recurso parcialmente provido. (TJSP, Apelação com Revisao 135.688-4, São Paulo, 8ª Câmara de Direito Privado, Rel. Nivaldo Balzano, 17.03.2003). Todavia, é possível a alteração na causa da posse (interversiopossessionis), admitindo-se a usucapião em casos excepcionais. Ilustre-se com a hipótese em que um locatário esta no imóvel há cerca de trinta anos, não pagando os aluguéis há cerca de vinte anos, tendo o locador desaparecido. Anote-se que a jurisprudência nacional tem reconhecido a usucapião em casos semelhantes (por todos: TJSP, Apelação com Revisão 337.693.4/9, Acórdão 3455115, São Paulo, Primeira Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Luiz Antonio de Godoy, j. 27.01.2009, DJESP 20.02.2009).

Deve o terceiro possuidor da propriedade, ao ingressar em um imóvel, demonstrar a fiel intenção de ser dono daquele bem, para que possa o juiz, logo na primeira análise, verificar a sua real intenção para uma eventual concessão de usucapião.

POSSE MANSA E PACÍFICA

A posse para caracterização da usucapião deve ser pacífica, não havendo qualquer intervenção, manifestação ou oposição do proprietário do imóvel, isto porque se houver, a posse deixa de ser mansa para ser resistida, não podendo futuramente o magistrado conceder a usucapião em tal caso.

Pode-se pensar no caso em que um inquilino que reside dez anos da residência de X, pagando mensalmente pelo aluguel, não havendo qualquer manifestação do proprietário para retirada do imóvel, havendo, portanto, uma posse mansa e pacífica.

Porém, em tal caso, há um contrato locatício regulado pela Lei nº 8.245/95, não havendo em tal situação a posse com ânimo de dono, requisito essencial para concessão da usucapião.

POSSE CONTÍNUA, DURADOURA E LAPSO TEMPORAL DETERMINADO

A legislação brasileira, para cada espécie de usucapião, determina o tempo em que deverá o possuidor fixar sua residência no local, para que possa ingressar com uma demanda judicial de usucapião.

Para Flávio Tartuce:

(...) a posse somente possibilita a usucapião se for sem intervalos, ou seja, se não houver interrupção. Contudo, como exceção a ser estudada, o art. 1.243 do CC/2002, admite a soma de posses sucessivas ou accessiopossessionis. Quanto à duração, há prazos estabelecidos em lei, de acordo com a correspondente modalidade de usucapião. (TARTUCE, 2017, p. 116-117).

A posse de forma alguma pode ser interrompida por terceiros ou, principalmente, pelo proprietário do imóvel, pois deve ser contínua, por todo o período fixado na legislação, sob pena de frustração na ação de usucapião.

No que toca ao tempo de posse, em regra, a pessoa que ingressou no imóvel, que possui por óbvio a posse, que deverá ingressar em juízo, visando à transferência da propriedade pela usucapião, uma das formas de aquisição imobiliária.

Todavia, o artigo 1.243 do Código Civil traz uma exceção, in verbis:

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas

sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

Pelo dispositivo legal supramencionado, o legislador estabelece que poderá haver uma reunião de posses em uma mesma propriedade, podendo o sucessor continuar na posse do imóvel do seu antecessor, somando o tempo de ambos para a aquisição imobiliária, desde que não retire da posse as qualidades de pacífica e mansa.

POSSE JUSTA

A posse será justa quando houver ausência de violência, clandestinidade ou de precariedade, pois se tais situações ocorrerem no exercício da posse passará a se tornar resistida, não sendo mais pacífica e nem mansa, já descaracterizando, também, o requisito anterior.

POSSE DE BOA-FÉ E JUSTO TÍTULO

Os requisitos mencionados neste item não se aplicam a todos os casos de usucapião, pois há situações em que a boa-fé e o justo título são dispensados, tendo, por consequência, que possuir o imóvel por um tempo mais prolongado.

Preconiza o artigo 1.242 do Código Civil:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

No caso de uma usucapião ordinária, prevista na legislação, deve o possuidor, além do cumprimento de outros requisitos, ter a posse de boa-fé e com justo título, para que possa de fato conseguir êxito na aquisição imobiliária mediante usucapião.

Impende salientar que a soma das posses consagradas no artigo 1.243 do Código Civil não se aplica às usucapiões especiais urbanas e rurais por encontrarem previsão específica na Constituição Federal de 1.988 e no Estatuto da Cidade, conforme denota-se do enunciado nº 317 na IV Jornada de Direito do CJF:

A accessio possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil, não encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo diploma legal, em face da normatividade da usucapião constitucional urbano e rural, arts. 183 e 191, respectivamente.

Na soma de posses, impende salientar que o ônus da prova, por óbvio, é de quem alega com fulcro no artigo 373-I do Código de Processo Civil/2.015, senão vejamos julgado do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:

Apelação cível Usucapião ordinário Ausência de requisito da temporalidade indispensável à prescrição aquisitiva Soma de posse Ônus dos autores Art. 333, I, do CPC. No caso concreto, ainda que some-se a posse anterior à posse exercida pelos autores no momento da propositura da demanda, esta não atinge o lapso temporal indispensável à usucapião. Assim, embora as partes venham exercendo a posse de boa-fé, mansa e pacífica, com animus domini, falta-lhes o lapso temporal indispensável à prescrição aquisitiva. (TJRS, Processo 70015858889, Data: 23.08.2006, Órgão jugador: Vigésima Câmara Cível, Juiz relator Glênio José WassersteinHekan, Origem: Comarca de Rosário do Sul).

Frisa-se ainda por oportuno que se deve aplicar à usucapião os artigos 197 a 202 do Código Civil concernentes à prescrição, tendo em vista que as situações ali previstas são aplicáveis ao instituto da usucapião, por ser este uma modalidade de prescrição denominada aquisitiva,sendo que a parte geral do Código comentado aplica-se fidedignamente às disposições e regras de ordem especial.

AS ESPÉCIES DA USUCAPIÃO

O presente trabalho de pesquisa possui como objetivo realizar o estudo da usucapião, e a possibilidade de se realizar em forma extrajudicial, em cartório. Contudo, se faz necessário, para um melhor entendimento sob o instituto da usucapião, que se demonstrem as hipóteses previstas legalmente, referente às mais comuns, sendo a ordinária e a extraordinária, que segue a seguir explanadas.

2.1 DA USUCAPIÃO ORDINÁRIA

Estatui o artigo 1.242 do Código Civil:

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Pela redação do dispositivo legal mencionado pode-se perceber que há duas divisões da usucapião ordinária, sendo a primeira a comum ou também chamada por regular, devidamente prevista no caput do art. 1.242 do CC, cujos requisitos, são os já consagrados no capítulo anterior, tratando de posse mansa, pacífica, pelo prazo de dez anos, justo título e, ainda, a boa-fé.

Tartuce exorta:

Relativamente à menção ao justo título, é fundamental a citaçãdo Enunciado n. 86 do CJF/STJ, aprovado na I Jornada de Direito Civil, prevendo que a expressão abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. Em outras palavras, deve ser considerado justo título

para a usucapião ordinária o instrumento particular de compromisso de compra e venda, independentemente do seu registro ou não no Cartório de Registro de Imóveis. (TARTUCE, 2017, p. 118).

O Superior Tribunal de Justiça realiza o mesmo entendimento do disposto acima pelo ilustre doutrinador:

Civil e processual Ação reivindicatória Alegação de usucapião Instrumento particular de compromisso de compra e venda Justo título Súmula 84-STJ Posse Soma Período necessário à prescrição aquisitiva atingido. I. Ainda que não passível de registro, a jurisprudência do STJ reconhece como justo título hábil a demonstrar a posse o instrumento particular de compromisso de compra e venda. Aplicação da orientação preconizada na Súmula 84. II. Se somadas as posses da vendedora com a dos adquirentes e atuais possuidores é atingido lapso superior ao necessário à prescrição aquisitiva do imóvel, improcede a ação reivindicatória do proprietário ajuizada tardiamente. III. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, REsp 171.204/GO, 4ª Turma, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, j. 26.06.2003, DJ 01.03.2004, p. 186).

Além da usucapião ordinária regular ou comum, há a ordinária por posse-trabalho, assim denominada pelos doutrinadores, que encontra previsão no parágrafo único do art.

1.242 do Código Civil, que nada mais é aquela em que o possuidor paga pelo imóvel, em espécie, pela aquisição do bem, registrando tal compra e venda em Cartório Imobiliário, mas esta vem a ser cancelada posteriormente.

Havendo o cancelamento, se o possuidor comprovar que ficou empossado do bem pelo prazo de cinco anos, além de estabelecer na localidade investimentos de interesse social e econômico, exercendo a fidedigna função social da propriedade, o juiz concederá a usucapião ordinária posse-trabalho.

Flávio Tartuce esclarece uma falha no dispositivo, também devidamente destacada por outros estudiosos do direito, sendo:

O dispositivo material, sem dúvidas, apresenta um sério problema. Isso porque traz um requisito ao lado da posse-trabalho, qual seja, a existência de um documento hábil que foi registrado e cancelado posteriormente, caso de um compromisso de compra e venda. Tal requisito gera o que se convencionou denominar como usucapião tabular, especialmente entre os juristas da área de registros públicos. Pela literalidade da norma, parece que tal elemento é realmente imprescindível.

Entretanto, pensamos o contrário, pois a posse-trabalho é que deve ser tida como elemento fundamental para a caracterização dessa forma de usucapião ordinária, fazendo com que o prazo caia pela metade. (TARTUCE, 2017, p. 119).

Pelo entendimento de Tartuce, o documento hábil para comprovação de registro e cancelamento em Cartório Imobiliário é dispensável e não imprescindível como faz parecer pela leitura do parágrafo único do art. 1.242 do Código Civil Brasileiro, tendo em vista ser um documento secundário, acessório, que acompanha o principal, não desaparecendo o direito do possuidor de conquistar o imóvel por tal situação, mesmo em ausência de tal documento.

2.2 DA USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA

Reza o artigo 1.238 do Código Civil Brasileiro:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuidor como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa- fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Realizando um comparativo entre a usucapião extraordinária com a ordinária, denota- se que na primeira não tem necessidade do possuidor comprovar a posse justa e de boa-fé para concretizar o direito à usucapião, modo de aquisição imobiliária, até mesmo pelo fato de o tempo de posse ser superior à ordinária, sendo de quinze anos, em regra, podendo ser diminuído para dez anos.

A posse de boa-fé e justa já é presumida pela própria legislação, não necessitando que o possuidor comprove nos autos, bem como em Cartório Imobiliário, conforme restará consignado no derradeiro capítulo.

Pela redação do dispositivo supramencionado, denota-se que o tempo de posse será de quinze anos, cabendo ao possuidor comprovar os requisitos, as características comuns da usucapião, para conseguir êxito no feito a ser ajuizado ou processado mediante Cartório Imobiliário.

O prazo de quinze anos reduzir-se-á para dez se o possuidor comprovar que utilizou da moradia para realizar atividade de cunho produtivo, em compasso com a função social da propriedade que exige a Constituição Federal de 1.988.

A USUCAPIÃO IMOBILIÁRIA ADMINISTRATIVA

Ao lecionar sobre usucapião, Flávio Tartuce em sua obra doutrinária Direito Civil Direito das Coisas estatui:

Desse modo, a usucapião constitui uma situação de aquisição do domínio, ou mesmo de outro direito real (caso do usufruto ou da servidão), peã posse prolongada, permitindo a lei que uma determinada situação de fato alongada por certo intervalo de tempo se transforme em uma situação jurídica: a aquisição originária da propriedade (RIBEIRO, Benedito Silvério. Tratado..., 2006, p. 169-172). Pode-se afirmar que a usucapião garante a estabilidade da propriedade, fixando um prazo, além do qual não se pode mais levantar dúvidas a respeito de ausência ou vícios do título de posse. De certo modo, a função social da propriedade acaba sendo atendida por meio da usucapião. (TARTUCE, 2017, p. 115).

Antes da vigência do Novo Código de Processo Civil, a usucapião, na forma originária de aquisição de propriedade imóvel, se fazia apenas em via judicial, cabendo ao possuidor do

bem ingressar com uma demanda jurisdicional, visando conquistar a posse jurídica, passando a ser proprietário do almejado bem.

Porém, com o advento da Lei nº 13.105/2.015, houve uma mudança drástica quanto à usucapião imobiliária, preconizando em seu artigo 1.071, in verbis: O capítulo III do Título V da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), passa a vigorar acrescida do seguinte art. 216-A.

A Lei nº 6.015/73 é a lei consagradora dos Registros Públicos do País, tendo os cartórios extrajudiciais que observar os regramentos estabelecidos na mesma, sendo que o novo Código de Processo Civil acrescentou o artigo 216-A, senão vejamos:

Art. 216-A. Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

ata notarial lavrado pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;
planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;
certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;
justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Percebe-se que o novo Código de Processo Civil trouxe a possibilidade da usucapião imobiliária tramitar em Cartório de Registro de Imóveis na cidade em que for localizado o mesmo, não necessitando que o possuidor do bem ingresse em juízo para realizar tal aquisição originária de propriedade, desde, por óbvio, preenchidos os requisitos legais para tanto, já supra elencados.

Apesar de parecer que a lei nº 13.105/2.015, no que tange à possibilidade da usucapião tramitar extrajudicialmente, ser uma forma benéfica, deve-se tomar muita cautela sob tal pensamento.

Entretanto, cumpre ressaltar que o procedimento extrajudicial apresenta algumas peculiaridades, que serão analisadas na sequência.

Primeiramente, insta consignar que no caput do artigo 216-A da Lei nº 6.015/73 veio constar a extrema necessidade e imprescindibilidade da presença de advogado durante o trâmite extrajudicial, podendo-se questionar se as pessoas de baixa renda, que não possuem condições de arcar com advogado particular, poderiam usar tal forma concebida pelo novo Código de Processo Civil.

Apesar das pessoas necessitadas poderem procurar a Defensoria Pública, visando utilizar os trabalhos dos defensores públicos, não existe àquela em todas as comarcas brasileiras, o que impediria as pessoas necessitadas de utilizarem tal forma.

Outrossim, pessoas desprovidas de rendimento financeiro, consideradas pobres no sentido legal do termo com fulcro na lei nº 1.060/50 c/c artigos 98 a 102 do Novo Código de Processo Civil, não poderão fazer uso da Assistência Judiciária Gratuita nos Cartórios Extrajudiciais, pois somente se aplica aos processos judiciais, mostrando, mais uma vez, que as pessoas de baixa renda não vieram a ser contempladas com tal mudança.

Ainda, no inciso I do artigo 216-A faz constar como requisito primordial: ata notarial lavrado pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

O tabelião do Cartório Imobiliário, após análise dos documentos apresentados, não constatando a posse de fato do bem imóvel pelo usucapiente, terá que solicitar ao mesmo, novos documentos, os quais por vezes, não os possuem, fazendo requerer a oitiva de testemunhas para a devida comprovação.

Ainda, poderá fazer com que o usucapiente perca tempo tentando solucionar o caso extrajudicialmente, tendo em vista que não havendo possibilidade de demonstração da posse por meio de testemunhas, o tabelionato remeterá os autos ao órgão jurisdicional para processamento da ação judicial de usucapião, que obedecerá as regras do procedimento do Código de Processo Civil, o que já poderia ter feito desde o princípio.

Diante do grande abarrotamento de processos judiciais, cada vez mais o legislador tenta inovar questões jurídicas a serem resolvidas diretamente em Cartório Extrajudicial, que apesar de não integrar o Poder Judiciário, todos os seus atos possuem fé pública por estrita determinação legislativa.

Conforme já mencionado, os Cartórios de todo o País devem obedecer às diretrizes normativas da Lei nº 6.015/73, em que já possuem caráter de solucionar diversas questões jurídicas, que, em tempos remotos, somente se resolveriam por uma demanda jurisdicional.

A usucapião, uma das formas de aquisição de propriedade imóvel, pela nova regra trazida pelo novo Código de Processo Civil, acrescentou à lei supramencionada, o artigo 216- A, possibilitando a ocorrência de usucapião em cartório de registro de imóveis, da comarca onde se situe o bem imóvel, não necessitando ingressar diretamente com uma demanda judicial.

Apesar de tal possibilidade, fora ressaltado no tópico retro, os problemas que surgem com a inovação, o que deve ser estritamente criticado pelos estudiosos do direito, bem como

aos fieis aplicadores das legislações nacionais.

Uma grande solução às problemáticas apresentadas seria ao legislador, diante da inovação, retificar alguns pontos consagrados no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, para que possa de fato conseguir uma plena eficácia no desenvolvimento da usucapião administrativa ou extrajudicial.

Primeiramente, deveria o legislador na modificação retirar a obrigatoriedade das partes estarem acompanhadas de advogado, haja vista que em determinadas regiões inexistem Defensorias Públicas, sendo que pessoas pobres no sentido legal do termo, serão prejudicadas pela ausência de possibilidade de ingresso com tal modalidade extrajudicial por não terem condições financeiras de arcar com os honorários advocatícios de um causídico particular.

Ainda, o legislador deverá passar a consagrar no dispositivo em comento, a hipótese de necessidade de regulamentação de oitiva de testemunhas, se porventura, as partes não conseguirem demonstrar de fato a posse jurídica pelo tempo necessário mediante as documentações exigidas no artigo já mencionado.

Muitas vezes nos casos concretos de usucapião, a posse se comprova pelas testemunhas que de fato presenciaram o lapso temporal em que os possuidores se encontram na residência, o que não faz tal previsão no artigo 216-A da lei cartorária, havendo uma falha legislativa, ou um mero esquecimento.

Se, porventura, o legislador não retificar o artigo supramencionado, poderão os tabelionatos, por costume, passar a estabelecer internamente, formas de exigir e regulamentar certas situações para alcançar o que pretendia o legislador, isto é, amenizar as demandas judiciais no que tange à usucapião.

Aos casos em que possuidores necessitem de comprovação da posse jurídica mediante a oitiva de testemunhas, poderão colher os tabelionatos dos cartórios brasileiros uma fiel declaração das pessoas testemunhantes, assinando-se ao final pelo declarante, tudo com a estrita fé pública, sob pena de sofrerem penalidades administrativas e criminais.

Ademais, para solucionar a questão da imprescindibilidade de advogado, apesar de no artigo 133 da Constituição Federal de 1.988 determinar que o procurador é essencial para o desempenho da Justiça, os cartórios poderão realizar tal dispensa por não ser órgão integrante do Poder Judiciário, podendo, uma vez comprovando não haver condições financeiras o possuidor e, na localidade onde não haja Defensoria Pública, aceitar o requerimento de aquisição imobiliária por usucapião, sem a presença de advogado.

Caio Mário da Silva Pereira, em sua obra doutrinária Instituições de Direito Civil Direitos Reais, exorta:

O Código de Processo Civil de 2.015, por sua vez, extinguiu o rito especial da ação de usucapião e consagrou a possibilidade da usucapião administrativa em seu art. 1.071, que acresce o art. 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

De acordo com a nova sistemática, ampliou-se o espectro do procedimento extrajudicial da usucapião que, agora, passa a abarcar todo e qualquer pedido em que haja consenso entre o possuidor e demais interessados (confrontantes, proprietário, titulares de direitos reais sobre o imóvel, entre outros). (PEREIRA, 2017, p. 156).

Ainda, sob o procedimento de realização da usucapião de forma administrativa, o ilustre doutrinador já mencionado, esclarece:

Segundo o CPC/2015, o requerente, munido da documentação constante no art. 216- A, I a IV, levará seu pedido ao registrador de imóveis da situação do bem. Comprovada a posse sobre a coisa, sua duração, continuidade, qualidade, inexistência de litígio e demais requisitos legais, a usucapião será registrada em cartório (art. 216-A, §§2º, 3º, 4º e 6º). Trata-se de procedimento mais célere que aquele processado em juízo.

Inexistindo a comprovação da aquiescência dos titulares de direitos reais sobre imóveis e demais interessados, estes serão notificados pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar o seu consentimento expresso em quinze dias. Após tal prazo, eventual silêncio será interpretado como discordância (art. 216-A, §2º), hipótese em que o registrador remeterá os autos ao juízo da situação do imóvel.

Do mesmo modo, em caso de impugnação expressa apresentada por qualquer um dos interessados, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum (art. 216-A, §10). (PEREIRA, 2017, p. 156).

Apesar do novo Código de Processo Civil acrescentar à lei dos registros públicos (Lei nº 6.015/73), o artigo 216-A, criando uma nova possibilidade de se conseguir efetivar a usucapião, de uma propriedade imobiliária, não se trata de uma obrigatoriedade que se perfaça via cartorária e sim uma faculdade.

Nesse sentido, Caio Mário da Silva Pereira:

Frise-se que a rejeição do pedido na via extrajudicial não impede o ajuizamento da ação de usucapião (art. 216-A, §9º), que também poderá ocorrer por opção do possuidor, eis que a usucapião administrativa constitui mera faculdade, a se desenvolver sob o rito comum do Código. (PEREIRA, 2017, p. 156).

Para que o possuidor consiga a usucapião imobiliária, se faz necessário possuir uma série de documentos comprobatórios para se demonstrar fidedignamente a posse jurídica do imóvel.

O Código de Processo Civil de 2.015, diante da superlotação de demandas judiciais no Poder Judiciário, inovou quanto à usucapião, criando a possibilidade em forma administrativa, fazendo com que o possuidor, uma vez em posse de documentos exigidos no artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, se dirija diretamente no Cartório Extrajudicial da comarca onde se situa o imóvel, para que possa dar início ao procedimento cartorário, enfatizando o legislador a prática, cada vez mais frequente, de desjudicialização, como instrumento para atender ao princípio constitucional da duração razoável do processo (art. 5º, inciso LXXVIII da CF), pois

quanto mais procedimentos administrativos, menos ações judiciais, desafogando de maneira relevante a atuação do Poder Judiciário.

Trata-se, conforme já mencionado alhures, de uma forma facultativa, o que não impede com que o possuidor ingresse diretamente na via judicial, porém, devendo aguardar todo o trâmite processual, com uma vasta demora.

CONSIDERAÇÕES FINAIS

A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade imóvel, ocorrendo quando um possuidor, se apossando do bem que se encontra abandonado nos termos da lei, passa a dar uma devida função à tal propriedade conforme exige o inciso XXIII do artigo 5º da Constituição Federal de 1.988.

Um bem imóvel não deve servir apenas por existir, cabendo possuir alguma finalidade social, como habitação para de determinado morador. Se, porventura, o proprietário for dono de vários imóveis, poderá, a título de exemplo, alugar seu bem para terceiro, nos estritos termos da lei de locação Lei nº 8,245/91.

O possuidor, adentrando a um imóvel abandonado e exercendo a sua devida função social, cumprindo determinados requisitos exigidos pelo Código Civil e Constituição Federal para cada modalidade, poderá ingressar com uma demanda judicial de ação de usucapião para que se seja decretada uma decisão por um magistrado, visando constituí-lo como novo proprietário do bem imóvel.

Não trata de suposições e sim realidade que a lei permite conforme se denota dos artigos 1.238 e seguintes do Código Civil e ainda artigos 183 e 191, ambos da Constituição Federal de 1.988.

Todavia, para que seja deferido tal modo de aquisição imobiliária, deverá o possuidor comprovar alguns requisitos determinados por lei, como a comprovação da posse por certo lapso temporal, posse mansa e pacífica, além de possuir um justo título e de boa- fé, tudo a depender de qual modalidade de usucapião que visa enquadrar.

Apesar de ser comum o ingresso de uma ação judicial para se ver deferido a transferência de propriedade, do antigo proprietário para o possuidor do bem imóvel, o novo Código de Processo Civil incluiu o artigo 216-A à Lei nº 6.015/73, passando a oportunizar com que as usucapiões poderão ser requeridas e concedidas diretamente em Cartório Imobiliário, perante um tabelião, em cidade onde se encontra localizado o bem imóvel, desde que cumpridas as determinações contidas no dispositivo legal mencionado.

Referida concessão, sem necessitar de que proponha uma ação judicial para resolver o impasse, se viu necessária diante da superlotação de demandas judiciais ao Poder Judiciário, muitas vezes podendo ser resolvidas de forma extraprocessual.

Apesar de todos os aplausos que possa merecer o artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, o dispositivo legal ainda é falho e dificultoso de aplicação por algumas circunstâncias específicas, como a imposição de presença de advogado no ato, mesmo sabendo-se que não

são todos os brasileiros que possuem condições de arcar com um patrono particular e ainda, que nem todas as cidades possuem Defensorias Públicas, não abarcando, portanto, os pobres, no sentido legal do termo em exegese aos artigos 98 a 102 do Código de Processo Civil c/c Lei nº 1.060/50.

Uma grande solução às problemáticas surgidas com o artigo 216-A da Lei nº 6.015/73, seria ao legislador, diante da inovação, retificar alguns pontos consagrados no dispositivo legal em comento, para que possa de fato conseguir uma plena eficácia no desenvolvimento da usucapião administrativa ou extrajudicial.

Ainda, o legislador deverá passar a consagrar no dispositivo supramencionado, a hipótese de necessidade de regulamentação de oitiva de testemunhas, se porventura, as partes não conseguirem demonstrar de fato a posse jurídica pelo tempo necessário mediante as documentações exigidas na lei.

REFERÊNCIAS

GAGLIANO, Pablo Stolze. Manual de Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2017.

NERY JR., Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: RT, 2015.

PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil Direitos Reais. 25 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017.

Superior Tribunal de Justiça. Disponível: <http://www.stj.jus.br/SCON/>. Acesso em 11 de Maio de 2.022.

TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil.7 ed. rev., atual. eampl. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2017.

TARTUCE, Flávio. Direito Civil: Direito das Coisas.9 ed. rev., atual e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2017.

; SIMÃO, José Fernando. Direito Civil. Direito das Coisas.5 ed. São Paulo: Método, 2013.

Tribunal de Justiça de Minas Gerais. Disponível:

<http://www5.tjmg.jus.br/jurisprudencia/formEspelhoAcordao.do>. Acesso em 19 de Maio de 2.022.

Tribunal de Justiça de Santa Catarina. Disponível: <http://busca.tjsc.jus.br/juris-teses/#/listar>. Acesso em 25 de Maio de 2.022.

Tribunal de Justiça de São Paulo. Disponível:

<http://www5.tjmg.jus.br/jurisprudencia/formEspelhoAc HYPERLINK "http://www5.tjmg.jus.br/jurisprudencia/formEspelhoAchttp://esaj.tj.sp.gov.br/cjsg/consultaComp%20leta.do"http://esaj.tj.sp.gov.br/cjsg/consultaComp HYPERLINK "http://www5.tjmg.jus.br/jurisprudencia/formEspelhoAchttp://esaj.tj.sp.gov.br/cjsg/consultaComp%20leta.do" leta.do>. Acesso em 26 de Maio de 2.022.

Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul. Disponível em:

A usucapião como forma de aquisição de propriedade

Resumo:

Leia seus artigos favoritos sem distrações, em qualquer lugar e como quiser